东坝北熙区三期 pk 东小口龙樾海序，刚需该咋选？

东坝北熙区三期出小户型了，72m²两居起步，总价500万起，比预期贵，

之前东坝小户型的消息传来，我们龙樾海序的粉丝最近决定要等东坝了。

龙樾海序最快本周末开放样板间

东坝项目昨天召开了线上宣讲会，户型图正式发布，72m²两居、98、116m²的三居，都是两面宽，户型一言难尽

定位森系轻法式全新产品系，样板间预计4月20日开放

东坝500万起，东小口龙樾海序78m²三居最低429万起，总价差了170万，你怎么选？

今天房主分别从地段、产品和价格三方面，对龙樾海序和东坝项目做一期完全测评，不黑不吹，完全是客观立场，也许我有遗漏的点，或者你有不同的看法，可以评论区留言互动。

别忘了，有龙樾海序和东坝北熙区三期意向粉丝，都可以关注【小窝新房】公众号联系我们，

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01｜东小口 PK 东坝

你选择踏实的现状，还是拼一把未来预期

东小口和东坝最本质的不同，打个比方，一个是国产手机旗舰版，另一个是iPhone的初级版本，使用功能差不多，但有人就是觉得iPhone逼格高。

东小口位于郊区，属于买现状，买海淀产业外溢，买通勤。

而东坝又是朝阳北难得出小户型的项目，第四使馆区第二三里屯的规划，给买房人编织了一个美梦，但是现在必须要忍受长达5~8年的空窗期。

关于东小口，最大的优势就是和海淀西三旗接壤，用昌平新房的价格来蹭海淀的配套。

从位置上，东小口几乎和西三旗一路之隔，3公里内涵盖了东升科技园、金隅智造工厂、京城尚德三大产业园。

尤其最近抖音也宣布入驻东升科技园，西三旗产业又迎来大礼包

有产业意味着有年轻人口的引入，意味着各项生活配套的适配和活力。

商业方面有西三旗万象汇，距离两公里以内，教育方面组团规划的101中学。九年一贯制已经落地。

龙樾海序诟病最多的就是地铁，距离最近的13号线东小口站，直线距离1公里，但是实际步行要1.6公里以上，对于地铁通勤党很不友好。

但其实对于海淀通勤党来说，东小口最适合的交通工具是小电驴，一般半小时左右就能到达核心的产业区。

关于隔壁资源回收站的问题，它并不是垃圾回收站，所以没有什么异味的影响，影响最大的是噪音，而且属于海淀，短期内不可能搬迁，这也不应该是500万左右预算买房人所考虑的重点。

东坝北，可以说是朝阳乃至北京规划等级最高的板块了，人们都说东坝北是大饼，但是经过这么多年的建设，目前东坝周边的路网建设已经完成，城市界面非常好，而且大的骨架配套已经兑现。

北京中学已经落地，初中部已经有学生就读，高中部和小学还在建设当中，具体的时间节点还没确定。但北京中学属于掐尖招生，教育质量在朝阳区还是比较靠前的。

另外就是去年12号线和3号线正式开通，东坝北站双轨交汇，直达望京、国贸、中关村这些核心商圈。

地铁和教育落定，东坝北的买房人吃了一颗定心丸。

东坝北周边城市界面很新，道路很宽阔，但是人流量很少，但是商业肯定会有的，而且规划等级会比较高，绿谷商业街一同建设，而且项目距离万达广场也不远

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02｜产品PK：

选东坝，你能接受的产品下限有多少？

产品端可以讲的故事太多了。

东坝昨天召开了一场线上的发布会，介绍了项目的情况。

需要郑重说明一点，东坝项目产品定位为“森”系轻法式，全新产品系列，，容积率只有1.79，东坝新房里容积率最低的项目。

户型方面，主打100平米以内的小三居为主，户型覆盖：72㎡、78㎡、84㎡两居，98/99㎡、110㎡、115㎡三居，136㎡四居。

主力户型：72㎡两居、98/99㎡三居，占比接近一半。

目前的计划4月20日左右开放样板间，预计5月中旬开盘，项目首期开盘4栋楼，总计约400套房源，11层的洋房和18层的小高层为主，都是一梯两户。

户型一直是京投的一个短板，虽然，京投这次声称要打造东坝首个好房子项目，但现实很困难。

首先从地图看，东坝北区的地铁上盖部分已经基本建设完毕了，想要再调整建筑户型规划是非常困难的，因为必须要考虑地下地铁通行。

事实上，项目规划已经完成，所以调整范围围很小。

东坝户型主要都是两面宽为主，甚至98、116平米三居也都是两面宽。阳台进深1.1米，和去年新房差很多。

所以不要看到东坝出小户型就一时冲动，户型太差

外立面也是刚需房的配置，南铝板+玻璃幕墙，北真石漆+涂料。

层高有惊喜，全系层高3.1-3.2米，

精装方面跟随潮流，搞了四库全屋收纳，玄关、生活、家政、衣帽库。

最有特点的是车库在地上9.8米，并且有采光，这也是由于TOD项目所决定的。

关于这次东坝的产品，其实跟市面上大部分住宅项目都不一样，所以现在不要轻易下决定，等样板间正式开放之后，在一起探索

毕竟现在买房不能光看地段，更重要的其实是居住的舒适性能不能很好的满足当下青年人的选择。

东小口龙樾海序产品是一张明牌，最小68平米的两居起步，主力户型78~122平米的三居、四居，户型大赠送，得房率普遍超过90%，尤其是78平米的三居，得房率最高可以达到99%卷王之王，东小口王炸产品出炉，昌平新房买入逻辑变了。

龙樾海序的外立面和公区也都往改善社区走，品质在昌平三子里是最好的，未来秒杀东坝项目没问题

03｜价格PK：东小口和东坝单价差两万能接受吗？

现在买房，说到底还是要看价格。

国贤府Park，目前价5.3万左右，星寰时代5.18万，之前龙樾海序给出的价格是5.3万起步，均价5.5万左右，大户型最高可以到6万。

78平米三居，预计总价429万，这个价格买到的是一个实打实的三居室。

而东坝项目给出的预期价格是最低，72的单价7.5万左右，两居总价预计540万，而你只能买到一个全南向的两居室。

你愿意为了挤进城六区，多花100多万元吗？

最后再提醒大家，东小口和东坝项目，我们小窝团队会提供专门的团购和返现活动。

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