龙湖：跨越分水岭

早在10余年前，龙湖就有一条未曾明言的预测："未来房地产业将进入强运营时代。"

以此为标尺，龙湖每年把销售回款的10%作为上限，持续投资于持有型物业。

时间验证了当年的预判，在十余年滚雪球式的积累中，龙湖完成了业务重构，形成"开发+运营+服务"三足鼎立的格局。

站在2026年的历史拐点上，许多企业主感同身受：一面是熟悉的压力，现金流承压、去化艰难、行业出清与分化仍在持续；另一面，一股强烈的新趋势浮现眼前——楼市的底层逻辑彻底变了。从过去的规模之争、土储之争、杠杆之争，转向模式之争、战略之争、运营之争。

靠土地红利、规模狂奔的旧时代加速撤退，靠运营与服务取胜的新赛道奔涌向前。以华润、龙湖为代表的先行者，就在这泾渭分明的"分水岭"中显得尤为突出。

从刚刚结束的2025年财报披露来看，跨越这道分水岭的头部房企，他们做的绝非简单战术收缩，而是从开发逻辑到盈利模式、从产品力到组织力的系统性重塑。

模式红利破局

存量时代，规模红利已然落幕，模式红利成为破局关键。

例如央企龙头华润置地，以"3+1"业务架构，构建"开发销售+经营性不动产+轻资产管理+生态圈业务"的一体化模式。

经营性业务营收占比15.4%，利润贡献首超五成，达到51.8%。这是2025年华润交出的业绩数据。

这一变化被业内视为华润战略转型的关键节点——从单一开发销售向"开发、运营、服务"多赛道驱动的模式跃迁。

而作为最早探索"开发+运营+服务"模式的民企龙湖，2025年业绩同样亮眼：运营及服务收入258亿元，占比高达27.5%，核心权益后利润79.2亿元，整体毛利率超50%、净利率达30%，远高于开发业务。

高毛利、高净利、高稳定性，正如龙湖管理层在业绩会上所言，"运营及服务业务在这个周期中承担了压舱石和稳定器的作用。未来，这两块业务将保持每年两位数的增长。"

华润与龙湖，堪称央企与民企两大阵营中最具影响力的代表，有其不同，又有很大的相似之处。

先看华润，三条增长曲线定位清晰：第一条曲线开发销售业务，贡献基础营收与现金流，聚焦核心城市高品质住宅与"好房子"建设；第二条曲线经营性不动产收租业务，作为可持续增长引擎，2025年利润占比51.8%；第三条曲线轻资产管理业务，依托商管、文体等能力输出，实现高增长。

再看龙湖，是各项业务的联动打法，其核心优势在于业务协同、现金流平衡、利润稳定、风险分散，形成穿越周期的完整闭环。

开发业务提质增效，筑牢生存根基。开发业务作为传统优势，龙湖并非放弃，而是聚焦核心、提质减量、精细运营。2025年，公司聚焦一二线城市，销售占比89%，合同销售631.6亿元，回款率超100%；新增土储7幅、37.7万平方米，严守投资纪律，并持续优化库存。

开发业务从规模转向质量，保障基础现金流，为运营服务业务提供资金与资源支撑。

运营业务稳定造血，打造周期压舱石。以商业投资、资产管理为核心的运营业务，是龙湖穿越周期的关键。持有型物业带来持续租金收入，不受短期市场波动影响；2025年龙湖商业租金同比稳健增长，13座新商场有序开业，资产规模持续扩大。

数据显示，以"龙湖天街"为代表的商业投资航道，在2025年实现租金收入112.1亿元，同比增长4%，整体出租率为96.8%。

其中，商业航道要"三管齐下"。第一，对已开业项目做好存量改造，落实"一店一策"，提升运营质效，力争今年同店同比重新实现5%以上的增长；第二，新开项目一次开好；第三，抓住轻资产项目的机会，获取适合龙湖的轻资产项目。

服务业务轻资产扩张，打开增长空间。包含物业服务、智慧营造业务，2025年，龙湖服务业务在细分领域保持领先，是龙湖面向未来的重要增长点。

三大板块协同，环环相扣，既保留传统开发的增长动力，又拥有运营服务的稳定收益，实现"短期有现金流、中期有利润、长期有空间"的长效机制。

从国际经验看，日本三井不动产等龙头企业，亦是凭借租赁、管理等稳定业务，成功穿越90年代地产泡沫与亚洲金融危机，印证了运营服务业务的"压舱石"价值。

欧美成熟市场同样如此，铁狮门、西蒙地产等巨头，均以商业运营、资产管理为核心，通过"开发+持有+运营"的资管闭环，实现资产高效循环与价值最大化。

全球地产行业的发展历程反复证明，房地产的终极价值，不在于一次性的销售变现，而在于全生命周期的运营增值。

"开发+运营+服务"成共识

事实上，在头部企业示范效应下，"开发+运营+服务"模式已从个别选择变为行业共识。2025年以来，保利、招商蛇口、新城控股等主流房企，均加速拓展商业运营、物业服务、长租公寓、城市服务等业务，提升非开发收入占比。

清华大学房地产研究所所长刘洪玉指出，当前行业存在结构性机遇，重点城市的改善性需求、城市更新、商业REITs、存量运营、第三方开发服务、"好房子"建设等，构成行业发展新场景。

摩根士丹利预测，2026年行业分化将加剧，优质房企与普通房企表现持续背离，拥有稳定租金与服务收入的企业，将获得更高估值与更强抗风险能力。同时评价道，龙湖正稳步转型，目标2028年实现运营服务利润100亿元。

业绩会上，龙湖管理层明确了转型节点："最晚2028年，运营及服务业务收入将超过开发业务，届时龙湖主营业务结构与债务转型将全面完成，形成新发展模式。"

大道当然，企业使命与大国同进。我们可以看到，"十五五"开局，房地产行业加速完成模式重塑，未来将呈现三大趋势：

一是行业彻底分化，固守传统开发模式、杠杆高、运营弱的企业将持续出清；拥有"开发+运营+服务"多元模式、财务稳健、运营能力强的优质企业，将占据市场主导，获得更高估值与发展空间。

二是价值重心转移，行业价值从土地储备转向运营能力、服务能力、资产质量。房企核心竞争力不再是拿地规模，而是商业招商、资产管理、物业服务、城市运营等专业能力，以及优质持有型物业的数量与质量。

三是模式深度进化，从"开发+运营+服务"的基础架构，向"轻重资产结合、投融管退闭环、数字化赋能、生态化布局"升级，通过数字化提升运营效率，通过跨界融合拓展服务边界。

对行业而言，龙湖等企业的实践证明，存量时代并非寒冬，而是高质量发展的新起点。

编辑|Lily