房价大涨的时刻就要来了？

3月，中国楼市 终于热了 。

中介在喊，小阳春来了，赶紧买吧，晚了就要涨价了。甚至一些知名的业内专家也在说，房价大涨的时刻就要来了！

真相到底是什么？

1

如何看待数据大涨？

举一个例子。

A楼盘，单价2万，位置不错，品质不错，配套不错，上等盘，但是市场很一般， 一个月 只能卖10套 ， 加上小阳春、金九银十、年底促销，一年成交也就1、200套，太少了。

领导 很机智，从2万降到1万5 。

对于房地产 来说 ，所有手段绑一块都比不上降价好使 。 一步到位梭哈到1万5， 购房者 一看，哟呵，一口气降5000，真狠啊，本来就想买，无奈价格太贵，现在好了，100平直接省了50万，月供 还能 再少几百，买买买，于是A楼盘月均销量一下子提高到了100套，一年1200-1500套问题不大，2年 就能 清盘。

从这个案例中，你觉得市场好不好？

以前月均十来套，现在月均一百来套， 销量翻了好几倍，市场很好吗？NO。

为什么呢？因为价格降了。

从2万降到1万5，降幅25%，非常大的降幅了。

成交量 ≠市场。

2

回到小阳春。

3月 ， 数据非常漂亮，甚至有点炸裂 。

比如二手房市场， 北京 2万套，21年来最高；上海超过3万套， 23年来最高 ； 深圳1万套， 远远 超过6000荣枯线 ； 杭州 1万套， 近5年来第三高 ……

这些城市， 不仅突破了荣枯线， 还 超出不少，环比同比 都 很炸裂 ， 今年小阳春应该非常不错吧 ， 26年房价应该到底了吧？ 并非如此。

单看成交了多少套，意义 不大 。 真正值得关注的数据有2个，一个是 价格， 一个是 结构。

1、价格。

价格上肯定跌了。

我拉了一下杭州二手房成交榜单，第一名 还是我经常研究的临安大盘——越秀星汇城 ， 51套，但是价格比去年更低了，不到8000 。 要知道， 去年还能维持在1万出头，现在 不到 8000， 比腰斩更狠 。

2个原因 ： 远郊、大盘。

远郊，青山湖科技城位于临安，典型的杭州主城外的近郊板块，之所以非常热，就是挨着未来科技城，未来科技城 非常坚挺， 新房限价3.6万，二手房4 - 5万，临安多少呢？平价2万、贵一点2.7万 ， 能接受吧？未来科技 一半的价格 ，有 地铁 ，有配套，有商业，性价比贼高，咋不行啊， 于是 大量的年轻人+炒房客涌入，抢房非常厉害。

再说说 大盘 。 一方面， 整个青山湖科技城本身楼盘 就 多，挂牌量大几千套， 这还只是账面数据，实际更多。另一方面，星汇城自己也是 超级大盘，挂牌大几百套，加上 隐形数据， 超过1000套 轻轻 松松，因此挂牌量非常庞大 。 量大必然意味着价低，尤其是市场下行，价格 一路从 2万多一路跌 到 1万 出头 ，现在跌破 8000 。

2、结构。

这个数据被很多人忽视了，因为这个数据是最不直观的，因此很容易被忽视了，我用杭州和上海两个大城市的数据分析一下。

上海。

一个是成交总价数据：

注：数据来源于太平洋房屋。

一个是成交面积数据：

注：数据来源于太平洋房屋。

1、好消息，议价空间小了，房东不用大幅降价抛售了，有人愿意买了。

2、但是与此同时，这次小阳春的主力却是刚需，总价310万以内占比超过了75%，要么是老破小，要么是低总价+小面价，纯刚需托底。

3、800万以上占比仅有4%多一点，说明改善以上的中产+有钱人，还是观望之中，不敢出手。

4、90平以下有6成，120平以上仅有12.1%，才1成多一点。

再看杭州。

3月成交的1万套房源中， 300万以内占比77%， 几乎达到了8成，反而是 800万以上 占比仅有3.1%，这一点是让我非常意外的。

因为去年杭州土拍市场可是非常热，到处都是地王，楼面价非常高，滨江中心、蒋村、湖墅都是超过10万以上的纯改善豪宅，但是实际数据却远远没有达到预期。可能有网签延迟的原因，但大概率不是核心原因。

说到底，楼市没有逆转。

3

北京有个楼盘，非常典型 。

在 通州 老城 ， 九棵树板块， 中海玖树满和， 卖了大几百套，很不错了。

为什么卖的好呢？ 品牌+价格+产品的降维打击。

在通州市场中，之前的中建运河玖院算是改善天花板，面积大，位置好，就在运河商务区，价格区间是5.8-7.4，主力区间是6.3以上。通州老城呢，价格略低一点，中铁建招商碧桂园之前都在5.7左右。

中海这个楼盘有几个优势：

1、品牌。

别看周边也都是国央企为主，但是中海在北京的名气和话语权更大。 一是国央企，不缺钱， 但这个不是主要的， 二是中海在北京树大根深， 以往开发 多是豪宅，亦庄丰台海淀树村都是， 虽然 最近几年口碑稍微下滑了 ， 毕竟瘦死的骆驼比马大， 普通购房者还是买账的。

2、产品。

户型门槛非常低，120 平 得房率100%， 不算太高， 但是相比二手房，至少 等于过往 140的面积 。 不仅如此， 最小才75平， 最低总价不到400万，再次拉低了购房门槛。

3、最致命的是价格。

折后才5.2万，我记得去年去北京调研，招商中铁建碧桂园 还都是 5.7 左右 ，现在中海直接跌了5000， 击穿了底价，甚至楼面价都比竞品低1万，你让竞品咋玩？

这是一个非常惨烈的信号。在当下的市场中， 即使是 财大气粗、成本更低的中海，也必须 保持 足够的冷静，才能活下去。

同样的价格战，还发生在海淀、歇甲、未来科学城。春江水暖鸭先知 ， 市场好不好 ， 开发商比我们更清楚 。

如果连 房企 都必须降价才能活下去，那么以散户为主的二手房市场，上海3万套北京2万套杭州1万套的背后，是6万户家庭在以价换量， 且 绝大多数都是以降价换来的成交量。

4

从去年开始，顶层设计和市场层面都发生了变化。

之前政策为主 、 输血为辅，现在输血为主 、 政策为辅。

北京把五环内的社保时间放宽了，最低首付干到了15%，房贷利率压缩到3.05%，上海也给出了沪7条，限购公积金房产税该松的都松了， 前几天杭州也放松了公积金政策。

以前 也 放水，但 那 是大放水，老百姓不一定能拿到，现在贴息、降利率、降 税 降费 、 降契税 ，实打实 地 给你优惠 几万甚至十几万 ，本质上都是精准滴灌 ， 政策力度和老百姓意愿，形成了完美闭环。

经济最重要的不是钱，而是钱的流动。

1、去年我的判断，市场需要3-5年修复，不要着急，成交量很重要，但更重要的是价格，价格是最重要的信心指数。

2、 北上广深杭成已经拿到了结果，剩下城市会慢慢跟进，优先在二手房市场拿到结果。

3、但也不要过于兴奋，毕竟一线城市只有几个，人口占比仅有7%不到，太少了，这也意味着，至少还有90%的人面临着资产负债的困扰。

4、最近3年，托底市场的是刚需，好处是投资客、投机客水分很少了，市场很纯粹，坏处是仅靠刚需走路是不行，改善必须跟上，适当投资必须跟上。

5、对了，还有一个好消息，针对纯自住的朋友，大城市、核心片区、好房子，可以买了，不求升值，自住完全没问题，价格到位了，产品到位了。

THE END

来源： 米宅（ID：MizhaiPlus）

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