物业费降价与收缴率双重压力下

来源：界面新闻

界面新闻记者 | 王婷婷

2025年，物业管理行业步入深度调整期。房地产市场下行带来的传导效应仍在延续，行业增量受限、竞争加剧，叠加部分项目物业费下调、物业费收缴率承压，物企普遍面临经营与发展的双重挑战。

近日，永升服务集团（01995.HK）总裁林祝波在业绩会上表示，物业行业当前正处于从“高速增长”迈向“高质量发展”的关键转型期。

“一方面，在过去快速规模扩张背景下，行业采取广撒网的方式，过程中普遍存在基础服务品质下降的问题，加剧了业主与物业之间的摩擦。叠加经济下行，业主缴费意愿有所减弱。同时，政策端对合规审计、服务透明、质价相符的要求不断提升，刚性成本持续上涨，行业面临多重压力。”林祝波表示，多地出台物业费降价政策，对行业也形成冲击。

在多重压力交织之下，物业企业开始基于成本等经营要素进行审慎评估和选择性拓展，并主动剥离绩效不良的项目，以此优化项目组合、稳固收益基础，夯实利润基础，实现可持续发展。

据中指研究院统计，截至2026年4月2日，在港股上市的60家物业公司中，已有57家披露了2025年年报；A股上市的6家物业公司里，已有2家发布了年报。

从这些上市物业企业经营业绩来看，营业收入居于榜首的是碧桂园服务，达到484.53亿元；营收增速最快的是金茂服务，同比增速高达18.53%；多种经营收入占比最高的是苏新服务，达78.97%。

此外，碧桂园服务的毛利润最高，达84.56%；毛利增速最高的是朗诗绿色生活，同比增长109.01%；祈福生活服务的毛利率最高，达到51.92%。

净利润居首位的是华润万象生活，高达40.84亿元，佳源服务净利润增长最快，增速为889.56%；净利率最高的是祈福生活服务，达88.87%。

在管面积方面，碧桂园服务在管面积约10.7亿平方米，排名第一；保利物业、恒大物业、绿城服务、雅生活服务在管面积均超5亿平方米。在管面积增速最快的是苏新服务，增速为62.12%。

在披露相关数据企业中，合约面积最高的是保利物业，达10.21亿平方米，绿城服务以8.97亿平方米位居第二。合约面积增速最快的也是苏新服务，增速高达16.02%。

从2025年业绩来看，苏新服务同样稳健增长。财报数据显示，过去一年，公司实现营业收入9.73亿元，同比增长5.2%；归母净利润6679.6万元，同比增长2.27%。集团业务集中于长三角地区，来自长三角地区的在管建筑面积约为2760万平方米，约占集团在管总建筑面积的100%。

值得一提的是，2025年虽然行业面临巨大挑战，但仍有不少民营物业企业逆势突围，实现扭亏为盈，展现出较强的经营韧性。

据界面新闻了解，在民营物业企业中，以雅生活服务、世茂服务、融创服务、朗诗绿色生活等物业企业在2025年实现扭亏。

具体来看，根据融创服务2025年全年业绩公告，公司期内实现收入约68.16亿元，公司拥有人应占利润约2.03亿元，相较于2024年同期亏损4.51亿元，实现了扭亏为盈。

根据雅生活服务2025年业绩公告，公司实现营业收入128.92亿元，同比下降7.53%；归母净利润1.05亿元，同比扭亏。

3月27日，朗诗绿色生活公布2025年度业绩，报告期内，集团收入达约7.79亿元，较同期收入减少约1.3%；年内溢利约为2228万元，相较2024年的亏损约3.19亿元，业绩改善明显。

世茂服务2025年业绩改善更显著，数据显示，2025年，公司录得收入为78.8亿元，较2024年同期的78.96亿元基本持平；年度利润为1.35亿元，较2024年同期的年度亏损2.23亿元大幅上升。

除此之外，还有部分民营物业服务企业同样展现出良好的经营态势，如新希望服务、永升服务、滨江服务等企业。

以新希望服务为例，2025年新希望服务收入约15.4亿元，较2024年同期增加4%；毛利约4.6亿元，同比增加1.6%；公司权益股东应占净利润约2.2亿元，同比减少4.7%。

永升服务也交出一份不错的成绩单。2025年，永升服务实现营业收入68.7亿元，同比增长0.4%，归母净利润为4.4亿元，综合毛利率19%。

此外，永升服务2025年全年外拓饱和合同收入16.9亿元，同比增长7%。据林祝波介绍，“2025年，永升服务主动退出低质量、不盈利的项目超200个，涉及面积约4200万平方米。得益于市拓质量提升，基础服务收入仍实现增长，达36亿元。”

滨江服务交出了一份增收又增利的成绩单。财报数据显示，2025年，滨江服务实现总收入41.01亿元，同比增长14.1%；毛利9.1亿元，同比增长8.9%，毛利率为22.2%；公司权益股东应占年内利润达5.96亿元，同比增长9.0%。

展望2026年，业内普遍认为，物业行业虽仍将面临多重压力，但在存量市场深化、服务升级与精细化运营的驱动下，挑战之中同样蕴藏着发展机遇。

“一方面，市场结构持续优化，社区服务需求加速释放。”林祝波指出，行业总量已达1.6万亿元，未来仍有增长空间。随着需求释放，重点城市住宅物业的换手率已翻倍，每年约有2万个小区进入重新选聘周期；全国超过40%的住宅房龄超过20年，对具备规范运营和专业能力的企业而言，这正是机会。

与此同时，业主对社区设施更新、节能改造、适老服务等高品质需求明显提升。政府政策、行业现状与居民需求正相向而行，“好房子”理念已写入政府工作报告。

“这对物业行业既是要求，更是机会，当然也是责任。”林祝波表示。