北京豪宅，度过了难关

来源：市场资讯

（来源：北京进深）

文/北京进深 林振兴

黄杉木店“双子”，那场惊心动魄的“宫斗大戏”虽然已经画上句号，但余波未平。

4月初，璞樾项目公司的股东们集体减资。北京茂越置业的注册资本，从426334万元降至326334万元，足足缩水了10亿元。

要知道，去年9月，璞樾项目公司才刚完成了一轮增资，从400000万元增至426334万元。

短短半年多，股东们为何齐刷刷地撤资？这背后的资金腾挪，耐人寻味。

回顾去年，璞樾和紫京宸园从甜蜜牵手到互撕，再到握手言和，成为京城地产圈的头条。

经此一役，股权版图发生了微妙的变化：中建智地往前迈了一步，金茂则退了一步。

企查查显示，大股东北京兴鼎房地产（中建智地和朝阳城开分别持股97%和3%）股权从49.9%上升至50%，二股东中国金茂旗下北京方兴亦城置业从33.1%降至33%，三股东越秀地产旗下广州越秀华城房地产的股权仍维持17%。

千万别小瞧0.1%的微小增长，它意味着中建智地的话语权更加稳固。

股权变动的背后，是人事的剧烈洗牌。

项目公司董事长吴进变更为马浩，董事之一的樊飞军变更为吴国强，财务负责人杨少波变更为刘洋，操盘手仍是李鹤轩。

马浩是金茂北京地区公司总经理，他之前是金茂总部运营管理部总经理。

对于马浩和李鹤轩而言，那场沸沸扬扬的“内讧”过去，当务之急只有四个字：加速卖房。

李鹤轩显然也意识到了紧迫感。趁着3月“小阳春”的窗口期，璞樾网签了20套房源

截至目前，项目网签211套，成交均价10万元/平米，总金额35.55亿元。

按照建面比例，璞樾地块的拿地价约42.6亿元，相当于收回了83%的地价款。

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紫京宸园和璞樾的关系，可谓典型的“相爱相杀”。

在开盘前，双方就火药味十足。

紫京宸园发布会当天，璞樾给媒体发户型图；前者开放售楼处，后者给媒体和客户发效果图；等到紫京宸园开盘，璞樾又给客户发价格差。

双方“闹掰”，在中建智地看来，是因为：璞樾的定价策略，撬走了中建智地的客户。

从地段上，紫京宸园在南，临朝阳北路，北面的璞樾位置的确更好些。

一旦璞樾降低了优势房源价格，势必会对紫京宸园形成降维打击。

早前双方商定，“璞樾均价比紫京宸园每平贵了两三千”。撕破脸时，两项目的成交均价仅相差1200元/㎡。

而后，地产圈传出“和解”方案：

1、南北地块由三家联合操盘营销。

其中，南地块（紫京宸园），中建智地营销正职，越秀营销副职；北地块（璞樾），越秀营销正职，中建智地营销副职；金茂向两个地块派驻营销人员。

2、营销管理人员不再只和自己操盘的项目绩效挂钩，而是两边的营销管理人员的绩效，同时与两个地块的总业绩挂钩。

但“裂痕”已经产生，修复需要不少时间精力，这将考验三个团队的智慧，尤其对璞樾操盘手李鹤轩，提出了更高要求。

和解之后，璞樾是否对其定价及折扣进行了调整？

从网签数据来看，去年10月，璞樾成交均价为99,684元/㎡，11月升至100,441元/㎡，12月进一步达到100,964元/㎡，累计上涨约1280元/㎡。

今年前两月，璞樾的网签均价又跌破10万元/㎡大关，3月回稳至100,635元/㎡。

目前，璞樾（100,043元/㎡）与紫京宸园（97,909元/㎡）的均价差距已逐渐拉大，成交均价的差值为2134元/㎡。

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在规模上，紫京宸园体量（15栋815户）约为璞樾（9栋424户）的两倍，更显规模优势。

但相较紫京宸园，璞樾的豪更纯粹。

它的顶配建面虽然没有紫京宸园的大，但是起步就做到150㎡面积段，包括152㎡、188㎡、195㎡、204㎡、230㎡、258㎡。

从网签数据可知，璞樾最小152㎡户型卖得相当火爆。

该户型共有175套在售房源，已有137套网签，去化率超78%，成交均价99,137元/㎡。

这一定程度上得益于其152㎡户型低于10万元/㎡的单价，在朝青板块具备一定的价格吸引力。

不过，该户型对成交均价从去年10月的99,445元/㎡，已滑落至今年3月的98,684元/㎡，每平跌了近800元。

首开的8#和9#，均是152㎡户型，卖得相当火爆，各自网签了50套和51套，几乎就剩下低层房源未售。

但后续加推的3#，东边3个单元也是152㎡户型，虽然更接近幼儿园，但销售势头也很猛，在售51套，目前网签36套，去化率70.6%。

与热销的最小户型相比，璞樾188㎡户型的去化表现，已属稳健。

该户型分布于，1#、2#、6#、7#和3#的西边户，目前在售119套，网签45套，去化率约37.8%，成交均价101,048元/㎡。

188㎡户型的推售策略上，先推位置好的2#和7#，再加推更靠近幼儿园的3#西单元和6#，最后收官推1#。

值得注意的是，位置好的188㎡楼栋，在去年10月的成交均价不到10万/㎡，而后均价则突破10万+/㎡。

这也印证了中建智地在举报信里所说的，“越秀降低了优势房源定价，抬高了劣势房源价格。”

195㎡户型在5#东边户，仅有25套，目前网签15套，去化六成，成交均价100,470元/㎡。

该户型的成交均价也从去年10月的100,183元/㎡涨到今年1月的101,179元/㎡，每平涨了近1000元。

至于200㎡以上的三种大户型（204㎡、230㎡、258㎡），一共供应105套，合计网签14套，去化率13.3%。

其中，204㎡位于5#西边户，25套房源，目前仅网签3套，成交均价从去年10月的100,155元/㎡涨至去年底的106,752元/㎡，每平涨了6597元；

4#楼王不好卖，中间户是230㎡，供应40套，网签7套；边户是258㎡，供应40套，网签4套。

对于大户型的去化，李鹤轩还得再加把劲儿。