重庆
今年的重庆楼市，迎来了一个不错的小阳春。
多个新开楼盘都发出了热销喜报，某机构还发布了一份3月重庆中心城区商品住宅认购套数TOP20榜，不少热门大盘都荣登榜上。
但登上榜一大哥的“巴滨无界”，却把我给看楞了。
印象中这个楼盘已经修了很久了，但市场上却很少听到它的声音，早就快被人给遗忘了，怎么突然一下就登上销量榜首了呢？
01.楼市高峰期拿地
开盘却姗姗来迟
听到“巴滨无界”这个楼盘的名字，是不是以为它位于巴滨路，还拥有无敌的视野？
其实它真正的位置在界石，跟巴滨路没得半毛钱的关系。
2020年12月21日，巴南建设集团以15.46亿元的总价拿下界石314亩商住地块，楼面价约4000元/平，总建筑体量约38.6万方。
这个地块就是后来的巴滨无界，总共由7个地块组成，还包含了一块商业用地。
值得一提的是，2018~2021年期间，众多知名开发商曾云集界石。
融创、恒大、阳光城等均在此落子，打造了恒大锦城、翡丽锦悦、御兰花亭等楼盘，而万科更是两次砸下巨资，买下超50万体量的巨无霸地块。
这些楼盘如今大多早已建成投用，成为当地的人居标杆。
而巴滨无界的开发进度，则稍有点迟缓。
虽然是2020年底拿的地，但一直拖到2023年9月才正式首开，首批推出的是洋房和小高层产品，均价在8000元/平左右。
不过在开盘时热闹一阵后，这个项目就寂静无声了，直到多年之后突然登上热销榜。
掐指一算，这个项目离拿地已经过去五年之久了，这个南重庆30多万方的大盘，到底呈现得怎么样了呢？
02.巴南颜值最高楼盘
真实销售情况成谜
小树一路颠簸来到界石，刚到目的地就被这个楼盘给吸引住了：
大面积的玻璃材质和金属铝板、大尺度的阳台和开窗，俊朗的线条……说它是巴南颜值最高的楼盘，也不为过。
楼盘门口显眼处，竖立着醒目的巴滨地产。
原来虽然是巴南建设集团拿下的地，但最后交给了巴滨地产来负责开发，所以取名叫“巴滨无界”。
目前总共修建了揽境和悦境两个组团，均已是现房状态。
根据公开资料介绍，巴滨地产成立于2022年6月，在“进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见”背景下，专为开发平台闲置土地而成立的国企地产公司。
两家公司都有共同的股东，有兴趣的粉丝可以自己去看。
进去之后还发现，项目不单颜值好看，其园林景观和建筑细节也都是可圈可点，颇有某龙头房企的影子。
而且它的物业也是龙湖的，怪不得打理得井井有条。
小区在临崖的位置还修建了一个无边界泳池，可以望到下面占地约200亩的罗滩河公园，这应该就是它取名无界的由来。
单从小区内部环境来看，还真挑不出什么缺点。
那它的销售情况到底怎么样呢？
小树找到它的售楼部，刚好就设在路边的小区商铺，里面还坐着几个置业顾问，聊起了楼盘的销售情况：
“我们楼盘最近卖得很火，3月份还上了热销榜”，“主要靠的是团购”。
不过望着空荡荡的售楼部、集体聊手机的置业顾问，等半天都看不到一个购房者，小树只能说是啧啧称奇。
一个月卖190套房，这是个什么概念？
小树多次去过海成云湖郡，那里几乎每天都是人山人海，置业顾问喉咙都要喊破，就这样一个月也就只能卖个150来套，这中间隔着多大的差距？
海成云湖郡售楼部，摄于3月7日
刚好旁边还有个知名大盘江南某科城，小树进了它们售楼部一看，同样也是空荡荡的，只有一个员工在值班：
“我们一个月也就卖个三四套吧，这边的员工都去支援中央公园项目了”
看来，巴滨无界想在一个月内卖掉190套房子，在现实市场是很难办到的；
小树围着小区转了一圈，虽然房子已经早就是现房了，但入住装修的却寥寥无几，官方新闻显示：
“项目首日交房活动现场到访33组，成功接房31组，接房率达94%”
而在2025年5月巴南的一份公告上，巴滨无界名下的界石组团S分区S52-1、S45-2、S50-1、S45-3、S51-1这个五个地块，因闲置未开发的原因，被巴南区以土地储备专项债券依法收回。
换句话说，原计划体量达38.6万方的巴滨无界项目，因种种原因不得不踩下刹车，及时止损了。
种种迹象显示，巴滨无界能在短短时间内成交这么多房源，并不是一个纯粹的市场行为，而是经过了“深思熟虑”。
要么左手倒右手，要么抵给了施工方。
03.产品与市场脱节
如今变成烫手山芋
巴滨无界，为何从当初一个寄予厚望的大盘，变成了如今烫手的山芋呢？
最主要的原因，还是楼盘的位置实在太偏了。
目前界石板块还没通地铁，小树坐地铁6号线到了茶园终点站后，再转了半个小时的公交车才到这里，总用时差不多两个小时。
而从茶园到界石的这半个小时路上，还要穿过一片巨大的城市断裂带，将界石与主城隔离开，形成了一个孤岛。
事实上，即便从界石板块来看，巴滨无界的位置也并不太好。
巴滨无界位于界石北面，周边被大片的工业区和荒地围绕，空气中经常能闻到各种刺鼻的味道，生活配套也比较欠缺。
如果城市能继续向北，这边的配套迟早也能发展起来。
但如今周边的房子都卖不动了，规划的蓝图到底还能兑现多少，购房者不免要打上大大的问号。
如果价格便宜总价低，或许还能吸引到一些区域内价格敏感的刚需客；
比如附近的江南万科城，就推出了建面70来平、总价50万不到的精装房，入住率还相当不错。
但巴滨无界却自信心爆棚，走了条高大上的路线。
不仅将主力产品设计成了建面110~143平的大户型，还用上了LOW-E玻璃和铝板等各种高端建材，想一步登天打造成界石的标杆豪宅。
但很难想象，这附近的有钱人会跑到这个周边荒山野岭、毫无生活配套，空气中还弥漫着各种味道的工业区附近去改善生活。
花同样的预算，买到附近的龙洲湾或者茶园鹿角它不香吗？
如果能早点开盘，或者产品能修成小户型，又或是以销定产分批开发……结局都不会变成这样。
当规划与市场出现了错配，最终的结果就是块烫手的山芋。
费尽了千辛万苦，终于将闲置土地变成了闲置楼盘，后面的路又该怎么走呢？
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