机构看多！高盛：上海和深圳将引领房地产市场开启复苏

2026年4月10日，高盛发布报告，旗帜鲜明地指出上海和深圳将引领中国房地产市场的复苏，预计这两座城市在今年底率先触底，复苏时间较其他一线和二线城市提前6至24个月。更具体而言，高盛的模型预计上海和深圳房价将在2025年底至2028年底期间累计上涨15%。

就在这份报告发布之前，3月份的楼市成交数据已为这一判断提供了充分的市场注脚。上海、深圳、北京三大一线城市均走出了成色不一的“小阳春”行情，但复苏的节奏、力度与结构特征呈现出显著分化。

从近期成交数据来看，2026年3月，全国房地产市场出现典型的季节性回暖，并且强度明显超出往年，重点30城新房成交面积环比增长 119.7%，二手房成交套数环比增长 94.7%。

一线城市表现尤为突出：

北京二手房成交约 1.99万套，创15个月新高

上海二手房成交约 3.13万套，为近五年最高

深圳成交约 5071套，环比增长超 116%

透过这些数据，可以更清晰地理解高盛判断背后的市场逻辑。

上海：二手房领跑，新房跟进，量价齐升的复苏典范

上海是本轮“小阳春”行情中表现最为强劲的城市。中指研究院数据显示，3月上海新房成交2270套，环比增长101.9%，同比增长6.32%；新房住宅均价63185元/平方米，环比微涨0.33%，保持平稳。更值得关注的是，当月供应2181套，呈现供小于求的平衡格局。

上海市场真正的爆发点在于二手房。3月上海二手商品房成交31215套，创近5年新高，同比增长6.39%。二手住宅均价55075元/平方米，环比微增0.08%，结束了长达33个月的下跌态势。单日成交方面，3月28日单日网签达1585套，创下近5年新高；全月共有13天单日网签突破千套大关。

从政策驱动来看，“沪七条”新政精准释放了购房需求——社保缴纳年限从3年降至1年，叠加三区二手房收购试点，为“老破小”资产提供了明确的退出渠道。上海二手房自2025年8月起已进入去库存通道，至2026年2月挂牌存量较高峰期减少25.7%。量在价先的逻辑已初步兑现：议价空间从此前的5%—8%收窄至2%—3%，核心区部分房源甚至出现小幅提价。

中指研究院指数研究部总经理曹晶晶评价称，从全国核心城市来看，上海目前表现出的复苏力度与市场韧性，使其成为今年“小阳春”行情中活跃度最高的城市。

深圳：环比反弹亮眼，同比压力犹存

深圳市场同样迎来“小阳春”，但成色较上海存在温差。新房方面，3月深圳新建商品房共成交5081套，环比大涨108.8%，但同比下降11.0%；其中住宅成交2827套，环比大涨117.8%，同比下降32.1%。深圳贝壳研究院数据显示，3月深圳一、二手房共成交11851套，其中新房成交5081套，二手房成交6770套。

二手房表现方面，3月深圳二手房共计录得7225套，环比大涨151.2%，创近12个月新高，但同比仍下跌6.2%。3月住宅新增供应量大幅增长228%至19.97万平方米，成交规模达30.5万平方米，环比增长107%。二手房市场议价空间从前期进一步收窄至9.2%，环比缩小0.6%。

与上海“量价齐升”不同的是，深圳市场的复苏更多体现为 “以价换量”与结构性分化。深房中协数据显示，当前深圳二手房市场呈现出深度的结构性分化——高单价、低流通的顶端资产（如深圳湾）与高流通、中低单价的刚性需求基本盘（如龙岗中心城、布吉中心）并存，中间片区表现平淡。业内专家认为，与2025年同期相比仍有下滑，当前市场复苏力度弱于去年同期，整体处于“弱复苏”状态。

北京：新房创新高，二手房韧性足，但同比基数压力显现

北京市场同样走出了“小阳春”行情。中指研究院数据显示，3月北京商品住宅共成交3403套，创近一年新高，仅次于2025年3月。二手房方面，3月北京二手住宅网签量达19886套，环比增长144.6%，同比增长3.4%，是近15个月以来的最高水平。一季度累计网签43098套，与去年同期基本持平。

在价格端，2月北京二手住宅价格指数环比上涨0.3%，率先实现止跌回稳；3月成交单价延续了稳定趋势，形成“量涨价稳”的良性复苏格局。从结构看，总价300万元以下二手房成交占比达66.3%，刚需群体集中入市特征明显。

不过，北京市场的“同比”压力在3月新房数据中也有体现。中指研究院数据显示，2026年一季度北京新建商品住宅累计成交规模同比减少28%，处于近年同期低位，市场整体仍处于筑底阶段。有分析指出，3月新房预计成交同比跌38%，二手房预计同比下降3%，绝对活跃度尚未回到去年水平。

此外，4月首周北京市场热度延续：4月1日北京新房单日网签量达2375套，相当于2025年4月全月网签总量的69.53%。3月北京共有14个项目入市，推盘积极性明显提升。

从3-4月份的成交数据来看，房地产市场正在从“全面调整”转向“结构性修复”。

短期来看，“量升价稳”仍将是主基调；中长期来看，随着核心城市率先企稳，市场将逐步完成从“去库存”到“再平衡”的过渡。

而真正的机会，不在“全面反弹”，而在——上海、深圳等核心城市，以及优质房企所代表的“确定性资产”。