河北张家口：业主联名反映开发商、物业疑似违规，权益保障待推进

近日，河北省张家口市万全区宣平堡乡西豪丽景D北区11号楼的126户业主联名反映情况，称张家口鑫盛垣房地产开发有限公司（下称“鑫盛垣地产”）及关联的张家口市吉昌物业服务有限公司（下称“吉昌物业”）存在疑似长期侵占小区公共区域、擅自变更规划、挪用专项费用、违规封堵道路等相关问题，导致小区生活基础配套不完善，业主出行存在安全隐患。业主方曾向多部门申请履职，亦提起民事诉讼，目前相关诉求尚未得到妥善解决，业主合法权益亟待保障。

据业主代表介绍，西豪丽景D北区其他楼栋业主因施工建设推进情况，调换变更至11号楼，并于2011年陆续入住。入住初期，小区配套设施虽未完全完备，但已具备基本生活条件，可使用井水、正常用电供暖。当时11号楼出行道路直通主干道，距离公交站约30米，居住出行较为便利，业主也对小区建筑及配套设施的后续完善抱有期待。

业主方表示，相关争议始于2020年，其称鑫盛垣地产与吉昌物业在疫情期间封闭小区后，对小区初始出入的水泥硬化道路进行了砌墙围挡、挖沟作业。2023年疫情结束后，该通行道路未予恢复，2024年更是被彻底物理分割并加固围墙，业主被要求改道绕行，单程需多行走500余米。

围墙内建筑、围挡分割 图一、二 （代表人提供）

围墙内建筑、围挡分割 图一、二 （代表人提供）

业主反映，新规划的出行道路存在4处90度拐角，存在人车混流、路面狭窄、坡度较大等情况，雨雪天气行走易产生安全隐患。这一情况对小区内老龄业主影响较为明显，部分老龄业主当初购置该小区10号、11号楼房产时，曾重点考虑出行便利因素。

业主方提出质疑，认为开发商实施围挡挖沟行为，核心目的是占用小区内约7000多平方米的公共区域（含绿地、娱乐及体育锻炼活动场地），后续或计划将该区域与自身购置的未开发地块相连。据悉，该公共区域面积在业主产权证附图中均有明确标注。截至目前，相关涉事地块尚未有明确建设项目公示，但现场围栏与相关建筑仍未拆除，对居民日常生活造成一定影响。

除道路封堵及公共区域相关争议外，业主方还反映鑫盛垣地产疑似擅自变更小区规划设计，缩减了11号楼栋前后地面面积宽度，导致该楼栋的通风口、检查井等配套设施被隔离在围挡之外，存在居住安全隐患。同时，其称开发商擅自改变楼一层车库（储物间）用途，并违规处置给非本楼栋人员，导致该楼栋7个单元业主面临停车难题，日常出行与生活受到影响。

规划占用 图三 （当事人提供）

多位业主表示，开发商在房屋销售阶段存在疑似挪用专项费用的相关情况，该类问题已持续十余年。据业主反映，鑫盛垣地产曾向每户业主代收3400元燃气安装费，但小区至今未实际开展燃气安装工作，涉及小区9栋楼均未实现燃气入户。此外，小区业主十余年来一直使用井水，自来水入户及开通工作尚未落实。同时，业主方对每户缴纳的房屋维修基金使用情况提出质疑，认为存在挪用可能，导致业主历经十余年才陆续办理完成房屋产权证。

燃气费缴纳记录 图四 （当事人提供）

业主方称，作为鑫盛垣地产关联公司的吉昌物业，疑似违规入驻小区，且日常物业服务质量未达到业主预期。同时，该物业长期将物业费与水电费捆绑销售，该操作已成为小区常态，业主认为此举侵害了其消费选择权。

为维护自身合法权益，西豪丽景D北区业主曾多次向相关部门反映情况寻求帮助。2024年，业主代表就燃气、自来水及开发方占用公共区域等问题向相关部门反映，相关处理单位出具答复，承诺督促推进燃气等相关事宜，并明确不得实施捆绑收费，但后续推进效率未达到业主预期。

捆绑收费、燃气督促回复 图五、六 （当事人提供）

捆绑收费、燃气督促回复 图五、六 （当事人提供）

2025年11月25日，业主分别向住建局、街道办提交书面申请，请求相关部门履行监管职责，截至目前未收到明确回复；2026年1月6日，业主向规划局申请履职，同样未获得回应。在向行政部门求助未取得明显进展后，业主们于2025年5月委托北京某律师事务所，起诉鑫盛垣地产，并于2025年7月29日提交网上立案申请。该立案申请最终被裁定审查不合格，理由为“相关诉求应向住建局等相关部门反映，不属于民事诉讼管辖范围”，业主司法维权之路遭遇阻碍。

截至目前，西豪丽景D北区11号楼的126户业主仍在持续主张自身权益。业主方希望相关监管部门能够尽快履行监管职责，对鑫盛垣地产及吉昌物业的相关行为进行调查核实，若确认存在违法违规行为，依法予以查处；同时要求开发商恢复小区原有通行道路、归还疑似被侵占的公共区域、退还并补缴疑似被挪用的各项专项费用，尽快解决燃气、自来水入户及房屋产权证办理等相关问题；此外，要求吉昌物业规范服务行为，取消物业费与水电费捆绑销售的相关操作，切实保障业主的合法居住权益。