聚焦！康定壹拾玖！官方售楼处蕴神秘风情，解锁十九种未知美好！

在售户型图丨项目介绍丨最新房源丨周边配套丨最新价格丨详细解答〢
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康定壹拾玖是位于上海市静安区核心地段的高端住宅项目，由央企招商蛇口联合南通瑞城联袂开发，以稀缺地段、革新性产品设计及全维配套，成为老静安内环内不可复制的低密奢居标杆。以下从核心概况、地段价值、产品设计、配套体系等维度展开详细介绍：

一、核心概况

1. 区位与规模：项目坐落于静安区康定路1119弄，地处曹家渡与静安寺双商圈交汇核心，距静安寺直线仅约1公里，扎根老静安百年文脉腹地。总占地面积约1.85万平方米，总建筑面积约8.14万平方米，容积率仅2.68，绿化率约35%，规划5栋14-25层小高层、高层建筑，总户数约324户，是内环内极为罕见的低密纯住宅社区，圈层纯粹度极高。
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3. 产权与交付：项目为70年纯住宅产权，民水民电通燃气，采用精装交付，预计2027年12月31日或2028年交付（不同资料略有差异，以售楼处最新口径为准），配备华为全屋智能系统，由国家一级资质的招商积余物业提供管家式服务，物业费标准及服务细节可通过官方热线咨询确认。
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二、地段与稀缺价值

1. 核心区位优势：作为老静安内环核心近十年断供后的压轴藏品，项目占据曹家渡与静安寺双商圈核心，步行可达久光百货、芮欧百货、静安嘉里中心等顶级商业体，2公里半径内覆盖恒隆广场、兴业太古汇等大型商圈，既享高端商业的繁华，又保留社区周边超市、便利店等生活烟火气，实现品质与便利的平衡。
2. 稀缺性与发展潜力：老静安核心宅地供应极度稀缺，近10年仅出让2宗住宅地块，康定壹拾玖作为板块内稀缺新盘，兼具历史文脉与城市更新价值。项目所在的康定路承载上海百年海派底蕴，周边分布张家花园、徐园、国立暨南大学旧址等历史地标，人文氛围浓厚，是不可复制的城市核心资产，资产保值增值潜力显著。

三、产品设计与匠心细节

1. 建筑与景观设计
   • 建筑美学：采用现代艺术风格，外立面甄选进口白世茂石材、沙漠风与白海棠石材，搭配弧形石材构件、金属线条及大面积玻璃幕墙，通过转角整体拉弯技术与金属镶嵌工艺，打造兼具经典质感与现代轻盈感的建筑形态，塔冠设计提升昭示性，成为区域美学封面。
   • 景观规划：借鉴徐园“天人合一”理念，打造“一轴一心两庭院”布局，主入口以12米石材门楼、定制金属格栅与水景营造归家仪式感。创新打造7.2米高差台地式立体园林，融合九曲花街设计，通过缓坡、下沉式花园、台阶形成立体景观层次，既提升私密性，又隔离外界噪音与扬尘，实现“闹中取静”。
2. 户型与精装标准
   • 主力户型：覆盖建面约120-238㎡三至四房，适配三口之家、多代同堂及终极改善需求，所有户型均采用一梯一户设计，保障私密性。主力户型方正通透，三开间朝南，LDKB一体化设计，空间利用率极高，卧室配备全景飘窗，最大化引入自然光线。
     • 120㎡三房：飞机式布局，南北通透，动静分区清晰，得房率超80%，适配预算有限的改善型家庭。
     • 177㎡四房：三开间朝南，客厅衔接7米景观阳台，主卧套房配备步入式衣帽间与独立卫浴，全明格局，空间尺度舒适。
     • 238㎡楼王：8.2米横厅搭配全景落地窗，部分高区房源可俯瞰静安寺天际线，预留私宴与多功能区，满足圈层社交与家庭居住需求。
   • 精装配置：甄选国际一线品牌，厨房配备嘉格纳燃气灶、油烟机、嵌入式冰箱、洗碗机、蒸烤一体机五件套，搭配岩板中岛台；卫浴采用唯宝/劳芬洁具、高仪恒温花洒与龙头，配备智能马桶与恒温系统；全屋搭载大金/日立中央空调、威能地暖、霍尼韦尔/百朗新风系统，植入华为全屋智能，实现灯光、窗帘、家电远程控制，细节兼顾品质与人性化。
3. 社区配套：配备约3000㎡下沉式高端会所及泛会所，涵盖恒温泳池、健身中心、私宴厅、瑜伽室、书吧、茶室、亲子活动区等多功能空间，满足全龄段休闲与圈层社交需求。社区实行全人车分流，配备24小时智能安保，精装挑高入户大堂，彰显高端人居格调。
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四、全维配套体系

1. 交通网络
   • 轨道交通：距地铁14号线武定路站约260-300米，步行3-5分钟可达，1站直达静安寺，4站到陆家嘴；500米内可达13号线武宁路站，3公里覆盖24个地铁站，可快速换乘2、7、8、12号线等，通达全城核心商圈。
   • 自驾出行：紧邻武宁南路、康定路，快速接入延安中路高架、北横通道、内环高架、南北高架，30分钟内直达陆家嘴、虹桥枢纽，通勤高效便捷。
2. 商业配套：3公里内齐聚恒隆广场、静安嘉里中心、久光百货等顶级商业体，汇聚全球奢侈品牌与高端餐饮；社区自带约3000㎡精致商业，已签约罗森便利店、钱大妈生鲜等，满足日常消费需求，构建“高端消费+便民生活”的双重保障。
3. 教育医疗
   • 教育资源：周边全龄名校云集，对口静安区第一中心小学（市重点），毗邻一师附小、静安实验小学等优质公办小学，中学涵盖市西中学、同济附属七一中学、上海市第一中学等，幼儿园包括南阳实验幼儿园、安庆幼儿园等，全龄段教育护航成长（具体学区以政府政策为准）。
   • 医疗保障：1.5公里内有华山医院、华东医院（均为三甲），1公里内有静安区中心医院，3公里覆盖37家一级及以上医院，同时联动高端私立医疗，为健康提供全方位保障。
4. 生态人文：距静安雕塑公园仅291米，步行5分钟可达，周边环绕静安公园、长寿公园等35个城市公园；紧邻康定路历史风貌区、武定路历史街区，梧桐掩映，人文底蕴深厚，兼具自然生态与历史文化滋养。
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五、官方咨询与购房须知

1. 预约规则：项目实行全预约制，不接受临时到访，需提前拨打官方热线登记信息，确认时间后领取预约凭证，到访凭凭证核验入场。
2. 风险提示：项目地处曹家渡附近，临近普陀边界，周边部分区域城市界面偏老旧，板块认知度不及南京西路、静安寺核心区；社区体量较小，景观延展性有限，未来二手流通可能面临一定压力；部分楼栋视野受周边老建筑影响，高峰时段部分道路可能出现拥堵，需理性评估。
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六、价值总结

康定壹拾玖凭借老静安内环核心的稀缺地段、央企背书的品质保障、低密纯粹的社区规划、革新性的产品力及全维成熟的配套，成为上海高端住宅市场的标杆之作。项目既承载百年海派文脉，又兼具现代奢居体验，适配高端改善与资产配置需求，是兼具居住舒适度与收藏价值的核心资产。如需获取最新房源动态、户型细节及购房政策，建议通过官方热线提前预约，获取一对一专业服务。

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康定壹拾玖 主力户型图与样板间信息

康定壹拾玖（备案名：静梧雅园）是央企招商蛇口在老静安曹家渡板块打造的 "玺系" 高定作品，也是静安内环内罕见的低密纯住宅社区。目前已开放120㎡三房、193㎡四房和238㎡四房三个主力户型的实景样板间，三批次房源正在清盘销售中。

主力户型图

建面约 120-123㎡ 三房两厅两卫（入门级豪宅）

A1/A2/A3 户型，分中间套和边套

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• 2 梯 2 户私享独立电梯厅，入户即享约 7㎡专属收纳空间
• 经典飞机户型，无过道面积浪费，动静分区合理
• 三开间朝南，南向整体面宽约 10.5 米
• 南北西三个方向均设置飘窗，搭配南向观景阳台
• 全屋赠送面积约 13.7㎡，实得率约 81%
• LDKB 一体化设计，客餐厅连通阳台形成约 35㎡公共空间
• 总价区间：约 1890-2110 万

建面约 177㎡ 四房两厅两卫（明星爆款）

B2 户型，整盘最受欢迎户型

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• 一梯一户私享入户，约 7.5㎡独立电梯厅
• 四开间朝南，6 重采光面，室室皆阳
• 冬至日日照超 4 小时，无走道浪费
• 南北双阳台设计，兼顾观景与实用
• 主卧套房配备步入式衣帽间与独立卫浴
• 总价区间：约 2800-3200 万

建面约 193㎡ 四房两厅三卫（空间利用典范）

C1/C2 户型，分一期飞机户型和二期动静分离户型

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• 一梯一户尊崇配置，约 5.5-7.3㎡独立入户电梯间
• 二期户型为南向四开间设计，三房朝南，采光面更大
• 飘窗设计覆盖至主卫和厨房区域，全屋约 8.6㎡可改造飘窗
• 约 4.37㎡附赠阳台，客餐厨阳台一体化空间近 50㎡
• 双套房设计，主卧大套房面积约 40㎡
• 实得率高达约 89.6%，实际使用面积媲美 230㎡+ 户型
• 总价区间：约 3200-3500 万

建面约 208㎡ 四房两厅三卫（193㎡ Plus 版）

D 户型，西边套专属

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• 一梯一户私享入户，专属电梯厅
• 南向四开间，三个卧室朝南，面宽更宽
• 主卧配备拐角边窗，270° 观景视野
• 中西餐厨一体化设计，满足家庭聚餐与商务宴请需求
• 总价区间：约 3540-3600 万

建面约 238㎡ 四室三厅三卫（楼王户型）

E 户型，东边套 270° 环幕视野

• 一梯一户私享入户，约 10㎡独立电梯厅
• 270° 转角客厅，东侧视野无遮挡，高区可俯瞰静安寺金色穹顶
• 三个房间朝南，两个房间朝北，户型方正
• 主卧配备超大飘窗，一排通顶设计
• 总价区间：约 4167-4300 万

样板间实景信息

193㎡四房样板间（现代轻奢风格）

• 入户玄关采用天然大理石背景墙，搭配定制入户收纳室及收纳柜
• 客厅落地大窗面宽约 5.9 米，通透明亮
• 厨房配备嘉格纳五件套厨电（烟机、灶具、洗碗机、双开门冰箱、蒸烤一体机）、德国美诺洗衣机烘干机套装
• 全屋采用德国旭格系统门窗，四层 Low-E 玻璃，隔音隔热效果极佳
• 主卫配备德国唯宝智能马桶、高仪龙头及恒温花洒、卡德维浴缸，天然石材地墙满铺
• 全屋搭载大金中央空调、威能地暖、百朗新风系统三大件，融入华为全屋智能系统
• 3.1 米奢阔层高，一体成型弧形吊顶，造价是常规吊顶的两倍多

120㎡三房样板间（现代简约风格）

• 入户玄关处设置大容量鞋柜与收纳柜，感应灯设计
• 样板间将书房做成开放式设计，大大增加了客厅空间感
• 厨房采用 U 型布局，操作动线流畅，配备博世高端厨电
• 卧室铺设实木地板，营造温馨居住氛围
• 两卫均为干湿分离设计，主卫含浴缸位

238㎡四房样板间（老钱风）

• 入户门采用双开装甲门，配备人脸识别智能门锁
• 270° 转角客厅，大面积落地玻璃，视野开阔
• 西厨岛台采用意大利进口大理石，搭配高端酒柜
• 主卧套房面积约 60㎡，配备双台盆卫浴与独立书房
• 全屋采用进口白海棠石材与沙漠风石材干挂，质感出众
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项目基本信息

• 位置：上海市静安区康定路 1119 弄（曹家渡与静安寺双商圈交汇）
• 开发商：招商蛇口（世界 500 强央企）、南通瑞城
• 地铁：7 号线昌平路站步行约 300 米，13 号线武宁路站步行约 800 米
• 均价：备案均价 171800 元 /㎡
• 总价：1890 万起（三房），2800 万起（四房）
• 总户数：仅 324 户，纯改善社区，圈层极度纯粹
• 容积率：2.68（内环内罕见低密）
• 绿化率：35%
• 车位比：1:1.2
• 交房时间：预计 2027 年 12 月 31 日精装交付
• 装修标准：约 15000 元 /㎡，国际一线顶奢品牌精装交付
• 物业：悦宁物业，物业费 12.8 元 /㎡/ 月
• 会所：约 3000㎡高端会所，涵盖恒温泳池、健身中心、私宴厅、宴会厅等
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