通州八里桥地块，公众建议削减住宅比例

北京进深 徐迪 4月9日，通州规自分局通告《北京城市副中心0401街区FZX-0401-6023等地块规划综合实施方案》公示意见反馈情况。

2025年至今，通州卖得不错的新盘，八里桥的招商朝棠揽阅算是一个。

0401-6023等地块，就在朝棠揽阅东北方向几百米的距离。

4幅住宅地块+1幅商业用地，建筑规模近19万方。

该实施方案于2026年1月10日至2026年2月8日进行了网上公示，期间收到公众网络反馈意见30份。

地块属性和配套设施等方面较受关注，多条反馈意见指出该区域住宅小区众多，建议轨道周边用地削减住宅比例，增加商业用地、公共服务功能规模，提升居民生活品质。

对此，实体主体回应表示，本次新增住宅是契合城市副中心及平谷线沿线区域刚需和改善需求的合理补充。规划方案基于对本区域发展现状、未来人口结构、产业布局优化以及城市功能完善等方面考虑后做出的优化。

1、公众反馈意见：本次调整不符合轨道TOD发展理念，背离“轨道微中心”的高定位，该片区应优先发展商业、产业。

实施主体意见：本次规划综合考虑区域发展条件、实施可行性、市场需求及城市功能结构，坚持落实《北京城市副中心控制性详细规划（街区层面）（2016年—2035年）》及相关规划的刚性管控要求。

永顺站作为社区级轨道微中心，在发展方向上注重与平谷线沿线运河商务区等功能错位发展，充分融合功能复合理念，轨道站点周边居住地块围绕轨道微中心复合设置产业功能，结合周边通惠河文化资源等资源禀赋优势，与万达、乐堤港等区域级商业错位互补，强化“文体商养”融合示范，营造满足多圈层需求的复合业态商业街区，打造社区级轨道微中心示范。

2、公众反馈意见：建议轨道周边用地削减住宅比例，增加商业用地、公共服务功能规模。

实施主体意见：永顺站作为社区级轨道微中心，其产业发展与副中心运河商务区、文化旅游区等核心产业功能区形成错位与联动，促进运河商务区及周边的职住平衡。

本次新增住宅是契合城市副中心及平谷线沿线区域刚需和改善需求的合理补充。轨道站点周边原规划方案地块功能为公建混合住宅用地，本次规划根据《国土空间调查、规划、用途管制用地分类标准》（DB11/T 996-2024）要求，将规划范围内的用地优化为二类城镇住宅用地、商业用地。

同时以“站城融合”为理念，突出轨道站点周边高效复合利用，轨道站点范围内二类城镇住宅用地兼容10%的商业功能，营造轨道微中心活力氛围。结合《北京市人民政府关于印发<北京市居住公共服务设施配置指标>和<北京市居住公共服务设施配置指标实施意见>的通知》（京政发〔2025〕25号）（以下简称《25号文》）相关要求，提升人均公服设施规模和品质。

3、关于配套设施问题

公众反馈意见：三大设施配置不合理。

一是关于公服设施配置，家园中心、文化设施规模、幼儿园、社区管理用地和再生资源回收站功能未落实。

二是关于交通设施配置，建议轨道四个地块分别设立地铁出入口、公共停车场等，加强6037、6038地块之间地上、地下联通以及商业和居住地块联通。

三是关于市政设施配置，建议取消开关站，认为公共厕所位置不合理。

实施主体意见：

（1）关于公服设施配置

家园中心、幼儿园方面，本次规划落实上位规划八里桥片区内幼儿园用地规模及指标，综合考虑八里桥片区及周边区域公共服务设施需求，将家园中心功能的供应方式进一步优化，通过“独立占地+复合设置”组合的方式，按照《25号文》要求，优先将迫切需要实施的社区级设施结合项目通过复合设置的方式落实，主要布局于FZX-0401-6034、6037地块。

文化设施方面，保障社区级公服设施规模不减少，落实《25号文》要求，规划范围内文化、体育设施建筑面积满足街道级设施规模要求，将文化、体育设施建筑规模优化至原FZX-0401-6036、6052地块复合落实，具体位置、建筑规模以建设工程规划许可文件为准。

社区综合服务设施和再生资源回收站方面，本次规划在落实原社区综合服务设施规模的基础上，结合《25号文》要求，将根据千人指标核算增加部分建筑面积；再生资源回收站功能结合《25号文》最新要求，优化为可回收物交投点2处。同时考虑服务范围的均衡性，结合轨道站点北侧FZX-0401-6034等居住地块统筹布局复合一站式综合服务中心1处。

（2）关于轨道交通设施配置

本次轨道站点周边出入口落实原规划方案，于FZX-0401-6034、6037、6038地块分别设置地铁出入口。同时，按照上位规划，M102线不经过此站。轨道微中心周边地块可通过轨道出入口满足地下通行需求，地上如有联通需求，将在二级建设阶段结合规划建筑设计方案进行研究。

目前规综方案中已提出非机动车停车位应结合建筑出入口分散设置的要求，同时按照相关标准落实电动自行车配建指标。城市公共停车场在规划范围内统筹配置，并提出开放共享的相关要求。公交中途站、出租车停靠站及小客车临时停车位下阶段将结合轨道交通一体化规划方案、公交线网方案深化。

（3）关于市政设施配置

依据《25号文》，本区域需设置1处公共厕所。结合区域内公厕使用需求，商业地块公厕需求较为突出，同时根据《公共厕所建设规范服务半径要求，将公共厕所设置在商业地块内。

FZX-0401-6044地块南侧现状变电站已处于重载状态，无法满足本项目用电需求，为保障供电可靠性及电网运行灵活性，解决变电站出线资源紧张问题，根据《城市电力规划规范》要求，经与供电部门沟通，结合八里桥地区用电需求，按照《25号文》本区域设置2处开关站。

4、公众反馈意见：周边缺少绿地及休闲设施，增设特色慢行系统和口袋公园。建议以海绵设计的思路统设6023、6035、6034、6037和6038地块，而不单纯惠及6023地块。同时放宽6023、6034和6038地块的退让红线要求。

实施主体意见：本次规划绿地空间落实原批复方案，规划范围西侧规划公园绿地，南侧沿通惠河规划生态景观绿带，可满足八里桥片区公园绿地服务半径要求。本次规划在特色慢行系统方面，重点围绕永顺街及主要沿街步道塑造公共空间，形成充满活力的生活游憩界面。

海绵城市设计方面，在设计方案阶段深化落实海绵城市设计相关设计，严格执行《海绵城市雨水利用与控制工程设计规范》等相关标准要求。

建筑退让红线方面，本次规划建筑退让红线将按照北京市相关规范要求，围绕轨道微中心站点预留充足公共空间。

5、公众反馈意见：对周围住宅建筑造成影响，影响周围采光。

实施主体意见：针对周边采光影响，后续将结合建筑设计方案阶段严格论证，确保对周边建筑方案无不利影响。

6、公众反馈意见：对地区形象造成影响，建筑高度不合适，损害城市界面与市容形象。没有体现出轨道微中心层次错落，且影响37、38地块高层观河景观价值，没有更好体现沿河错落有致的建筑风貌。

实施主体意见：本次规划落实原批复方案中居住建筑功能建筑高度，在不突破整体建筑高度上限的前提下，细化产业建筑高度为80米，同时注重与周边现状功能风貌的协调性，塑造舒缓有序、梯度变化的整体高度轮廓。

规划范围外南侧临河建筑高度控制为48米，沿河整体建筑天际线呈现阶梯状下降的韵律感。

7、公众反馈意见：周边已集聚西马庄、朝棠揽阅等多个住宅小区，住宅密度高，且受铁路、通惠河分隔，交通与生活本就不便。区域内另有多个在建、待交付住宅项目，若再将地块改为居住用地，将大幅增加早晚高峰通勤压力，加剧怡乐西路、通惠北路等道路拥堵，进一步恶化交通条件。建议规划为商务或生活服务用地，以提升居民生活品质。

实施主体意见：原批复方案规划用地为其他类多功能用地和公建混合住宅用地，包含部分居住用地，本次方案细化整体建筑规模减少，对区域交通影响为正向优化。

8、公众反馈意见：上位规划变动过大，短期内多次调整土地性质，违背原法定规划与“轨道微中心”定位，修改程序与必要性论证不足，损害政府公信力与居民预期；不符合住建部政策，将多功能用地改为住宅用地，新增大量房源，与“控增量、去库存、优供给”的房地产调控导向相悖。

实施主体意见：本次规划方案基于对本区域发展现状、未来人口结构、产业布局优化以及城市功能完善等方面考虑后做出的优化。随着城市发展阶段、人口结构与区域功能需求的变化，规划适时进行科学评估与适应性调整，以更好地响应发展实际、引导可持续建设。

一是本次规划是在既有规划下的局部优化，此次用地性质的优化是基于上一轮规划成果，结合当前发展条件与项目实施情况，对局部地块功能与布局进行的精细化优化，同时，结合《25号文》要求，高标准配建各类设施，增设部分社区级配套设施，将迫切实施的家园中心功能在规划范围内提前落实，保障周边居民生活生产水平。

二是优化过程经过多轮研究与部门协同，征求行业主管部门意见，确保符合规范要求，最终形成当前公示方案。

本次方案落实了《北京城市副中心控制性详细规划（街区层面）（2016年—2035年）》和《北京市轨道交通22号线（平谷线）线路一体化规划方案》刚性管控要求，进一步结合市场需求深化2024年八里桥片区规划综合实施方案，保障土地高效供应。推动项目与永顺站工程、交通、环境等一体化衔接，满足全市轨道微中心资源匹配与指标集聚等相关要求，促进副中心北部人才集聚与区域职住平衡。在轨道站点300米半径范围内重点布局商业、文化、体育等用地，居住用地均兼容10%商业功能，推动“居住+商业+交通枢纽”复合开发，完善片区生活配套，突出站城融合理念，加强城市公共服务和商业服务，对于提升城市副中心经济活力与竞争力具有重要意义。

9、公众反馈意见：召开听证会，组织居民代表、专家参与的公开听证会。

实施主体意见：按照《中华人民共和国城乡规划法》《北京市城乡规划条例》及副中心规综工作办法，本项目在北京市规划和自然资源委员会官网进行公示，公告期三十日，符合城乡规划法要求。听证会非法定环节。

地块位于通州区永顺镇，位置上比朝棠揽阅离地铁更近，在建地铁22号线永顺站，就在6034和6038地块中间。

但是朝棠揽阅在通惠河边上，景观资源更好，且受地铁噪音影响较小。

这一带原址是八里桥菜市场，周边生活配套非常成熟，守着万达广场，再远点还可以借力运河商务区。

整个八里桥棚改地块属于04组团，规划定位为运河商务中心区，文化传承展示区和生态宜居活力区，未来以商务服务、文化体验和居住为主导功能。根据之前公示的规划，周边会有滨水商业空间，有望建成一处休闲打卡景观。

最先入市的朝棠揽阅项目，自去年7月底开盘以来，934套房源已完成网签729套。

全盘去化近六成，成交均价5.7万元/㎡，流量和价格表现在整个北京市场来看都算不错的。

成交金额总计38.17亿元，已覆盖了27.08亿元的土地价款。

6023等地块，在去年初朝棠揽阅地块出让时，仅有最北边的一块为居住用地，其余几块均为多功能用地。

时隔数月，地块用途进行了非常大的调整，仅保留西南角面积最小的一块为配套商业，另外3幅都变成了住宅用地。

具体来看：

· 北侧6023地块，占地3.03公顷，是4幅住宅用地中最大的一块，容积率也是最高的，达到2.5，限高60米，规划地上建筑规模约7.57万平方米；

含新建开关站1处，建筑面积600平方米。

要求沿通惠北路预留线性绿色空间，满足竖向及海绵城市相关要求，建议结合通惠北路道路设计对接。

· 中间两幅地块，东侧6034占地1.34公顷，西侧6035占地1.37公顷，容积率均为2.3，限高80米，地上建面分别为3.12万和3.15万平方米，规模相当；

· 东南角的6038地块占地1.12公顷，地上建面约2.58万平方米，同样是2.3的容积率，限高80米。

除上面4幅住宅地块外，西南角地块保留了配套功能。

· 西北角6037地块为商业用地，1.02公顷，规划地上建筑规模2.54万平方米，容积率2.5，限高80米。

商业用地需落实文化、体育等轨道微中心功能，提供家园中心服务，建筑规模不小于2000平方米；

含城市公共停车场1处，可结合各地块方案统筹考虑，同时应将城市公共停车位及配建机动车停车位24小时对外开放，并提供独立室外人行出入口。含新建开关站1处，建筑面积600平方米。含公共厕所1处。

同时，6037商业地块应与6034、6035、6038地块共同组成轨道微中心，满足本图则的整体要求：

1、轨道微中心，空间塑造层面，应与车站及周边地块形成一体化开发，注重地上地下功能一体化，地块建设应将车站出入口及附属设施纳入整体建筑方案，应加强通惠北路等重要道路沿线景观界面塑造，重要节点建筑应注重细化设计，塑造片区地标节点。

应强化永顺街区域建筑、街道空间一体化衔接，强化商业、文化、体育等各类公共功能，沿街可通过底层架空、外摆设施、广场空间，塑造城市景观活力。

交通衔接层面，地下应做好与车站地下空间的竖向等衔接。地面步行、非机动车、机动车系统应综合考虑周边地块情况，确保高效连通。非机动车停车泊位应结合车 站出入口统筹考虑，不少于1200个车位，应结合出入口近期建设时序，优先足额配置、同步落地。

宜预留地上、地下与周边地块连通的条件，鼓励建设空中连廊，具体规模结合后续方案设置。

功能兼容层面，6034、6035、6038为居住功能地块，应整体统筹，兼容10%的商业功能， 地上总建筑规模不少于0.88万平方米。

6037商业功能地块，应保证各类复合设施与商业功能的融合。

2、6034、6035、6038三幅居住地块，在地上建筑规模总量不变且符合相关要求的情况下，地上建筑规模、绿地率等指标可结合具体方案，整体统筹。

其中，轨道、微中心商业及相关场地、停车附属设施等占地不参与居住用地绿地率指标核算，以上附属占地面积约0.98公顷（6034地块约 0.33公顷，6035地块约0.09公顷，6038地块约0.56公顷）。

3、项目级、社区级配套应按照《北京市居住公共服务设施配置指标（京政发〔2025〕25号）》要求落实。

其中，社区级配套应根据千人指标配置， 在满足相关规范及行业主管部门要求的前提下，可在规划范围内的地块统筹考虑，包括社区综合服务设施（社区党群服务中心）、社区卫生服务 站、社区养老服务驿站、社区综合文化室、社区室内体育活动用房、社区级其他商业服务设施、邮政所、综合通信机房、有线电视机房、公共厕所、社区警务室、集中绿地等功能，部分功能可按照“一室多用”、分时共享的原则合建。