从避风港到抄底盘：中东战火下，中国资金为何重新打量迪拜房产

中国买家又把目光投向迪拜了。但这一次，关键词不再只是“高租金回报”与“海外资产配置”，而是更带情绪色彩的两个字：抄底。第一财经近日援引当地中介称，随着中东局势骤然升温，不少中国买家开始一边观望，一边打听有没有“便宜货”出现；市场情绪被概括为“等等看”和“找折扣”并存。一个曾被视作安全港的城市，突然被当作可能出现价差的交易场，这本身就说明，风险与机会往往只隔着一层地缘政治。

可问题恰恰在于，迪拜楼市眼下未必真到了“底”。迪拜土地局公布的数据显示，2026年一季度当地房地产交易总额达到2520亿迪拉姆，同比上涨31%，交易量也增长6%。这不是典型的下行市场图景，更像是在外部冲击下仍维持高位运转的资产市场。换句话说，中国买家盯上的是潜在的折价机会，但官方数据展示的，却仍是一个没有真正松动的市场。

这正是迪拜房产最迷惑人的地方。新闻端在讲降温，数据端却还在创新高。路透3月报道称，受战争外溢风险影响，迪拜楼市已出现早期走弱迹象，成交量明显下滑，一些中介开始提到价格折让；但到了4月初，官方又给出一份漂亮的一季度成绩单。两种叙事并不冲突：前者反映的是市场情绪突然收缩，后者反映的是此前惯性仍未完全消失。对买家而言，真正危险的地方正在这里——你以为看见了转折，实际可能只看见了波动。

中国买家为什么会对迪拜如此上心，并不难理解。第一财经援引香港苏富比与当地经纪人的说法称，过去两年，中国内地及香港买家明显加大了对迪拜和阿布扎比住宅的关注，原因集中在几个极具诱惑力的标签上：长期签证、没有资本利得税和个人所得税、可观租金回报，以及相对宽松的购房制度。对于在本土房地产长期调整后寻找替代资产的人来说，迪拜恰好提供了一种“既能收租、又像国际化生活入口”的叙事。

这种兴趣并非空穴来风。Juwai IQI的数据显示，2025年第一季度，中国买家对阿联酋房产的咨询量同比上升28%；南华早报进一步援引该机构称，若按季度比，增幅达到125%。同一组受访信息还显示，迪拜吸收了至少五分之四来自中国的阿联酋房产咨询，说明在中国买家的中东房产地图里，迪拜仍是压倒性的第一选择，而不是阿布扎比。

更直白的证据来自交易端。Juwai IQI管理层在2025年曾表示，中国买家在迪拜外资房地产投资中的占比约为8%，且这一比例仍有上升预期；另有市场人士估算，仅2025年，中国买家在迪拜住宅市场的投资就已超过10亿美元。哪怕这些数字并未占据主导地位，它们也足以说明，中国资本已不再把迪拜视作遥远的猎奇市场，而是开始把它纳入正式的海外资产配置名单。

但“抄底”之所以诱人，是因为它看上去像一次低风险套利。现实却远比这个词残酷。路透和彭博3月都提到，随着战事升级，亚洲富豪和机构已在重新评估自己放在迪拜的资产，一些人暂停搬迁计划，另一些人则试图把资产转回新加坡和香港。也就是说，市场上确实出现了犹豫、延迟和再定价预期；可与此同时，这种犹豫并不只属于潜在买家，也属于已经持有当地资产、最熟悉当地风险的人。

于是，一个关键问题浮出水面：中国买家盯的是“底”，还是“险”？从目前公开信号看，迪拜市场的确出现了情绪降温。经济时报援引当地经纪人称，入门级住宅市场过去一年活动下降约40%，期房销售周期拉长，交易完成时间也明显延后。可另一边，Juwai IQI又强调，超过五分之四的迪拜住宅交易是现金完成，杠杆率不高，卖家并没有被迫低价出货的压力。没有被迫抛售，就很难形成真正意义上的“抄底盘”。

这意味着，中国买家眼中的“抄底机会”，更可能是一种预期，而非已经落地的价格现实。Juwai IQI在3月就直说，确实有人在找便宜货，但价格并未真正软下来，因为卖家并不觉得自己有必要低于市价出手。一个现金买家占主导、海外资金来源多元的市场，通常不像高杠杆市场那样容易发生踩踏。迪拜房产过去几年最强的支撑，不只是涨得快，更是卖方心态一直偏强。

而从长期叙事看，迪拜至今仍没有失去它吸引中国买家的核心理由。Knight Frank在2025年与2026年的研究中都指出，迪拜高端住宅市场供给偏紧，优质房源库存明显下降，价格仍保持正增长；同机构在2025年的全球富豪迁移与投资研究中，也将迪拜视作全球最活跃的高端住宅市场之一。只要税制、签证政策和全球资金中转地的地位没有根本变化，迪拜对中国买家的吸引力就不会因为一场局部危机而立刻消失。

但吸引力不等于便宜，更不等于安全。真正成熟的买家，应该先分清三件事：第一，迪拜是不是仍有中长期配置价值；第二，眼下是不是合适的入场点；第三，所谓“抄底”究竟是基于资产价格调整，还是只是基于新闻恐慌。前一个问题，答案大概率仍是肯定的；后两个问题，答案却远没有社交媒体上说得那么痛快。交易额还在创纪录，卖家心态还没崩，所谓底部就仍可能只是旁观者的一厢情愿。

说到底，中国买家盯紧迪拜房产，不是因为那里已经跌得一地狼藉，而是因为他们在一个充满不确定性的世界里，嗅到了价格可能松动的先机。可迪拜楼市最值得警惕的，恰恰不是涨得太快，而是它总能在风险来临时，让人误以为自己终于等到了低点。对真正想入场的人而言，最重要的判断不是“会不会更便宜”，而是“这座城市究竟是在短期受惊，还是在长期改价”。在这个问题有更清晰答案之前，所谓抄底，或许更接近一种试探，而不是胜券在握的出手。