土地供应缩量带来市场变局，头部房企抢跑尾部房企观望

一边是超七成房企不拿地，一边是头部房企斥巨资“补仓”，房企投资格局正越发“冰火两重天”。

今年一季度至今，典型房企如中国金茂（00817.HK）‌，已经在八个城市有拿地动作，其他巨头如保利发展（600048.SH）‌‌、华润置地（01109.HK）等投资力度更为突出，成为土拍市场上的“常客”。

综合多家房企管理层的观点，今年土拍市场供应明显“缩量”，这让头部企业也充满了“拿地焦虑”，核心城市成为其必争之地。另一方面，当前房企拿地不仅是为了冲规模，更重要的是通过较为优质的地块，带动修复整体利润空间及财务报表。

这些巨头“抢跑”拿地

在房企现金流普遍紧张的当下，投资拿地是一件“奢侈”的事。

克而瑞地产研究报告显示，今年一季度，在销售排名前100的企业里，仅有不足三成的企业有土地储备入账。这意味着，一季度百强房企中有超七成没有投资拿地。

不拿地扩储，意味着未来销售规模会逐渐缩量，大批房企正主动或被动逐渐“瘦身”。但“硬币”的另一面是，那些依然有实力进行投资的房企，正在加紧买地“备粮”。

4月9日，广州市荔湾区成交一宗宅地。该地块吸引了金茂、保利激烈竞争，经过10轮竞价，最终金茂以总价14.88亿元竞得，成交楼面价26610元/平方米，溢价率6.44%。

这并非金茂今年首次出手。公开资料显示，一季度，金茂先后在上海、西安、成都等7个城市获取7宗土地，中指研究院榜单显示其新增货值168亿、拿地金额约71亿元，两项数值均位列行业第四。如果加上广州这块地，总拿地金额已达85亿元。

从具体时间看，金茂拿地主要集中在三月份以后。3月6日，金茂拿下西安曲江低密地块；3月13日，金茂联合其他企业竞得上海嘉定新城地块；3月17日，金茂拿下长沙市开福区地块；3月29日，金茂在南京、苏州双城同步落子；3月31日，金茂又在青岛、成都连下两城拿地；4月9日，又在广州市荔湾区成交一宗宅地。

上述拿地节奏，放在房企队伍中可谓十分活跃。近两年来，金茂投资拿地的力度已经明显加大。从最直观的数据看，自2024年以来，中国金茂累计获取43个项目，全部聚焦核心城市、核心板块，其中2025年新获取21个项目、全部位于一二线城市。

比金茂拿地更活跃的，还有保利发展、华润置地、越秀集团等巨头企业。

中指研究院数据显示，一季度广州越秀集团以711亿元全口径新增货值位列第一；华润置地新增货值270亿元，位列第二；保利发展新增货值规模为247亿元，位列第三。金茂紧随其后位居第四，绿城中国（03900.HK)一季度新增货值75亿元位居第六。

这些房企有的是底价拿地，但同时也拍出了一些“高溢价”地块。

丁祖昱评楼市表示，一季度50个城市溢价率5%以上的地块中，保利发展拿了三幅，其中杭州两幅，溢价率分别为51.08%和16.11%；越秀和绿城均有2幅溢价率高于5%的地块成交；金茂则以16.26%的溢价竞得青岛同安路地块。

供应缩量催生投资焦虑

头部房企密集拍地，固然是因为有资金余力，有维持销售规模的意图。但在此前召开的业绩会上，房企管理层普遍谈及一个现状：土地市场缩量带来的投资考验。

金茂管理层表示，2025年的土地市场，整体呈现“量跌价涨”的态势，全国土地市场的企稳回升还在努力过程当中。进入2026年以来，土地市场供应端减少、缩量还是比较明显。核心地段土地较少，对偏远土地房企防风险意识又比较强。

在这种情况下，金茂的投资策略是“积极不激进”，一方面加大对城市及板块的研究，精准把握好投资节奏，同时回到项目“本体”上，把防风险放在首要位置，并重视利润指标。

绿城中国谈到了类似情况，管理层在业绩会上表示，房地产市场仍处于筑底阶段，与往年同期相比，当前土地市场供给端节奏明显放缓，供给总量有所下降，同时优质地块相对稀缺，主要受政府做地节奏、商品房市场去化情况以及开发商拿地资金等因素影响。

“整体来看，2026年的投资工作，可以说是近年来最具挑战性的一年。”管理层称。对于存货较多、去化较慢的城市，开发商势必会减缓拿地节奏；而对于存货较少、去化较快的城市，开发商的拿地意愿则相对强烈；今年投资策略会兼顾现金流与利润。

中指研究院报告也显示，2026年各地普遍调减年度供地规模，其中北京商品住宅用地供应计划降至200～240公顷，较2025年减少40～60公顷。一季度，300城住宅用地推出规划建面6472万平方米，同比下降23.8%。

土拍供应缩量、核心城市竞争激烈，房企势必会在优质地块放出时加大竞争。

此外，当前房企在核心城市加大拿地，这一策略有利润方面的考量。一方面，当前行业改善型需求持续释放，这一投资特点可适配新周期下的市场需求；另一方面，房企意在通过拿好地、做优增量，带动公司整体盈利表现，改善财务报表。

以金茂为例，该集团去年拿了21宗核心地块，总计价款577亿，管理层称这些项目销售净利率超过10%。去年，金茂实现签约销售金额1135亿元，同比增长16%；股东应占利润（含投资物业公平值损益）12.53亿元，同比增长18%。

克而瑞表示，从房企投资逻辑来看，一方面当前销售复苏基础尚不牢固，多数房企现金流压力未得到根本缓解，资金安全与项目去化保障成为投资首要考量，拿地决策整体趋于保守；另一方面，市场热度高度聚焦核心区域。展望二季度，土地市场将呈现"局部回暖、整体审慎"态势，随着核心城市优质地块入市，土拍热度有望阶段性回升。