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一、项目概况

• 基础信息
• 项目地址：北京市海淀区田村路街道半壁店地区，西四环与西五环之间，距离地铁6号线五路居站步行约800米、田村站约1000米
• 项目别称：保利半壁店、保利熙瑞（案名）、瑞璟佳苑（备案名）
• 产品类型：3-5层低密度纯洋房
• 产权年限：70年住宅
• 总用地面积：约4.06公顷
• 总建筑面积：约10.15万㎡
• 地上建筑面积：约5.8万㎡
• 容积率：1.43
• 绿化率：30%
• 建筑限高：18米（实际最高仅15.89米）
• 总户数：330多套
• 楼栋总数：14栋（东西两区布局，东院落6栋楼，西院落8栋楼，除西院落4#楼为3层外，其余楼栋均为5层）
• 层高：3-3.1米
• 车位配比：待定
• 物业费：待定
• 物业公司：保利物业
• 装修标准：精装修（外立面材质使用石材+铝板）
• 在售状态：待开盘（2026年1月26日西区取证，2月5日东区取证）
• 主力户型：136-140㎡四居、165-166㎡四居（主力）、199-240㎡四居、207-277㎡顶复，全系四居起步
• 户型特点：南北通透、全明设计、得房率83%-87%，部分户型（165㎡和240㎡）南向设有进深约1米的不封闭阳台（不计入产权面积），厨房带岛台，部分户型配备独立衣帽间、梳妆台、保姆间
• 得房率：83%-87%（在北京新房市场属于领先水平）
• 参考单价：11.8万-14.76万/㎡（整体备案均价12.6万/㎡，东区12.12万/㎡，西区12.6万/㎡）
• 参考总价：1501万-4087万
• 交房时间：待定
• 开发商：北京慧海常筑置业有限公司（保利发展持股70%，北京建工持股30%，后保利独立操盘）
• 拿地时间：2025年5月20日
• 拿地企业：保利发展+北京建工联合体
• 拿地价格：45.45亿元，折合楼面价约7.84万元/㎡，溢价率11.95%
• 项目定位：海淀国宾级低密纯洋房藏品大宅，高端改善
• 区域定位：海淀区田村路街道，西四环边缘板块
• 环线位置：西四环外，直线距离西四环不足1公里

二、核心区域与交通配套

• 区域价值
• 区位定位：项目位于海淀区田村路街道半壁店地区，北四环与五环之间，属于海淀西四环边缘板块，区域价值呈现"两极分化"。半壁店地区是海淀10年新房空白区域，周边近10年没有新增供地。项目所处的海淀西万寿路、永定路一带，是军、政、科、教、医等国家机关单位与军队大院的集中区域，对依托该区域工作生活的改善家庭而言，区位适配度较高。

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半壁店这个地块，原本有着15 米的严格限高，按常规规划逻辑，想要做保住3.2米层高，那么就只能减掉层数，把小区楼栋做成3排。

但这样一来，不仅楼间距被压缩得所剩无几，南向采光大打折扣，社区园林也会被切割得支离破碎。

所以，保利很给力：既保住了低密社区的疏朗感，又把室内纵向空间拉到了豪宅该有的尺度。

这次项目的外立面，我第一眼就觉得眼熟，像极了当年蓟门桥那个地王保利海德公馆

我管它叫“金属中式”，不是简单的飞檐斗拱符号堆砌，而是用金属线条把中式的筋骨勾勒出来，干净、利落，又有分量感。

另一个西边顶豪的钓鱼台七号院，在立面上是同一类路数——红砖、米黄石材，质感压得住，属于那种“看着不张扬、但越看越值钱”的类型。

保利·熙瑞这次的立面，辨识度够，也撑得起改善盘的排面。摆明了就是要往这个方向上靠，建筑语言的底子不低。

但也会有一个小问题。建筑立面对标的是三环边的顶豪，脚下站的土地却是田村的界面质感

环线上，半壁店在西四环外，保利海德在西三环，离环线的绝对距离其实没差太多，但城市界面的落差是实打实的。

如果把12万+的均价放在田村的区域语境里，就难免会让市场觉得偏高。

看得出，保利是要用“顶豪产品力”去对冲“区域界面的短板”，这就很考验开发商的操盘手法了。

客观来说，半壁店地块的环线优势很明显，但位置在铁道边、西郊机场跑道正下方，所以买房的朋友要考虑下怎么取舍。加拆哥微信menglin_2019，选房师给您做1v1的专业建议！

保利·熙瑞的位置，是在永定路北延的轴线上。

开发商有个想法，想自己出钱把永定路修一小段，打通与南边的连接。

这条路有什么讲究？永定路连着航天二院--搞航天控制系统、雷达跟踪的，业内人一听就知道是什么量级的单位

永定路西边并排的是玉泉路，这两条路夹着的这片区域，大院林立，机关单位、科研院所扎堆。

说直白点，这个盘的客群画像非常清晰：体制内、航天系、海淀原生的改善置换人群

离单位近，生活圈子固定，邻居知根知底。保利半壁店刚好get到了这些点。

项目分为东西两区，总计330多套房源，主推面积段165-275㎡。
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南向客厅外配了进深约0.6米的开敞阳台。

注意，是真正的阳台，不是“一步阳台”那种概念，站人、养花、晾晒都完全够用。

之前海淀新盘连30公分的一步阳台都不敢轻易做，这次保利直接给到了“突破性”的让步。

室内格局上，像208平方米户型，客厅面宽做到6.8米，旁边还专门划出近10平方米的家政间，动线分离做得很干净。240平方米那款更是南向四面宽、三套房，主卧和书房还能打通成超级套房。

再加上LDKB一体化大方厅、270 度转角观景窗，空间尺度和实用性都拉到了同面积段天花板。

根据预售证信息，项目备案均价约12.46万元/㎡，如果按九折算，网签价可能在11万元/㎡左右。

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