永升服务2025年“增收不增利”：物管独撑大局，非业主增值服务骤降36%

深圳商报·读创客户端记者 李薇

在经历2024年利润端的短暂修复之后，上海本土物业管理企业永升服务（01995.HK）再度陷入“增收不增利”的尴尬局面。3月30日，该公司发布的2025年全年业绩公告显示，尽管营业收入创下历史新高，但公司拥有人应占溢利同比下滑8.5%，毛利率也继续承压。

这份财报的另一重意义在于，它是永升服务新任总裁林祝波自2025年9月1日上任以来交出的首份年度成绩单。面对基础物管独撑增长、非业主增值服务大幅萎缩、毛利率下滑等多重挑战，林祝波在业绩发布会上提出了“利润两位数增长”的2026年目标，试图为市场注入信心。

收入创新高，但利润反跌

根据财报，2025年永升服务实现总收入约68.66亿元，同比增长约0.4%，创下历史新高。然而，公司拥有人应占溢利仅为4.37亿元，较2024年的4.78亿元减少约8.5%。

截至2025年底，永升服务在管项目数量为1524个，在管建筑面积约2.52亿平方米，同比增长约0.6%；签约项目数量为1824个，签约面积为3.54亿平方米，同比增长约0.8%。从规模指标看，公司仍保持微弱扩张，但增速已明显放缓。

林祝波上任半年，定下“利润增长大于收入增长”基调

林祝波于2025年6月获委任为永升服务集团非执行董事，同年9月1日正式接替周洪斌出任总裁。在此之前，他曾担任旭辉集团副总裁兼华西区域集团总裁。

在3月31日举行的2025年度业绩发布会上，林祝波透露，上任半年内，他主导完成了2026年全面经营规划、预算及资源配置工作。他明确表示，2026年是永升服务“承上启下的关键一年”，公司内部已制定清晰的经营管理指引，核心目标是实现“利润两位数增长”，预计全年利润增长8%-10%。

他特别强调，要确保“利润增长大于收入增长、收入增长大于费用增长”，这一经营逻辑在物业行业中并不常见，显示出公司正在从规模扩张转向质量与效益并重的发展路径。

物管独撑大局，三大业务集体下滑

从收入结构来看，永升服务的业务主要由物业管理服务、社区增值服务、非业主增值服务和城市服务四大板块构成。其中，物业管理服务长期占据主导地位，2025年收入占比升至79.4%。

具体来看：

物业管理服务收入54.51亿元，同比增长7.1%，是唯一实现增长的业务板块；

社区增值服务收入7.96亿元，同比下降7.7%；

城市服务收入2.33亿元，同比下降18.7%；

非业主增值服务收入3.82亿元，同比大幅下降36.2%，较2024年减少了2.17亿元，占总营收比重降至5.5%。

非业主增值服务的断崖式下滑尤为引人关注。林祝波在发布会上坦言，该板块过去与母公司旭辉控股高度关联，随着永升服务市场化程度提高，关联度已显著降低，目前尚未形成独立的第二增长曲线。不过他认为，当前已是该业务收入规模的“历史最低点”，未来继续下探的空间有限。

毛利率承压，管理层主动“降毛利换品质”

永升服务“增收不增利”的直接原因在于毛利的下降。2025年，公司实现毛利13.02亿元，同比下降3.5%；整体毛利率为19.0%，同比下降0.7个百分点。

从各业务线看：

非业主增值服务毛利率为7.1%，同比上升0.7个百分点；

城市服务毛利率为13.4%，同比上升2.5个百分点；

物业管理服务毛利率为18.2%，同比下降1.1个百分点；

社区增值服务毛利率为31.4%，同比下降3.3个百分点。

物业管理服务和社区增值服务成为拖累整体毛利率的主要因素。永升服务首席财务官周迪在发布会上解释称，外部方面，宏观经济环境对物业行业带来挑战，收入增长与成本控制均受影响；内部方面，公司主动在品质提升上加大投入，例如将部分委外员工转为自营、提升园区品质等，均增加了成本。

周迪强调，基础物管属于民生行业，目前的毛利率仍处于合理区间。永升服务一贯不追求极端高毛利，反而愿意将部分毛利反哺项目，用于提升服务品质。他预计，2026年至2028年，公司基础物管毛利率将维持在15%至18%之间。

对于社区增值服务，周迪则表示，该业务仍是物业行业的重要支柱，具备社区壁垒。公司已整合大运营中心，推进“满意到生意”的落地举措，预计未来该板块毛利率有望保持在30%至35%之间。

行业换手率提升，老旧小区成新机会

尽管面临多重压力，林祝波对行业前景并不悲观。在他看来，虽然物业行业总量已达1.6万亿元，但未来仍有增长空间。随着需求释放，重点城市住宅物业的换手率已翻倍，每年约有2万个小区进入重新选聘周期；全国超过40%的住宅房龄超过20年，对具备规范运营和专业能力的企业而言，正是机会。