智见｜不动产信托登记制度赋能养老金融的实践路径与普惠对策研究

来源：市场资讯

（来源：现代商业银行杂志）

文_四川省养老服务发展协会金融服务专委会执行主任 李成林

文_四川财经职业学院银发经济与养老金融研究中心研究员 高霞

文_四川省养老服务发展协会金融服务专委会财富管理研究部部长 白云

摘要：在我国人口老龄化加速的背景下，家庭资产结构呈现“不动产占比高、金融资产占比低”的特征，传统养老金体系面临替代率不足的挑战。不动产信托登记试点的推进，为盘活家庭存量资产、创新养老金融产品提供了制度基础。本文梳理不动产信托登记的制度演进，分析其在养老场景中的三类创新模式，揭示税收成本、法律衔接与操作风险等核心障碍。通过借鉴国际经验，从税收优化、法律完善、市场生态构建等维度，提出推动业务普惠化的路径，为银行业拓展养老金融服务提供参考。

关键词：不动产信托；信托登记；养老金融

　　当前，我国正经历全球规模最大、速度最快的人口老龄化进程。这意味着大量社会财富以“沉淀资产”的形式固化于房产之中。在养老保障体系承压的背景下，如何将存量不动产有效转化为可持续的养老现金流，已成为关乎民生福祉与社会稳定的重要课题。

　　信托制度凭借其破产隔离、权利重构与财产管理等功能，在理论上为不动产资产的养老用途转化提供了可行路径。然而，长期以来不动产信托财产登记制度的缺失，制约了该制度的落地实践。自2024年12月《关于做好不动产信托财产登记工作的通知（试行）》发布以来，以北京、上海为代表的多地启动不动产信托财产登记试点，明确“非交易过户”登记路径，为不动产合规、便捷地纳入信托架构扫清了制度障碍。这一制度突破，不仅为盘活家庭不动产提供了制度供给，也为商业银行等金融机构在养老金融领域的产品创新与服务升级奠定了坚实基础。本文立足不动产信托登记制度的重大突破，分析其为商业银行带来的战略机遇，聚焦其在养老场景中的创新实践模式，深入揭示当前制约该业务普惠化发展的核心障碍，探讨银行业推动该业务可持续发展的可行路径，以期为构建具有中国特色的养老金融体系提供参考。

不动产信托登记制度为银行带来的战略机遇

　　不动产信托登记制度的落地，为商业银行从传统资金中介向养老金融生态主导者转型提供了战略契机。其战略意义体现在以下几个方面。

　　切入客户核心资产配置新入口。我国家庭资产中房产占比超过60%，长期以来是银行难以触及的“沉睡资产”，不动产信托登记制度使房产得以合法“装入”信托架构，银行首次获得切入客户核心资产配置的合规路径。通过“不动产家族信托”等产品，银行可将服务从存款、理财延伸至房地产信托、财富传承等领域，显著提升单一客户价值贡献，构建客户黏性壁垒。

　　开拓中间业务收入新增长点。传统银行业务高度依赖存贷利差，盈利空间持续收窄，不动产信托业务的开展为银行带来了资产管理费、财务顾问费、资金托管费等多样化中间收入来源。随着业务规模扩大，这部分收入有望成为银行利润增长的重要引擎，推动收入结构优化。

　　构建养老金融生态枢纽。银行凭借账户优势和客户信任基础，具备整合养老服务金融、养老金金融、养老产业金融三大板块的能力，不动产信托登记制度的实施，使银行得以扮演“养老金融管家”角色，提供从养老规划、资产配置到照护服务对接的一站式解决方案，在养老金融市场中占据主导地位。

　　构筑差异化竞争优势。不动产信托业务涉及法律、税务、资产评估等多个专业领域，银行通过与信托公司、律所、评估机构等建立战略合作，可构建覆盖客户全生命周期的综合金融服务体系，形成差异化竞争护城河，提升市场竞争力。

养老场景中的创新实践模式与银行业务切入

　　随着不动产信托登记制度的推进，试点地区“首单”业务相继落地，这些实践案例并非标准化产品，而是针对不同家庭资产状况与养老需求定制的“个性化养老保障架构”，体现了不动产信托在养老场景中的高度灵活性与创新性，也为银行开展养老金融业务开辟了多样路径。

　　1.特殊需要保障类信托——以信托财产独立性实现终身照护

　　特殊需要保障类信托是《信托公司业务分类管理办法》正式确立的财富管理服务信托核心品类，是聚焦身心障碍人士、失能失智老人等特殊群体的长期照护与生活保障需求，兼具风险隔离与定向给付功能的专属信托服务。该信托以《中华人民共和国信托法》（以下简称“信托法”）确立的信托财产独立性原则为核心法律基础，其中信托法第十五条、第十六条明确了信托财产与委托人、受托人固有财产的隔离规则，为信托财产的安全闭环提供了刚性法律保障。其标准业务架构如下：委托人将其合法所有的不动产等财产委托给信托公司，完成信托财产登记后，相关财产即成为独立运作的信托财产，与委托人、受托人的固有财产及债务风险完全隔离。受托人按照信托合同约定，对信托财产进行专业化、审慎化管理运用，产生的信托收益严格定向用于特殊受益人的医疗康复、日常照护、生活开支等专属需求，实现特殊群体的终身稳定保障。同时，信托可设置信托监察人（监督人），由委托人指定的近亲属、公益组织或专业机构担任，依据信托文件约定对受托人履职行为进行全程监督，切实保障受益人合法权益与信托目的的最终实现。

　　典型案例：2025年4月，北京落地首单不动产信托登记业务，一位近八旬独居老人将通州区房产装入信托，由信托公司负责出租或处置，收益用于支付养老院费用及日常开支，信托合同中明确约定“不得用于非必要消费”“剩余收益归入信托本金”等限制性条款，确保资金专款专用。同年7月，上海一对中年夫妇为孤独症子女设立特殊需要信托，将市区房产装入信托，收益优先用于子女照护和医疗费用，子女去世后剩余财产捐赠给公益组织，上海市残疾人福利基金会担任监督人，该基金会依据信托合同定期核查信托账户流水与财产使用情况，形成“委托人意愿—受托人执行—监督人制衡”的三方治理结构。两案例均通过非交易过户方式设立，避免了高额税费，体现了信托对特殊群体的保障价值。

　　2.家庭财富传承类不动产信托——从财产管理到价值观传承的制度载体

　　该类信托通过制度创新与场景深耕，构建起覆盖夫妻共有、资产盘活、企业治理、教育激励等多样需求的立体化服务体系。在架构设计上，委托人将不动产及可能的股权、金融资产一并置入信托，受托人依据信托合同约定的分配方案进行管理，信托合同可设置灵活的受益权分层设计，如“基本生活保障层+教育激励层+创业支持层”，分别对应不同受益人和分配条件。监察人机制在此类信托中尤为重要，可由家族长辈或专业机构担任，负责监督受托人履职，并在特定情形下（如受益人行为不端）行使分配调整权。从法理层面看，该类信托实现了三重功能：一是资产隔离功能，依据信托法第十七条，信托财产不得因委托人或受托人的债务而被强制执行；二是代际传承功能，通过“隔代信托”“防挥霍条款”等设计，避免受益人因自身原因挥霍家产；三是价值观传导功能，通过将教育金奖励、婚嫁金给付等与特定行为挂钩，实现家族精神的代际传递。

　　该类信托已从富豪专属工具演进为中产阶层可及、产业转型可用、社会治理可倚的普惠型法律制度，其核心在于将“沉睡资产”转化为承载家庭价值观、激励代际成长、服务实体经济的“可流动资本”。

　3.国有资产盘活信托——信托制度服务公共政策目标的创新探索

　　该类信托突破传统个人财富管理边界，将信托制度创新应用于国企改革与人才引育两大公共政策领域，其运作模式为国有企业、事业单位或政府部门将闲置或低效运营的不动产转移至受托人（信托公司）名下，受托人通过资产证券化、REITs（房地产投资信托基金）等金融工具进行专业化运营，提升资产流动性与收益率。信托收益按照约定用于特定公共政策目标，如人才公寓建设、科研经费支持、员工福利改善等。政府相关部门（如国务院国资委、人力资源社会保障局）作为信托监察人或政策指导方，对信托运作进行监督，确保信托目的符合公共政策导向。

　　此类信托的核心制度价值体现在两方面。一是依托信托的破产隔离机制，实现国有资产与运营主体经营风险的有效隔离；二是利用信托灵活的分配机制，让公共资源精准惠及特定政策群体，这也标志着信托制度从传统私益领域向公益领域进一步拓展与延伸。

　　上述三类模式共同揭示了不动产信托在养老领域应用的制度价值，即依据家庭资产结构、风险偏好与养老需求的差异，实现信托架构的因需定制。这一制度安排使不动产得以从静态的家庭资产转变为具备管理弹性的养老资源，体现了我国养老金融从“负债型”体系下的标准化产品供给，向“资产型”体系下个性化资产配置与管理的重要转变。

普惠化发展的核心障碍与银行业应对策略

　　尽管不动产信托登记试点展现出丰富的创新潜力，但其从服务高净值客户的“小众”工具向惠及更广泛群体的普惠金融产品发展，仍面临多重制度性与市场性障碍。商业银行的深度参与，既是把握市场机遇的关键，也是推动业务成熟、破解现实困局的重要力量。

　　1.税收制度障碍与银行业的双向协同策略

　　税收制度是目前制约不动产信托普惠化发展的首要因素。从现行税制安排看，不动产信托在设立环节通常被视为产权转移行为，需缴纳契税、增值税、土地增值税等，综合税负成本较高；在存续运营环节，受托人作为法律意义上的财产所有人，其出租房产所产生的收益需缴纳企业所得税，整体税负水平显著高于自然人出租住房的税负标准。这种“设立环节重税、运营环节双重征税”的税制结构，客观上抬高了客户参与门槛，压缩了信托收益空间，制约了业务的规模化发展。

　　针对上述问题，银行业应从产品创新与行业倡导两个维度协同发力。在产品维度，银行应提升税务筹划与产品设计能力，联合信托公司、律师事务所、税务师事务所等专业机构，共同开发结构优化、税负合理的创新型养老信托产品，通过受益权分层、现金流重组等设计，帮助客户实现整体税负的合理管控。在行业维度，大型银行应依托其市场地位与专业影响力，协同同业机构开展深度研究与政策倡导，推动财税部门明确针对养老目的不动产信托的税收优惠政策，如参照国际经验对符合条件的信托财产免征设立环节契税、对信托收益给予所得税递延或减免，为业务的标准化、规模化发展营造良好的制度环境。

　　2.法律衔接障碍与合规能力建设

　　不动产信托登记制度的落地，标志着基础性制度瓶颈取得突破，但信托财产登记与物权登记的效力衔接、信托财产处置与民法典物权编的协调、信托受益权的法律性质界定等问题仍有待进一步明确。此外，信托法对受托人义务的规定较为原则，实践中缺乏可操作的尽职指引，客观上增加了业务操作的合规风险。

　　对此，银行业应将合规与风控能力建设置于核心位置。一是建立严格的权属核查与尽职调查流程，确保信托财产来源合法、权利清晰无争议，重点核查房产是否存在抵押、查封等权利负担，涉及夫妻共同财产的需取得配偶书面同意，涉及继承的需完成继承权公证。二是加强专业人才队伍建设，在内部培育兼具金融、法律、不动产知识的复合型人才，或组建专业顾问团队，提升业务操作的规范化水平。三是针对高频业务场景，联合专业律所制定标准化的信托合同条款库与业务操作指引，建立涵盖信托设立、运营、终止全生命周期的合规审查机制，在提升服务效率的同时最大程度规避法律风险。

　　3.服务生态短板与综合能力构建

　　不动产信托的长期稳健运行，高度依赖于专业的资产管理与运营服务。当前，市场在不动产持续估值、维护维修、租赁处置等“后端”专业服务供给上存在明显短板，主要表现为缺乏专业的不动产信托资产管理机构、信托财产处置的市场化退出机制不健全、跨周期运营能力不足等，一定程度上制约了产品的稳健运营与客户体验。

　　这一现状为银行发挥资源整合优势提供了战略契机，银行不应局限于资金托管或产品销售的角色定位，而应积极构建“金融+服务”的综合服务生态。一方面，向内加强能力建设，投资升级面向不动产信托的资产管理与运营支持系统，培育专业的资产托管团队，探索建立信托财产运营中心，对受托房产进行集中化、标准化管理；另一方面，向外广泛联结，主动与优质物业服务商、专业评估机构、保险公司等建立战略合作网络，构建覆盖资产全生命周期的服务生态圈，为客户提供涵盖资产管理与事务性服务的综合解决方案，从而显著提升产品的内在价值与市场竞争力。

趋势展望

　　不动产信托登记制度的落地，为银行业参与养老金融创新打开了制度空间。

　　总体而言，不动产信托制度的完善与银行业的深度参与，将有力推动家庭存量资产向可持续养老收入的转化，提升社会财富配置的效率与公平性。面对这一趋势，银行业应把握制度红利，加快推进产品创新、合规建设与生态布局，在服务人口老龄化国家战略中实现自身的高质量发展。

参考文献：

[1].证券时报. 把房子装进"信托"扩围，全国多地探索不动产信托登记试点[N]. 证券时报, 2025-12-02.

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