房屋“假买卖”真坑人！妻子成功追回310万，北京遗产继承律师支招

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案情介绍

王丽华的丈夫李建国生前与张强签订了一份房屋买卖合同，将夫妻共同的一号房屋过户给张强。然而，这份合同背后隐藏着不为人知的秘密。

原来，李建国和张强的儿子李明是合伙经营房地产经纪公司的伙伴。由于资金短缺，他们决定将一号房屋"假过户"到张强名下，以便以张强的名义申请民间借贷。2018年6月20日，双方签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定房价100万元，但张强实际上并未支付这笔购房款。

更令人气愤的是，2019年7月，张强在明知自己并非真正房主的情况下，将一号房屋以413.8万元的价格转卖给案外人赵明。赵明支付了合理对价并办理了过户手续，成为善意第三人。

2022年12月，李建国因病去世。此前，李建国曾两次起诉张强要求支付购房款，但都因张强承诺和解而撤诉。直到2022年12月13日，法院终于判决确认李建国与张强签订的房屋买卖合同无效。张强上诉后，二审法院维持原判。

王丽华作为李建国的遗孀和法定继承人，向法院提起诉讼，要求张强返还售房款413.8万元及资金占用损失费。李明虽提交了放弃继承的声明，但法院考虑到其在合同无效中存在一定过错，未予采信。

法院评析

法院审理认为，本案的核心问题在于：房屋买卖合同被确认无效后，真正的房主如何追回损失？

合同无效的法律后果：

根据法律规定，民事法律行为无效后，行为人因该行为取得的财产应当返还；不能返还的，应当折价补偿。本案中，李建国与张强签订的房屋买卖合同已被生效判决确认无效，张强应当返还房屋或支付相应补偿款。

善意取得的认定：

虽然张强不能返还房屋，但案外人赵明作为善意第三人，支付了合理对价并办理了过户手续，符合善意取得的法律规定。因此，房屋所有权已无法追回，只能要求张强支付折价补偿。

补偿款的计算与分配：

一号房屋属于李建国与王丽华的夫妻共同财产。李建国去世后，王丽华作为配偶和继承人有权主张补偿款。考虑到李明作为法定继承人之一，且在合同无效中存在一定过错，法院按照法定继承原则，判令张强支付王丽华房屋补偿款3103500元，李明应得份额可另行解决。

资金占用费的调整：

王丽华主张的资金占用费具有法律依据，但计算标准和期间有误，法院依法予以调整，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。

律师胜诉心得

本案胜诉的关键在于：

准确把握合同无效的法律后果：及时运用合同无效后应当返还财产或折价补偿的法律规定，为追回售房款奠定基础。

正确识别善意取得的法律要件：准确判断赵明作为善意第三人已合法取得房屋所有权，将诉讼焦点转向要求张强支付房屋折价款。

证据收集全面充分：提交了生效判决书、房屋买卖合同、转账记录等关键证据，形成完整证据链。

继承权保护策略得当：正确运用继承法相关规定，主张王丽华作为配偶和继承人的合法权益。

诉讼程序把握精准：及时撤回对善意第三人赵明的起诉，将诉讼焦点集中在张强的赔偿责任上。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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