硬规矩不止广州，大湾区如何拼出“好房子”版图？

来源：21世纪经济报道

4月份，广州楼市延续小阳春的热度，此时一份8000多字的文件重磅出台——《关于支持高品质住宅建设的若干意见》，意见共28条，被业内称为“好房子28条”。

市民在广州一楼盘销售部参观咨询。南方+记者 张梓望 郑新洽 摄

不仅广州，大湾区多个城市近期陆续发布了楼市新政；放眼全国，30多个省市区将“好房子”建设列为重点任务……新政如何惠及普通市民？解决了哪些痛点？大湾区如何合力推动“好房子”建设？

广州为“好房子”立下哪些硬规矩？

广州这份意见的发布节点，正值小阳春余温未散、改善需求集中释放之际。新政覆盖“好城区、好社区、好房子、好市场”全流程，包含市民所关心的各方各面。

首先，在供应端“动刀”。新政明确，要控制住宅供应，尤其库存高企的板块，多推“小而美”地块。

上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，这种“小步快跑、高频少量”的模式属于“养胃疗法”，标志着集中供地模式的转向。未来广州核心区供地将更倾向低容积率、高舒适度地块，总价门槛可控，单价可能因品质提升而走高。

广州黄埔一楼盘营销中心，销售人员介绍周边配套情况。南方+记者 郑新洽 摄

其次，为开发商减负。新政强调减少配建，降低拿地成本。

以前开发商拿地常需配建学校、道路、公园，现在“政府的事政府做”——大型教育、医疗配套由政府统筹。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示：“好房子是系统工程，需要多部门合作。严控非必要配建，对开发商是实打实的利好。”

此外，房子本身的规定最受关注。

比如新政对户型、设计、隐私做了细致规范：装新风系统的住宅层高不低于3.1米；明确同一单元不同窗户的对视距离等。李宇嘉认为，这些细节从广州本地气候和居住痛点出发，做了地方特色细化。

关于飘窗和公共开放空间，文件直接定规矩：飘窗可以做但有限制；除首层外，公共开放空间不计容比例不超过本栋建筑计容面积的5%。过去靠大公共空间包装卖点的路子被卡住，类四代宅审批更严。

越秀地产广州区域海珠西片区负责人林胜东表示，之前市场上那些超高使用率的产品或将不再出现，“好房子28条”是为了推进整体居住品质，出发点和未来面都是好的。

广州长隆万博附近一楼盘的销售部。南方+记者 梁文祥 摄

行业专家认为，现在的购房者越来越“现实”，比起使用率，更关注确定性，要的是配套先行、大城兑现、所见即所得，“好房子28条”恰好回应了这些需求。

存量房也现利好。文件提出探索将存量商品房用作保障房和安置房，探索房票购买二手房。危旧楼可拆了重建，加装电梯由国企牵头成片推进。广州通过存量房改造，让既有住宅也向“新标”靠拢，以往“一户反对，全楼没戏”的局面有望打破。

严跃进总结，广州楼市新政不仅是产品规范的升级，更是土地出让与开发逻辑的重构。

大湾区共搭“好房子”版图

如果把视角推高到大湾区，多座城市正在合力下一盘“好房子”建设大棋。

深圳走的是“限高降容”路线。

去年，深圳明确新建住宅建筑高度原则上不超过80米（约26层），容积率不超过3.1。这意味着核心区不再出现150米以上超高层住宅。要知道，深圳拥有近290座200米以上超高层建筑，“限高令”标志着建设理念从“追求高度”转向“追求品质”。

不过，已批规划的旧改项目可按原规划推进，部分核心区地块限高放宽至100米——守住底线，留出弹性。

深圳一楼盘营销中心，购房者在咨询工作人员。南方+记者 朱洪波 摄

佛山注重“全链条”发力。

2月26日，佛山发布《关于推进“好房子”建设的实施指引》。最受关注的是：取消对单个阳台的进深和面积限制，套内阳台“折半”计容面积上限由18%提至20%。层高标准显著提升：设中央空调、新风系统的住宅层高不宜低于3.1米，首层架空层净高不低于4.5米。

佛山还特别强调“好服务”，要求物业服务质量始终如一，把交付后的“好服务”作为营销卖点。

东莞强调精细化、标准化、人性化。

去年10月，东莞出台住宅设计新规，明确新建住宅层高不低于3.1米，全龄活动场地成为标配。新规要求住宅朝向优先考虑东南向，养老服务设施与儿童活动场地须同步设计、同步交付。这意味着，东莞从源头把控居住品质，让“好房子”有了可落地的硬指标。

东莞凤岗镇一楼盘，市民正在看房。 南方+记者 孙俊杰 摄

去年底，2025年大湾区“好房子”交流会在中山举行，大湾区“好房子”地图等一批成果发布，展现了大湾区各城市在“好房子”建设方面的探索实践，推动大湾区住房建设从“住有所居”向“住有优居”迈进。

不难看出，大湾区多座城市都在推动住宅从“有没有”向“好不好”转变。共同点是：不再盲目追求高容积率、超高使用率，而是把居住体验、社区配套、服务质量摆在台面上。

林胜东认为，像“好房子28条”这样的新政出台后，产品会更均衡、更综合，“大家在同一标准下竞争，市场更有序，也有利于激活旧规产品和二手市场交易。”

中指研究院华南分院分析师杨永俊表示：“好房子将更贴合真实居住体验的提升，不再单纯只拼赠送面积、实用率。”

可以预见，这些政策细则的落地，将为大湾区市场带来稳定预期，有助于房地产市场平稳健康发展。

“好房子”浪潮席卷全国

放眼全国，“好房子”建设已是不可逆转的大趋势。

2025年，“好房子”首次写入政府工作报告，明确“安全、舒适、绿色、智慧”四个核心目标。

2026年，政府工作报告表述从“推动建设”优化为“有序推动”，并新增“实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动”——“好房子”不再只是新房概念，而是覆盖旧房改造和全生命周期运维服务的系统工程。

中指研究院监测显示，截至2026年2月，全国31个省市区两会均将建设“好房子”列为重要任务，表述由2025年的“大力推动”转变为“有序推进”。这说明“好房子”建设正从“号召”走向“落地”，从“喊口号”走向“出细则”。

2024年5月28日在上海嘉定区拍摄的“沪九条”房地产新政实施后首个开盘项目的现场。图源新华社

企业层面，头部房企纷纷发布自己的“好房子”标准——

2025年4月，中建集团发布中国建筑“好房子”营造体系；2026年4月，北京城建集团发布“1314好房子”营造体系；中交房地产的“好房子”技术标准涵盖224项条款，其中115项为硬性要求。房企们不再只比谁卖得多，而是比谁造得好。

住房城乡建设部也在持续发力——

2025年底印发《关于提升住房品质的意见》；2026年3月发布《“好房子”建设指南（试行）（征求意见稿）》。从国家层面看，“好房子”标准正从“概念”变成“可操作的规范”。

华南理工大学建筑学院名誉院长、中国工程院院士何镜堂指出：“好房子”浪潮背后，是从大规模粗犷式发展向精细化、高质量发展的转变，本质是以人为本。“好房子就是要让大家住得既舒服又便宜，又有好的文化环境。”

2025年7月拍摄的竣工交付的浙江宁波首个共有产权住房项目。图源新华社

对于普通购房者，随着好房子规则日渐清晰，选择也将更轻松。

下次看房，别只盯着户型图和样板间，还可以问几句：层高多少？对视距离达标了吗？社区配套什么时候兑现？物业是哪家？这些，同样体现着“好房子”的含金量。