上海涨价的房子越来越多了

　　3月的最后一个周末，普陀宜川六村楼下，两家中介门店的带看量排到了下午四点。

　　一套40平米的朝南一室户，挂牌185万，三天内来了11组客户。

　　房东老张告诉我，去年10月这套房子挂180万，连问的人都没有。

　　现在他涨回185万，反而开始挑客了。

　　微观市场上，涨价的房源正在变得越来越多。

　　对口平南小学+上实西的平南一二村，无论是1房还是2房，价格都有明显提升。

　　这次不只是市区，郊区老破小也开始涨价了。

　　宝山通河六村，3月份成交单价在上浮。

　　体感上，房东心态变得越来越好，上调挂牌价的案例越来越多。

　　从降价甩卖到待价而沽，上海楼市真的变了。

　　这次真的不一样

　　三大信号集体掉头，上海楼市的拐点到了？

　　第一，成交量，一次性刷新5年全部历史纪录。

　　2026年3月，上海二手房网签31215套，环比大涨176%，同比上涨6%，创近5年新高。

　　整个3月，多个维度的纪录被接连击破：

　　单日峰值1585套、单周峰值7732套、周末峰值3027套，市场活跃度拉满。

　　房外房研究院制图

　　第二，成交价，止跌回升。

　　这次不是简单的以价换量，而是量价齐升。

　　从我们房外房研究院监测的数据来看，挂牌价下跌的斜率在变缓，成交价已经掉头向上。

　　房外房研究院制图

　　中指研究院数据，3月上海二手住宅均价环比微增0.08%，结束了长达33个月的下跌态势。

　　别小看这0.08%，在统计学上可能微不足道，但在市场心理层面，这是一个强烈的拐点信号。

　　房东心态在变好，议价空间在持续收窄。

　　“屠龙刀式”的大砍价模式，可能要一去不复返了。

　　第三，库存量，锐减27%。

　　库存量锐减，是今年小阳春最大的变量。

　　上海二手房的库存量，从2025年6月的高峰11.9万套，降至8.6万套，降幅27%。

　　而且今年春节后，库存只涨了3周就开始重新下降。

　　去年同期是连涨了8周才掉头。

　　这意味着，房子挂出来的速度慢了，卖出去的速度快了。

　　与此同时，降价房源在减少，涨价房源在增多。

　　数据上看，降价房源量比高峰期下降了65%。

　　而涨价房源从节前每周400套左右，快速反弹到了909套。

　　房外房研究院制图

　　三大信号集体掉头，今年的小阳春比我们想的更猛烈。

　　上海置换卖房，3个月还没卖掉？

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　　分化还在继续

　　谁在涨，谁还在跌？

　　但我要说清楚：不是所有房子都在涨，分化才是核心主线。

　　率先开涨的四类板块：

　　第一类，核心城区老破小老破小。

　　杨浦控江路、静安江宁路、黄浦打浦桥、徐汇斜土路。

　　这些地方的老破小，总价低、地段硬、配套全，流动性强。

　　在泡沫挤干净之后，又成了市场的香饽饽。

　　第二类，强学区板块。

　　每年三四月都是入学季前的传统旺季，今年叠加整体回暖，需求集中爆发。

　　尤其是优质学区的小户型，成交活跃，价格稳步上涨。

　　这类房子的上涨，是需求驱动，只要学区优势不消失，价格就有支撑。

　　第三类，外环内有产业支撑的宜居板块。

　　比如松江莘闵别墅、嘉定菊园新区、闵行华漕、松江佘山、浦东曹路、川沙...成交价环比都有一定程度的涨幅。

　　第四类，内环内稀缺品质新盘。

　　核心地段加上优质产品力，一二手联动效应明显。

　　均价17.2万/平、158套房源开盘日光，单价15万以上顶豪成交井喷。

　　仍在下探的两大深坑：

　　另一面，两类房子还比较危险。

　　第一类，远郊无产业配套板块

　　金山、崇明、奉贤（南桥除外）的远郊房，车墩、海湾、洞泾、月浦、新场这些地方。

　　没有产业支撑，人口导入不足，配套不完善，流动性差，还在持续阴跌。

　　第二类：部分内环高估值板块

　　黄浦五里桥、蓬莱公园、徐汇滨江、杨浦滨江、瑞虹新城、北外滩，这些板块的次新房。

　　此前被过度炒作，估值偏高，即便整体市场回暖，成交价仍有一定降幅。

　　不是内环就抗跌，前几年被炒过头的，照样要还债。

　　一些建议

　　总体来看，我们对今年上半年上海二手房市场是比较乐观的。

　　供需两端都在往超预期的方向走。

　　不过， 到了 下半年，还要留意几 个不利因素。

　　一是政策的边际效应会递减。

　　沪七条叠加小阳春，威力在3月集中释放，能维持多久还需要观察。

　　二是限售解禁的冲击。

　　3月份上海第一批限售新房已经解禁，2026年有3.3万套次新房解禁，未来四年累计解禁约12.5万套。

　　这些解禁房源高度集中在外环外的临港、徐泾、唐镇等板块。

　　数据来源：房外房研究院

　　并不是说解禁多少套，市场就会增加多少挂牌。

　　但在解禁周3-6个月内，短期增加5-10%的供应是完全有可能的。

　　三是房东心态的反复。

　　现在房东们是理性等待，但如果下半年成交量真的大幅下滑，难保不会又出现一波降价潮。关键还是看成交量能不能稳住。

　　所以如果是有置换需求或者真心想卖房的房东：

　　你就稍微克制一下跳价的冲动，趁着这波小阳春的热度尽快出手。

　　尤其是那些被市场边缘化的房子，比如老破大、老塔楼。

　　本身流动性差，又被开发商精准收割你的潜在客户。

　　持有价值在持续下降，就别再当个宝贝捂着了。

　　金山、崇明、奉贤（南桥除外）这些丧失流动性的远郊房也一样。

　　这波小阳春可能是你未来三年最好的出货机会。

　　对于买家：政策窗口期已经打开，实打实的降门槛。

　　300万以下的刚需没必要再等了，这两年市面上的好房子越卖越少。

　　500-800万的改善可以先不急，等下半年解禁房出来，选择或许更多。

　　1000万以上的买家不要执着于二手房，可以去看看新房。

　　目前上海1000万以上的高端市场，新房占据主导地位。

　　最近一年我们接待的高预算客户，大部分都是找我们买新房的。

　　因为新房现在折扣优惠很多，而且产品是3.5代宅，产品力吊打二手。

　　当然，如果你自己拿不定主意，可以咨询我们，无论买房或卖房都能给到你专业的建议。

　　注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。

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