年报观察 | 宁波杉井成熟时 杉杉奥莱着手双REITs平台野望

观点网 2011年，杉杉商业与三井不动产携手打造了宁波首家奥特莱斯广场，这也标志着杉杉商业正式进军国内奥莱市场。之后的时间里，杉杉商业稳步推进全国布局，陆续进入哈尔滨、郑州、南昌、晋中、赣州等地，在2019年成功跻身国内奥莱前三强。

然而，杉杉商业在奥莱项目方面的规模化扩张始于2020年。伴随国内消费结构的变化，奥特莱斯作为融合了“名品+折扣”，更带有休闲与文旅属性的新型消费载体，迎来发展利好。在此背景下，杉杉商业在2024年顺利实现“五年内打造20家奥莱”的战略目标。

进入2025年，面对行业从“规模扩张”向“高质量发展”转型的新阶段，杉杉商业进而提出，在保持既有发展优势的同时，着重存量深耕与创新提升，以品质奥莱推动规模增长。

也正是在2025年，杉杉商业以旗下首个奥莱项目申报发行了消费类基础设施公募REITs项目——中金唯品会奥莱REIT。

据最新发布的年度报告，在2025年，中金唯品会奥莱REIT完成营业收入1.18亿元，息税折旧摊销前利润8023.76万元，息税折旧摊销前利润率68.16%，实际现金流（运营净收益）为9585.85万元，核心指标均达到基金管理人于不动产项目交割前所制定的年度预算目标，其中营业收入完成率为128.77%，运营净收益完成率为137.96%。

截至期末，杉井奥特莱斯合计总建筑面积10.43万平方米，商业建筑面积8.33万平方米，可供出租面积及实际出租面积为5.09万平方米，期末出租率100.00%，报告期末租金收缴率100.00%，报告期内租金单价为446.33元/平方米/月。

从可供分配和现金流分配率的角度看，2025年累计实现可供分配金额5702.36万元，较2025年预测值完成率为108.99%。按照基金2025年末市值计算，2025年的年化现金流分派率为3.89%。

奥莱拓荒项目

作为杉杉商业旗下首个奥莱项目，宁波杉井奥特莱斯自2011年9月投入运营，于2016年11月、2020年4月分期有序开业。截至目前，项目最早投入运营的部分已持续服务近十五年，而最近一期仅运营约五年。

从项目运营情况来看，整体运营年限达三年以上，这也使得宁波杉井奥特莱斯除了是杉杉商业体系内运营的首个奥莱项目之外，也是杉杉体系内运营最成熟、最优质的奥莱资产之一。

这一时长跨度，一方面为项目积累了稳定的客群基础和良好的市场口碑，另一方面也通过持续焕新确保了整体形象的活力与新鲜度，实现老店与新貌的融合。

除了硬件方面的提升与焕新，在品牌等软件方面，项目也持续进阶。

在2025年，宁波杉井奥莱引入包括lululemon、VAUDE、MAIAACTIVE、HEFANG等7家浙江奥莱首店品牌，实现69个品牌的焕新升级和门店规格的提升，包括FERRAGAMO、Tommy Hilfiger、Calvin Klein、PRIME TIME、THE NORTH FACE、MLB、Columbia、凯乐石、FILA、HAZZYS、安德玛、安踏冠军、Charles & Keith等，其中包括众多浙江省首家或独家的奥莱旗舰店或全新形象店。

从这些调整也不难看出，宁波杉井奥莱在国际名品及运动户外品类积累起较强的竞争优势。

在出租率方面，项目长期保持着满租或接近满租的状态。2022年以来，其出租率一直在97%以上，于2025年末，项目拥有商户数量212家，出租率达到100%。

当然，这一出租表现也带动整体收入的提升。宁波杉井奥莱主要以联营模式为主，在2025年，来自联营模式的收入占比达72.98%。

据悉，在该模式下，项目公司收入与商户销售额密切相关，有利于项目公司与商户共享销售额成长的红利。

而就杉井奥莱而言，得益于项目的独特优势及运营表现，大部分商户同意在联营合同中约定保底条款，即使销售不达约定金额，也需支付一定的保底提成，进而保证了项目收入的稳定性，也进一步增强了项目的抗风险能力。

不过，在2025年，中金唯品会奥莱REIT实际实现营业收入约1.18亿元，较预测值超出28.77%；实际现金流（运营净收益）为9585.85万元，较最近一次评估报告预测值超出2637.69万元，差异率为37.96%。

对此，据参会投资者分享，在中金唯品会奥莱REIT2025年度业绩说明会上，信息披露负责人指出，一方面是2025年基金管理人与运营管理机构积极开展运营管理工作，实际经营业绩达成高于预算目标值。

另一方面，受节假日分布及服装客单价影响。四季度为奥莱业态传统销售旺季，不动产基金自2025年8月交割后，恰逢项目销售旺季，因此业绩达成率、月租金、坪效上都会偏好。

此外，市场也关注到项目资产的区域竞争情况。据悉，截至2025年末，宁波杉井奥特莱斯所在的宁波市范围内目前仅有一处同类的奥特莱斯竞品项目，该项目为宁波前湾盛世里文旅·奥特莱斯，除该项目外，宁波杉井奥特莱斯所在地1小时车程范围内暂无其他奥特莱斯项目供应。

前湾盛世里文旅·奥特莱斯总建筑面积约22万平方米，商业建筑面积约11.2万平方米，于2025年6月28日正式营业。虽然两项目同为奥特莱斯业态，但前湾项目位于慈溪市，距宁波项目距离较远（驾车距离约80公里），主要服务于慈溪本地客群；同时，前湾奥莱的定位为“奥莱+文旅”，品牌矩阵与宁波项目存在较大差异。

进入2026年，随着宁波地铁6号线在1月开通，项目周边交通环境持续改善，杉井奥莱对于宁波市域的辐射能力将得到进一步增强。

在品牌组合优化方面，项目仍将坚持“高奢提调性、轻奢稳频次，运动户外聚人气”的分层策略，持续推进首店、旗舰店与形象店引进，坚持品牌汰换机制，强化品类互补与场景联动，构建差异化、竞争力突出的品牌矩阵，提升商户经营质量与项目吸引力。

双REITs平台

在今年1月，杉杉商业申报发行第二单将旗下郑州杉杉奥特莱斯项目、哈尔滨杉杉奥特莱斯项目。

今年1月29日，以杉杉商业作为原始权益人及运营管理机构的中金唯品会封闭式商业不动产证券投资基金（简称“中金唯品会商业不动产REIT”）正式申报至上交所，预计募资69.99亿元。

值得一提的是，杉杉商业已于4月7日就上交所《关于中金唯品会封闭式商业不动产证券投资基金上市及中金-唯品会商业不动产资产支持专项计划资产支持证券挂牌转让申请受理反馈意见》进行回复。

事实上，从已成功上市的中金唯品会奥莱REIT，到正在推进申报的中金唯品会商业不动产REIT，杉杉商业及其控股股东唯品会均展现出在资产证券化上的积极态度。

但接连申报发行两单项目，尤其在第一单已成功上市的前提下，继续提交申报商业不动产REITs项目，也引发市场关注，两单项目在底层资产定位、扩募路径及长期发展战略上究竟有何差异？

这份“回复”中则清楚提及，中金唯品会商业不动产REIT后续可扩募资产范围拟包括奥特莱斯资产、商业办公资产及其他符合规则要求的资产，中金唯品会奥莱REIT可扩募资产范围拟包括仓储物流资产、奥特莱斯资产及其他符合规则要求的资产。

总体而言，中金唯品会商业不动产REIT拟定位于聚集商业不动产赛道（包括奥特莱斯、商业办公等商业不动产资产）的REIT平台，通过商业不动产资产的不断购入，持续提升资产规模及分散度，助力REIT平台平稳运营；

中金唯品会奥莱REIT则定位于可搭配其他不动产资产类别（例如唯品会控股持有的仓储物流资产）的REIT平台，通过奥特莱斯资产与仓储物流资产的组合，在经济发展的不同周期下形成互补效应，不断提升REIT平台的稳定性。

可以说，虽然两只REITs均以杉杉商业旗下奥莱项目作为首发底层资产，但在战略定位的未来路径上存在显著差异。

先一步上市的中金唯品会奥莱REIT有望探索成为涵盖不同资产类型的复合型资产组合模式，以跨业态的组合平滑不同宏观环境下的经营波动，提升REIT整体抗风险能力和收益稳定性。

后者则聚焦于运营成熟、现金流稳定的商业不动产资产，通过提升资产组合的规模效应、经营表现与风险分散能力，从而增强平台长期稳健运营的基础。

据悉，中金唯品会奥莱REIT、中金唯品会商业不动产REIT的原始权益人间接控股股东为唯品会控股有限公司。截至2024年末，唯品会控股合计运营370.72万平方米仓储物流资产，其中自持面积达367.52万平方米；合计运营21.39万平方米商业办公资产，其中自持面积达20.19万平方米。

截至2025年末，唯品会控股通过全资子公司杉杉商业合计运营22家奥特莱斯广场，并有1家奥特莱斯广场正在建设开发中，自持奥特莱斯面积超过209.68万平方米。

在未来，这些资产均有望逐步纳入两只REITs的扩募标的池，提供丰富、优质且具备协同效应的资产来源，进一步支撑其差异化发展战略与长期价值增长。

而对于唯品会及杉杉商业而言，通过REITs平台实现重资产的盘活，不仅有助于优化资产负债结构、提升资本使用效率，还能将回收资金用于核心业务及新项目的滚动开发，形成良性循环。

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