吴秉琪喊“找回自己”！华侨城去年亏145亿，文旅213亿托底

作为国内文旅地产龙头，华侨城近日披露2025年审计年报，一份成绩单尽显“韧性与阵痛”的拉扯。

核心数据直击痛点：全年营业总收入313.81亿元，同比下滑42.33%；归属于母公司股东净亏损144.96亿元，较2024年86.62亿元的亏损，扩大67.35%。

图源：华侨城A2025年年度报告

董事长吴秉琪首次坐镇业绩会时那句“找回原来的自己”，既是坚守，更是华侨城在行业深度调整期的突围宣言。

这份充满矛盾的财报，藏着三大核心疑问：文旅业务凭什么稳撑大局？地产板块收缩为何如此剧烈？145亿亏损背后，双轮驱动的破局之路在哪？

89%出租率+213亿营收：文旅IP扛住压力，成亏损中的“压舱石”

华侨城“文旅+地产”双轮驱动的模式，在2025年呈现极致分化——文旅稳如磐石，地产大幅承压，两者形成鲜明反差。

文旅板块的韧性，用数据可直接佐证：核心文旅项目出租率全程稳超89%，顺德欢乐海岸PLUS商业出租率89%、成都华侨城欢乐里与深圳欢乐时光均达92%，常熟华侨城双创产业园更是实现100%满租，较2024年同类项目出租率基本持平、略有提升，IP运营能力未减分毫。全年旅游综合营收213.72亿元，虽同比下滑21.71%，但收缩幅度远低于地产板块，占总营收比重高达68.1%，妥妥成为公司营收的“压舱石”。

为巩固优势，华侨城持续发力文旅升级，创新推出“旅游+节庆”“旅游+演艺”模式，聚焦都市游、康养游热门赛道，同时投入2.35亿元推进数字化转型，核心文旅项目数字化覆盖率达85%，较2024年提升13个百分点，虽投入占比低于宋城演艺、复星旅文等同行，但精准贴合行业升级趋势，为后续盈利提升埋下伏笔。

32.57%销售跌幅+64.4%土储收缩：地产板块收缩至“冰点”，竞争力持续弱化

与文旅的稳健形成对比，地产板块的收缩堪称“断崖式”，成为拖累业绩的核心症结。

图源：华侨城A2025年年度报告

土储端，2025年全年仅新增1个重庆沙坪坝小龙坎住宅项目，土地总价款45.72亿元；而2024年还新增3个住宅及综合用地，总价款达128.35亿元，新增土储规模同比锐减64.4%。截至年末，累计土地储备总计容建筑面积2294.11万平方米，剩余可开发面积1000.62万平方米，较2024年分别下降7.44%、15.67%，规模持续缩水。

图源：华侨城A2025年年度报告

销售端压力更甚：2025年商品房销售金额177.33亿元，较2024年263亿元同比暴跌32.57%；销售面积120.55万平方米，平均单价1.47万元/平方米，同比下降3.29%。单价下滑与规模收缩形成双重挤压，直接导致其地产行业地位明显回落。更值得警惕的是，土地布局集中在二三线城市，一线城市占比仅8.2%，较2024年进一步下滑，与万科、保利等头部房企的布局差距持续拉大。

技术赋能不足更雪上加霜：地产板块未披露具体技术投入，绿色建筑占比仅65%、智能社区配套覆盖率不足50%，远低于头部房企90%以上的绿色建筑占比和80%以上的智能配套覆盖率，盈利能力也随之受限——房地产业务毛利率仅7.62%，低于文旅板块的9.83%，成为盈利短板。

89.62亿关联交易零违规：合规底色，成行业调整期的“护身符”

在行业调整期，稳健合规成为企业规避风险的关键，华侨城在这一领域的表现可圈可点，未出现任何重大合规风险。

2025年，华侨城与控股股东及关联方的关联交易总额达89.62亿元，较2024年增长17.38%，增长主要来自资金往来规模扩大，其中对外委托贷款损益及资金占用费达55.95亿元，公司将其界定为经常性损益，完全符合《企业会计准则》及监管要求。

核心亮点在于“规范可控”：所有关联交易均遵循“公平、公正、公开”原则，定价参考市场公允价格，公司在业务、人员、资产、财务、机构等方面保持完全独立，无任何违规关联交易。同时，华侨城修订《内部控制手册》《关联交易管理制度》等核心制度，强化下属子公司关键环节管控，第三方审计机构出具“内部控制有效”报告，全年无重大违法违规行为、无监管重大处罚，信息披露准确率、及时性均达100%，治理透明度持续提升。

125亿现金流VS145亿亏损：财务喜忧参半，压力与希望并存

华侨城2025年财务数据呈现鲜明的“两极分化”：既有经营现金流大幅改善的亮点，也有毛利率下滑、存货高企、亏损扩大的压力，整体风险处于可控范围。

盈利能力持续承压：全年营业毛利率9.29%，较2024年下滑3.62个百分点，低于15.3%的文旅地产行业均值。核心拖累来自地产板块，其毛利率7.62%，较2024年11.54%大幅下滑，核心原因是销售单价下降但土地成本未同步回落，盈利空间被严重压缩；文旅业务毛利率9.83%，较2024年下滑4.51个百分点，虽高于地产板块，但营收收缩导致其难以对冲地产下滑影响。此外，资产减值损失达86.37亿元，较2024年激增311.68%，主要源于存货跌价，减值幅度远超万科、保利等同行，进一步加剧亏损。

图源：华侨城A2025年年度报告

应收与存货呈现“一稳一减”态势：2025年末合并报表应收账款11.17亿元，较2024年小幅增长1.44%，占总资产比例极低，1年以内应收占比充足，回款管理稳健；存货1280.55亿元，较2024年下降15.2%，存货周转率从0.25次提升至0.28次，二三线城市核心项目去化周期从28个月缩短至24个月，但部分三四线城市项目去化周期仍超36个月，资金占用压力仍存。

图源：华侨城A2025年年度报告

现金流成为最大亮点：经营活动现金流净额达125.01亿元，较2024年大幅增长133.14%，核心得益于文旅业务稳定回款；投资活动现金流净额-7.01亿元，亏损较2024年收窄48.53%，彰显“降本增效”成效；筹资端虽承压，现金流净额-196.54亿元，净偿还债务129.12亿元，但银行授信未使用额度386.78亿元，货币资金231.95亿元，短期偿债压力有所缓解，整体偿债能力可控。

11.2个百分点协同降幅：双轮逻辑未破，重构路径待清晰

华侨城“文旅引流、地产变现”的双轮核心逻辑，在2025年依然成立，但协同效应大幅弱化，成为制约发展的关键瓶颈。

目前，两大板块均实现正向营收与正向现金流：旅游综合营收213.72亿元、地产业务营收98.48亿元，支撑公司正常运营，且文旅地产行业仍有发展潜力，双轮驱动的基础并未动摇。但协同效应的弱化不容忽视：2024年文旅项目周边地产销售占总销售金额的38.5%，2025年降至27.3%，降幅达11.2个百分点，核心症结在于地产市场需求疲软，文旅IP的引流效应未能有效转化为地产销售动力。

这也正是吴秉琪提出“找回原来的自己”的核心原因——商业模式的两大痛点亟待破解：地产变现乏力（销售同比暴跌32.57%）、文旅盈利不足（毛利率9.83%、净利率仅4.38%）。破局关键在于重构双轮协同，摆脱“文旅靠地产养、地产靠文旅引流”的单一循环：一方面加大文旅IP升级与数字化投入，提升自主盈利能力；另一方面聚焦核心城市核心地块，优化地产布局，加快去化节奏，缓解资金压力。

145亿亏损下的突围：阵痛期的坚守与机遇

综合来看，2025年是华侨城承压调整、积蓄力量的关键一年，进展与不足并存，风险与机遇共生，每一个数据背后，都是转型的阵痛与突围的决心。

值得肯定的是，文旅业务的韧性成为最大底气：核心项目出租率稳超89%，营收占比达68.1%，数字化升级稳步推进；现金流管理成效显著，经营现金流大增133.14%，财务风险整体可控；合规治理扎实，关联交易规范，未出现重大风险，为后续转型筑牢基础。

但亟待破解的难题同样突出：地产板块收缩至冰点，销售暴跌32.57%、土储收缩64.4%，竞争力持续弱化；盈利能力大幅承压，整体毛利率低于行业均值，资产减值损失激增，145亿亏损进一步扩大；双轮协同效应下降11.2个百分点，文旅盈利不足与地产变现乏力形成双重制约；部分三四线城市存货去化压力较大，资金占用问题突出。

当前，房地产行业深度调整、文旅行业复苏缓慢，华侨城面临的行业环境依然严峻，但也蕴藏突围机遇。未来，若能严格落实“找回原来的自己”的战略，聚焦核心文旅IP升级、优化地产布局、缓解资金压力，重构双轮协同模式，有望逐步走出转型阵痛。同时，需警惕存货去化不及预期、地产销售持续低迷、文旅IP竞争力弱化三大风险。

2025年作为关键调整年，华侨城能否打破困境、重塑双轮优势，后续业务调整与战略落地，值得市场持续关注。