父亲40年攒下的千亿帝国，儿子4年败光

深圳最受瞩目的停工项目，终于迎来转机的曙光。

就在前几日，位于龙岗大运新城的深港国际中心核心地块正式重启司法拍卖程序，起拍价定为70.45亿元，成为2025年深圳挂牌金额最高的单一资产包，最终归属将在5月6日尘埃落定。

这一价格在当前市场环境下已属罕见，但鲜有人记得，2017年该地块首次出让时的成交总价高达239.43亿元。

短短八年有余，土地估值蒸发逾160亿元；而操盘该项目的世茂集团，亦从年销售额逼近3000亿元的头部房企，滑入资不抵债的深渊，整个过程仅历时四年。

舆论场上一度流行一种简化归因：这是一场富二代挥霍家业的典型样本——许荣茂四十年苦心经营筑就的千亿版图，被其子许世坛在四年之内悉数耗尽。

可事实远比“败家”二字沉重得多，也更具警示价值。

«——【·崩塌的序幕·】——»

许荣茂的奋斗史，堪称中国式草根突围的鲜活注脚。

这位1950年生于福建的创业者，早年曾习中医，七十年代怀揣不甘奔赴香港谋生，在餐馆端盘、做杂工、跑运输，最终于证券领域站稳脚跟，掘得第一桶金。

1994年，他敏锐捕捉到内地房地产崛起的历史机遇，果断回归祖国创业。

当同行热衷快周转、抢流量、拼规模时，他坚持深耕高端住宅赛道，以品质立身、以口碑筑基、以稳健拓疆，逐步赢得“豪宅操盘手”的业内美誉。

从香江之畔起步，到神州大地扎根，整整四十年光阴，许荣茂将世茂锻造为横跨地产、商业、酒店、物业的综合性千亿企业。

2020年，世茂实现合约销售3003亿元，位列全国房企第八位；许氏父子以1050亿元净资产稳居福建首富榜首，全国布局超百城，“世茂”二字承载着信任、实力与精工的集体认知。

只是当时极少人意识到，这条看似坚不可摧的增长曲线背后，早已悄然累积起高负债率、重持有型资产、长周期回款等结构性隐患。

而2017年那场震动行业的高价拿地，正是系统性风险集中释放的起点。

2017年12月，许荣茂携许世坛亲赴深圳土拍现场，以239.43亿元总价竞得龙岗大运新城核心区地块，刷新彼时深圳总价地王第二纪录。

父子二人对该地块寄予厚望，规划打造一座高达668米的摩天综合体，目标直指“中国第一高楼”，涵盖超五星级酒店、旗舰商业体、国际会展中心及高端服务式公寓，整体投资预算逾500亿元。

许世坛更在内部会议上公开预判：项目建成后年租金收入将突破30亿元，全周期货值有望达700亿元以上。

彼时全城热议这座未来地标，却少有人点破两个不容回避的事实：其一，668米高度严重触碰宝安机场航空限高红线，方案获批概率极低，先天存在致命合规缺陷；

其二，该项目属典型重资产长周期运营模型，预计回收周期长达十年以上，融资结构却大量依赖一年期、两年期甚至三个月滚动续作的高成本短期资金，本质是以流动性换时间，赌的是政策不变、市场不冷、资金不断。

尤为关键的是，这场豪赌并非许世坛擅自决策，而是许荣茂亲自拍板的战略支点。

谁也不曾预料，这场万众瞩目的高光时刻，竟成了压垮整座大厦的最后一块巨石。

«——【·风向变了·】——»

2019年，许荣茂正式将世茂集团经营权移交许世坛。

彼时世茂年销售额达3000亿元，总资产近5000亿元，是行业公认的标杆型房企。

然而无人预见，仅仅四年之后，这座曾经巍峨的商业帝国便轰然倾覆。

数据清晰映照现实：2020年尚有3003亿元销售业绩，至2023年骤降至不足430亿元，缩水幅度超八成；

2023年净亏损236亿元，2024年亏损扩大至429亿至439亿元区间，两年累计亏损逼近700亿元；

截至2025年中旬，世茂集团资产负债率飙升至101.5%，净资产为负66.02亿元，即全部资产变现后仍无法覆盖债务本息。

2022年3月，深港国际中心全面停工，世茂债务危机正式浮出水面。

全国数十个在建项目相继停摆，数万名购房者面临交房遥遥无期，数百亿元信托与债券投资人本金受损，许世坛本人多次被列为限制高消费对象，昔日风光无限的“地产接班人”，沦为法院公示的失信被执行人名单常客。

外界普遍将崩盘主因归结于许世坛个人决策失误。

但理性审视可知，这绝非一人之过。

他确有重大失策：接棒后继续加码扩张，斥资200亿元收购深陷债务泥潭的福晟集团，加速自身现金流枯竭；

他误将行业上行期的系统性红利，错认为个体能力的必然结果；国家早在2020年起陆续收紧房企融资通道，监管信号持续释放，他却选择视而不见、逆势加杠杆；

他接手的世茂资产结构本就承压——近三成资产为难以快速变现的商业综合体与超高层自持物业，市场转冷后，这些“优质资产”迅速转化为持续吞噬现金的负向引擎。

但更深层的症结在于时代逻辑的根本切换。

许荣茂四十年的成功，始终建立在中国房地产高速成长的黄金周期之上，其高杠杆、重资产、规模化复制的发展范式屡试不爽。可当2021年“三道红线”监管政策全面落地，旧路径已被彻底封堵。

许世坛沿袭父亲经验路径前行，却未察觉风向早已逆转，周期已然切换。

这块土地的命运，恰是世茂兴衰最凝练的镜像。

2023年首次挂拍，起拍价130.44亿元，无人应价；二次降价至104.35亿元，再度流拍；直至2025年初，由龙岗区国有资产监督管理局以约68亿元完成收储；

如今以70.45亿元重新挂牌，不仅建筑高度大幅下调，且至少50%原规划商业用地须调整为住宅用途，“中国第一高楼”的宏大愿景，已然彻底消散于现实尘埃之中。

«——【·结语·】——»

四十年心血铸就的商业丰碑，四年之间化为废墟残影。这段令人扼腕的沉浮史，为所有奋斗者留下三条朴素而深刻的启示：其一，风口上的收益未必属于你自己，时代的托举之力越强，个体的辨识度就越需清醒；其二，切勿用短期可兑付的资金，押注长期不确定的回报，钢丝虽可走一次，却难保次次无虞；其三，守业之艰，远甚于创业之难，真正的挑战从来不是守住已有财富，而是穿透表象识别周期律动，敬畏规律、预留缓冲、主动转身。

眼下，这块土地的最终买家，将于5月6日正式揭晓。

无论花落谁家，都无法改写那段令人心悸的过往，也无法抚平那些因项目停滞而承受重压的家庭所经历的漫长等待与焦虑。

毕竟，挣得一分不易，守住一分更难；仰望星空固然动人，脚踏实地方能致远。