北京楼市“小阳春”如期而至二手房率先回暖

来源：证券日报

3月份，北京“小阳春”行情如期出现。

链家数据显示，3月份，北京市二手住房网签19886套，同比增长3.4%，环比增长144.6%，达到近15个月以来高位；一季度累计网签43098套，与去年同期基本持平。根据三方协议签约数据，3月份主要经纪机构二手住房三方协议签约量同比增长8.7%，单月实际签约量达到近17个月以来最高水平；一季度主要经纪机构二手住房三方协议签约量同比增长7.7%。

“从我们体感来看，3月份明显忙起来了，周末带看基本排满，一些性价比较高的房源成交很快。”北京丰台区一位链家经纪人对《证券日报》记者表示。

二手房率先回暖

刚需入市节奏加快

从结构来看，一季度市场呈现明显的刚需主导特征。入门级房源以及外围区域二手房成交占比提升，带动整体交易活跃。

这一趋势在具体数据中亦有体现。中原地产首席分析师张大伟对《证券日报》记者表示，尽管学区房等高总价房源需求同步回升，但是300万元以下的低总价刚需房源成交占比仍持续上升。3月份，北京二手房平均成交面积为87平方米，较去年同期减少4平方米，反映低总价房源成交较为集中。

“入门级房源成交占比偏高属于一季度常见现象。对于成长型家庭，受益于年终奖发放等因素，一季度是其支付能力相对强的节点，且气候条件更有利于开展装修工作。因此，历年一季度入门级房源成交热度均相对较高。”北京链家研究院院长高原对《证券日报》记者表示。

价格方面整体有所回升。高原表示，一季度交易结构中，入门级房源与外围片区房源占比显著提升，使得整体成交结构有所下沉。如排除结构性因素，以房屋价格指数来看，3月份房屋价格指数较去年12月份上涨约3.8%，市场价格实际处于回升过程中。

在张大伟看来，3月份市场成交量稳价升源于三重因素驱动：一是2025年底政策持续发力，非京籍社保年限放宽、首付较低，大幅降低购房门槛与成本；二是3月份传统“小阳春”叠加学区房入学窗口期，需求集中释放；三是市场调整后，房源性价比凸显，积压需求集中入场。

“整体来看，二手房成交已持续站稳荣枯线，市场信心较2025年同期明显修复，北京楼市已告别深度调整期，进入结构性复苏的新阶段。”张大伟表示。

新房以价换量节奏放缓

二季度或逐步改善

与二手房的回暖表现相比，一季度新房市场表现相对偏弱。数据显示，一季度北京新建商品住宅成交6662套，同比有所下行。高原认为，这一表现更多受到以下阶段性因素影响。

一是供给总量有所不足。数据显示，一季度，全市新建商品住宅新增供应6521套，同比下降19.3%；共有29个新入市项目，同比减少2个，其中多数为现有项目加推。

“受去年‘好房子’政策落地影响，部分开发企业为增强竞争力对建设中住房进行调规，一定程度上影响了开发与供给节奏，使得一季度新房供给总量偏低。”高原表示，供给不足，尤其是新开项目不足的情况一定程度上对前端销售形成了约束。

二是产品结构偏向改善。链家数据显示，一季度整体市场需求偏向入门级产品，而当前新房产品主力面积段为90平方米至120平方米、120平方米至150平方米，更偏向于改善型产品，使得市场热度难以直接传导到新房市场。

三是虽然部分项目认购表现突出，但是由于达不到统计标准，暂未体现在3月份销售量当中。

对于后市走势，高原表示：“随着后期新项目逐渐入市、市场节奏向改善性需求转换，以及已销售项目的销售结果确认，4月份及二季度新房市场表现将会进一步提升。”

“长期来看，北京核心区宅地稀缺、坚持减量供地，叠加产业支撑，楼市具备长期韧性。同时，未来市场将持续分化，核心地段、优质配套、品质房源将成为抗跌保值的核心资产。”张大伟如是说。