一季度楼市观察：乍暖还寒，“弱复苏”与“强分化”交织

城市与区域治理研究院 苏志勇/文

2026年一季度，我国房地产市场在政策持续发力与市场内生修复的双重作用下，总体呈现“小阳春”行情，但复苏基础并不牢固。

政策端，中央定调从“止跌回稳”转向“着力稳定”，通过构建跨部门政策协同机制，明确防范系统性风险的底线，同时赋予地方更大的调控自主权；地方政策则通过供需两侧双向发力，激活需求的同时，控增量、去库存、优供给。

市场端，核心一二线城市成交放量、价格止跌、挂牌收缩、预期修复，特别是二手房市场成交活跃，带动市场预期转暖。但市场并未呈现普涨或普跌的单一格局，而是区域分化与内部结构性差异进一步深化。

受住房市场环境影响，土地市场的运行逻辑已从过去的“规模扩张”转向“提质避险”。土地价值正经历一场深刻的重估，资源正加速向少数具备确定性的核心城市优质地块集中。

政策端：供需双向发力

2025年底的中央经济工作会议和2026年政府工作报告对房地产作了清晰定调：着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给。2026年政策重心从需求端转向供需双向管理，从短期的风险防范，过渡到防范风险与构建市场长效机制并举，在政策调控上更强调部委之间的协同，并赋予地方政府更大的调控自主权。

一是部委政策协同发力，防风险与建机制长短结合。一季度，住房城乡建设部、金融监管总局等部门密集发声，推动城市房地产融资协调机制常态化运行，对符合条件的“白名单”项目延长贷款期限，支持房企合理融资需求；中国人民银行会同金融监管总局将商业用房购房贷款最低首付比例下调至30%，支持推动商办房地产去库存；财政部、税务总局、住房城乡建设部联合发文，将“卖旧买新”个人所得税退税优惠政策延续至2027年底；自然资源部、住房城乡建设部联合发布《关于进一步支持城市更新行动若干措施的通知》，推出增强详细规划适应性、优化过渡期支持政策、推进存量土地和空间临时利用、创新不动产登记服务等措施，支持城市更新行动；自然资源部发布通知，明确新增城乡建设用地原则上不得超过盘活存量土地面积，且新增建设用地原则上不用于经营性房地产开发，进一步夯实了“存量优先”的制度基础；证监会、沪深交易所积极推动商业不动产REITs试点，沪深交易所同步建立商业不动产REITs市场服务直通车机制，为商业不动产打开新的融资渠道。

二是地方精准施策，需求激活与供给优化并举。据克而瑞数据统计，今年一季度107个省（区）市（县）出台175次稳楼市政策，以公积金优化、税费补贴、保障房筹集建设、存量盘活、品质提升为重点，从供需两端双向发力。

在激活需求方面，上海、南京、重庆等多个城市通过直接降低购房门槛和购房成本，释放改善需求，政策工具呈现组合化特征。一是信贷与限购松绑。例如重庆优化信贷支持、降低首付与利率；上海放宽非沪籍购房资格至3年社保，并提高公积金贷款额度；南京则将首套及二套首付比例分别降至15%和25%。二是定向补贴与税费优惠。例如上海对多孩家庭提供最高50万元的购房补贴；南京推出“卖旧买新”契税补贴，最高可达30万元，并配套人才优先选房政策。三是市场稳定措施。例如重庆明确鼓励存量房去化，旨在形成住房消费的内循环。

这些政策的核心逻辑是通过降低交易成本和交易门槛、定向支持特定群体（如多孩家庭、人才），快速修复市场信心，激活合理的住房消费需求。特别是住房公积金政策成为各城市政策的重要抓手。据中指院数据统计，一季度全国各省市（县）出台公积金相关政策超过60次，内容涵盖公积金缴存和提取、公积金贷款等方面，不仅有效释放了住房消费需求，也为公积金制度改革铺平了道路。

在优化供给方面，以广州、深圳为代表，政策重心转向供给侧结构性改革，致力于从根源上调整住房供需关系。一是盘活存量空间。例如广州简化城市更新审批流程，允许旧改项目适度提容，并设立城市更新基金以吸引社会资本，旨在推动城市的精细化治理与可持续发展。二是优化土地供应，例如深圳在2026年一季度住宅用地供应较2025年增长12%，同时提升保障性住房用地占比，并探索“限地价、竞配建”模式，以优化住房供给结构，稳定长期市场预期。这类政策不再局限于短期需求刺激，而是着眼于通过城市更新、土地供应结构调整来提升住房品质、增加有效供给，特别是保障性住房的供给。

市场端：“弱复苏”与“强分化”交织

一季度，一线城市房地产市场在政策托底与内生修复的博弈中，明显呈现“小阳春”行情，但全国市场多元分化格局进一步深化。新房市场因城市基本面与需求结构不同，价格表现各异，但普遍通过收缩供应来应对库存压力；二手房市场则展现出更强的复苏一致性，成交量价均出现筑底回暖的积极信号。

一是新房市场价格表现分化。上海成为价格韧性最强的城市，其2月新房价格同比上涨4.2%，环比保持0.2%的正增长，显示出独立于其他城市的市场信心。北京市场则经历了短暂下探后企稳，1月价格环比下跌0.3%，但2月即转为环比上涨0.2%，同比跌幅收窄至-2.3%，表明政策边际调整后需求有所释放，市场底部正在形成。相比之下，广州与深圳的价格压力仍在持续。广州2月价格环比持平，但同比跌幅达5.1%；深圳则连续两个月环比下跌，2月环比降0.3%，同比跌幅扩大至5.5%，显示这两个城市的市场情绪仍处于修复阶段。

值得注意的是，改善型户型在一线城市的表现出现内部分化，北京、上海的144平方米以上大户型价格表现显著优于刚需户型，北京2月大户型价格环比上涨0.5%，上海大户型同比涨幅高达6.3%，显示核心城市的高端改善需求仍有坚实支撑。

二是二手房市场成交回暖，价格企稳信号增强。一季度一线城市二手房市场呈现出更为一致的筑底回暖迹象，核心特征表现为“成交放量、价格止跌、挂牌收缩、预期修复”。3月份，二手房市场迎来传统的“小阳春”行情，且成色相对充足。北京市场复苏势头明显，3月份单月网签达19886套，创下近15个月新高；环比2月份大增145%。上海市场在“沪七条”作用下活跃度更高，3月全月二手房成交量达21443套，日均成交近千套，显示积压的刚需和改善需求在政策优化后正快速入市。深圳二手房市场从“以价换量”转向“量升价稳”，3月份网签达5071套，环比大增117%。广州市场也展现出较强韧性，3月网签达10785套，环比大增141%。

在成交量回升的带动下，二手房价格呈现明显的止跌企稳信号。其中北京、上海率先企稳，2月份环比分别上涨0.2%和0.3%；广州、深圳2月环比微跌0.5%和0.4%，跌幅明显收窄。挂牌量方面，一季度，四大一线城市挂牌量均呈现持续下降趋势，业主惜售心态增强，市场议价空间收窄，这也成为市场筑底的核心标志之一。

与一线城市相比，二线城市区域分化特征更为明显，呈现出“强市修复、弱市承压、内部分化加剧”的复杂局面。一季度，成都、杭州需求集中释放，呈现典型“小阳春”行情。成都3月新房成交量6157套，环比增幅高达84.9%；二手房成交23,248套，环比2月增长103.5%。杭州3月新房成交1949套，环比增长192.5%；二手房成交4900套，环比增长224.3%。这种“V型”反弹，一方面得益于春节后季节性需求的回归，另一方面也反映出成都、杭州作为强二线城市，其产业基础、人口吸附能力为房地产市场提供了相对坚实的需求支撑。与成都和杭州的强势复苏相比，多数二线城市则略显疲软，仍处在以价换量阶段。

除了城市间的分化，各城市内部不同区域、不同产品类型的市场表现也呈现显著的结构性差异，成交高度集中于核心城区与优质板块。例如杭州的滨江区、拱墅区、余杭区等核心板块贡献了市场主要成交量，优质地块项目的去化表现远优于远郊区域。相反，武汉经济开发区的成交量则远低于其他区域，反映出产业支撑不足或配套尚不成熟的区域市场活力偏弱。

土地市场：结构分化与企业策略调整

2026年一季度，全国土地市场延续了深度调整态势，核心特征表现为整体供应规模的主动收缩与结构性热度的显著分化。在房企普遍面临流动性压力、投资决策极度审慎的背景下，土地市场的运行逻辑已从过去的“规模扩张”转向“提质避险”。企业拿地策略的调整与市场热度的点状分布，共同指向一个共识：土地价值正经历一场深刻的重估，资源正加速向少数具备确定性的核心城市优质地块集中。

一季度，全国300城住宅用地市场呈现出全面缩量格局。根据中指数据，一季度（截至3月28日），300城住宅用地推出规划建筑面积6472万平方米，同比下降23.8%；成交5893万平方米，同比下降25.9%；土地出让金2154亿元，同比下降45.7%；平均溢价率5%，显示出市场整体情绪依然偏冷，大多数地块以底价或接近底价成交。

与住房市场相类似，土地市场在城市间和城市内板块间的分化也进一步加剧，并演化为“冰火两重天”的格局。

一是城市间分化。一线城市凭借其不可替代的资源禀赋和相对稳健的住房需求基本面，展现出较强的抗周期韧性，一季度成交面积同比降幅仅为6%，远优于全国平均水平。与之形成鲜明对比的是，多数二线城市及广大三四线城市，由于新房库存去化缓慢、市场预期疲软，土地市场陷入深度调整，成交面积同比降幅普遍超过50%和10%。这清晰地表明，在市场下行期，房企和资本对土地价值的判断标准变得极为苛刻，只有那些具备长期人口流入、产业支撑和明确需求前景的核心城市，其土地资产才被视为安全资产。

二是城市内分化。核心区“点状高热”与整体冷淡形成反差。全国平均溢价率虽仅为5.0%，但核心城市的稀缺优质地块却引发了激烈争夺。例如，广州天河马场地块历经9小时、243轮竞价，最终以236亿元的总价、26.6%的溢价率成交，刷新了广州住宅楼面价纪录。同样，杭州上城区城东新城地块经109轮竞价，以高达51.08%的溢价率被保利发展竞得。这些案例与大量底价成交或流拍的地块并存，深刻揭示了当前土地市场的投资逻辑：房企不再进行区域性的广泛布局，而是将极其有限的资金精准投向城市核心区、成熟板块的优质地块，以确保项目未来的去化安全与利润空间。

在企业拿地策略上，联合拿地成风险分散主流。在市场深度调整与风险出清阶段，房企的拿地策略发生了根本性转变，财务安全与资金实力成为决定企业能否参与土地市场的首要门槛。央企国企凭借其更为稳健的信用背景和融资渠道，在一季度土地市场中占据了主导地位。民企策略极度谨慎，联合拿地盛行。部分参与拿地的民企，普遍采用与央企国企或其他企业联合竞标的模式，以分散资金压力、共担项目风险。纯粹的民企独立拿地已较为罕见。这种策略调整反映出，在行业风险尚未完全出清、销售回款不确定性仍高的环境下，即使是资金状况相对较好的民企，其投资行为也充满了避险色彩，不敢轻易进行大规模资本开支。

综合一季度的市场表现、政策环境及历史季节性规律，二季度中国房地产市场预计将延续“修复与分化并存”的主基调。市场整体有望在政策托底与季节性因素共同作用下，实现温和修复，但量价回升的力度、广度将受到多重关键因素的制约，区域间、产品间的结构性分化将进一步凸显。