服装厂老板跨界开酒店，如家4.0如何做到淡季不淡？

在刚刚过去的春节假期，潮州古城再次成为旅游热点，青龙庙会的现场，锣鼓喧嚣，人山人海，我想潮州的酒店估计又满房，你是不是也会疑惑：到底在这里开酒店，是不是都能跟外界所想的一样——躺赚。

于是，我拜访了在潮州做酒店的老板林少洁，林总是从服装行业跨界过来做酒店的，为何当初为何宁愿放弃稳定的租金收入，把自己的物业改造成为现在全新的如家4.0？

林总的故事，或许能为那些正在考虑酒店投资的人，提供一个有价值的参考样本。

01

在古城外围，反而成了优势

林总的酒店位于潮州古城核心区外围两公里范围内，这个位置，步行到韩文公祠、博物馆不到5分钟，到广济桥、牌坊街也都在舒适步行的距离内。

听起来好像离核心景区有点距离，但这恰恰成了林总酒店的优势。

“去年五一我来潮州，自己不敢开车进古城”，我说起自己的经历，林总说，“这就是潮州未来做酒店的趋势——在古城周边。”

她给我讲了一个春节期间的细节：广济桥进来东门楼那条街的民宿，年前就订满了，但到了过年，退订率超过一半。

“没人住，就是因为交通问题”，车进不去，人挤人，游客体验很差。

反观林总在古城外围的酒店，既能步行到达主要景点，又避开了交通拥堵的痛点。

这个区位判断，成为她整个投资逻辑的起点，既脱离了古城内部的经营桎梏，又能享受古城的文旅流量辐射，高效承接文旅客流。

02

为什么偏偏选择做酒店？

这个物业是林总1998年买下的，最初做了十几年的婚纱礼服工厂。后来租给朋友做健身中心，又做了六年。

租约到期时，林总面临两个选择：继续出租做办公室或健身房，或者自己做酒店。

“如果是做办公室或健身房，租金跟文旅没什么关系，我们很难拿到文旅增加的这个红利”，林总的逻辑很清晰——健身房的客群是本地人，办公室也一样，潮州旅游再怎么火，跟这个物业的租金没有直接关系。

但做成酒店就不一样了，潮州文旅市场的每一波热度，都会直接转化为酒店的入住率和房价。

在文旅消费成为城市发展新增长点的背景下，将物业改造为酒店，让其与潮州的文旅流量深度绑定，这就是林总说的“物业价值的更大化”。

把物业的收益，从与本地市场挂钩，变成与整个文旅市场的增长挂钩，这是林总放弃稳定租金、选择主动经营的核心动因。

03

为什么选择如家？

在确定做酒店之后，林总面临另外一个选择：是做一个自己的单体店，还是加盟一个成熟品牌？

她的选择是如家4.0。

第一，设计审美。林总自己就是做设计出身，对文化比较敏感。如家4.0的整体IP设计，在她看来“又有商务的格调，又特别适合年轻人的喜好”。

第二，工业效率。如家4.0的家具采用模板化预制，“就像小孩在搭积木一样，直接就能装上去”，不仅大大缩短了装修时间，也节省了人工成本，同时保证了产品品质。

对于投资人来说，这往往意味着更快的开业速度和更可控的成本。

设计、效率这双重优势，对林总来说，选择如家4.0，就是“物业价值的最大化”。

04

春节RevPAR720+的数据背后

林总的一系列决策已得到市场验证，拿经营数据来说，该酒店于去年正式开业，刚刚经历了第一个完整的春节假期。

春节期间，酒店每间房RevPAR720+，最高单日可达1150，即便在非节假日的平常时段，RevPAR也能稳定在180左右。

潮州文旅市场 “旺季火爆、淡季流量下滑”是一个常态，面对这一真实市场，林总并不担心，反而有信心。

林总直言，作为深耕市场多年的国民酒店品牌，首旅如家积累了海量忠实会员，这意味着即使在淡季，也能通过会员体系获得稳定的客源。

“一些年长的会员，会在淡季的时候选择错峰出游”，这一点对于潮州这样有明显淡旺季的市场来说尤为重要，当旺季过去、流量骤降时，品牌会员能成为酒店的基本盘。

林总坦白当初选择如家，还考虑到品牌方的距离保护政策，“如家不会在你周边再搞一个来自己人打自己人，他们会保护业主的利益”，这意味着，在周边，她的酒店不会面临同品牌的内耗。

除了品牌加持，林总有信心的另一个原因则来自潮州城市本身的发展前景。

当前，潮州古城正全力申报世界非遗，一旦申报成功，将为这座城市带来海量的文旅流量，推动当地旅游市场实现跨越式发展，而布局在核心区位的酒店，也将成为这一城市红利的直接承接者。

在林总看来，“潮州未来的旅游市场，还有很多东西可以做文章”，未来甚至将继续加码潮州文旅市场，投资打造第二家酒店。

智鹏感想

潮州是一个我很喜欢的城市，它的历史文化底蕴非常的深厚，而且我发现潮商在做生意这块，确实有他们独特的眼光。从服装行业的创业者，到文旅酒店的投资人，林总的跨界转型，是潮商独特商业眼光的生动体现。

她虽手握优质自有物业，却并未固守稳定租金的传统模式，也没有冒进打造单体店，而是精准把握潮州文旅市场趋势，选择与体系成熟的首旅如家合作，借助品牌的筹建、运营、设计体系，实现酒店的高效落地，大幅降低试错成本，让物业在文旅风口下释放出最大价值。

放眼全国，类似潮州这样新兴的旅游市场还是很多的。这些地方的酒店市场尚不成熟，单体店往往面临筹建经验不足、运营体系缺失、会员流量匮乏等问题。而像如家这样的成熟品牌，恰好提供了系统性的解决方案：标准化的筹建流程、成熟的运营体系、庞大的会员网络。

在这些新兴的市场当中，品牌酒店也有独特的优势。品牌旺季有溢价的空间，在淡季也能持续稳定的输送会员的流量，这些都是做单体店没有办法可以具备的优势。对于投资人来说，这也意味着更低的试错成本和更高的成功概率。

「潮汕老板酒店投资经：下沉市场，淡季不淡」

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