昆明楼市乍暖还寒：有人确实吃到了肉，有人喝汤也困难

今年春节后的一个多月，昆明有不少房地产项目都说卖得不错，比预想要好，比如中铁央著、大华锦绣麓城、远大云锦壹号等，成交量都有增长。至于新开楼盘就更不用说了，今年首个开售的新项目万科棠月东方，到3月底为止已经卖了快2亿。万科自己公布的数据则是首开2.8亿。邦泰观云一二期联推，一季度成交金额更是高达6.85亿。就连许久不在市场上发声的旧规老盘金茂府，一季度也悄悄卖了1.63亿。

万科棠月东方延续了桂语东方以来的热销势头（图源：万科）

对此，有自媒体说昆明楼市迎来了“小阳春”，同期国内多个城市的新房成交也都有所增长，似乎进一步印证了楼市回暖是个普遍现象。

但统计数据似乎并不支持这一说法。今年春节后至今，只有3月是个完整的销售月，以3月的销售数据看，今年昆明新房（住宅）成交量还不如去年。克而瑞的统计显示，今年3月昆明新建住宅成交面积为29.11万平米，而去年3月的成交面积为33.22万平米，今年比去年还少了4.1万平米，降幅达12.4%。

有人说今年春节晚，3月份的销售还没有彻底从假期状态恢复，但今年截至上周末的销售数据，仍然不如去年同期。根据克而瑞统计，今年1月1日到4月5日，昆明累计住宅成交量比去年同期少21%，差距还比较大。

今年以来（截至4月5日）累计住宅成交面积比去年同期少21%

由于今年一季度销量赶不上去年，所以截至3月底，昆明住宅的去化周期也从去年同期的15.1个月，增加到今年的16.2个月。

这也就是说，就算开年真有什么小阳春，今年的温度也不如去年。

为什么统计数据和部分开发商的自身感受差距这么大？原因很可能是市场分化加剧了，今年春节后市场购买力的确增加了，但主要受益的是新规项目，还有些地段和配套比较好的老项目，相反，普通老盘、旧规楼盘，以及短板明显的楼盘，竞争力却进一步下降，销售并没有多大改善。

即便有些老项目、旧规楼盘看上去似乎也有不错的销售数据，但那是以大幅度降价为代价的，比如近期偶尔出现在昆明销售周榜前列的绿城云筑臻邸，近期推出的特价房才卖8228元/平米，比开盘时每平米便宜了上千元，而且是现房。还有金茂府，最近促销的房源才卖1.5万/平米，要知道金茂府当年是2万+的高端楼盘。

降价后的龙江金茂府成交量卖得不错

对于老项目来说，如果能以价换量已经算是不错，还有些楼盘早就现房交付，可是没有卖掉的尾房即便降价，销售也一般，比如呈贡的中交锦澜府，在旁边邦泰新规楼盘的冲击下，即使特价只卖6600元左右，成交也一般。还有经开区的中粮鸿运，已经将价格降到了6000元出头，是目前昆明主城区最便宜的新房，但在经开区黄土坡一带大量低价次新二手房的冲击下，去化也不容易。

现在的情形是，因为房价已经很低，贷款利率更是历史最低，有些城市的租售比已经提高到了3% 左右，租金不但能覆盖房贷利息甚至还有结余，以至于出现有人批量购买二手房当包租公的情况，所以热点城市、大城市的房地产热度的确有所提升，重点房企今年一季度的业绩也有改善，但市场回升的受益者主要是这两年推出的新规项目，去年以来各地新出现的抬板式住宅，更进一步拉大了新项目和老项目的产品代差，让老楼盘不得不加快割肉去化。

一句话总结，房地产市场正在以牺牲一批旧项目开发商利益的方式，换来温度回升。

建投春城恒府新推的抬板式住宅