北京
首开以17.69亿元底价摘下FZX-0703-6031、6032地块。
张帅旗 | 北京报道
4月2日下午3时，北京市通州区宅地土拍结果出炉。北京首开京南置业发展有限公司以17.69亿元的底价，将北京城市副中心0703街区FZX-0703-6031、6032地块收入囊中。
具体来看，6032地块为二类居住用地，占地3.88公顷，地上建面8.93万平方米，容积率2.3，限高60米，住宅楼面价约1.98万元/平方米；6031地块为托幼用地，规划一所9班幼儿园。总用地面积约4.26公顷，规划建筑面积约9.24万平方米。
在地块正式挂牌前，北京市工程建设招标投标交易系统已发布其施工招标计划，招标人为北京首开京南置业发展有限公司。首开集团深耕宋庄板块多年，已布局首开LONG街、香溪郡等项目。
值得一提的是，此前2月初，同街区的0703-6002地块由北投置业+北京建工+新航城联合体以15.62亿元底价摘得。
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首开“明牌”拿地
4月2日，位于北京城市副中心0703街区的FZX-0703-6031、6032地块完成出让，由北京首开京南置业发展有限公司（简称“首开”）以底价摘下，出让金额为17.69亿元，成交楼面价约1.98万元/平方米。
中指研究院土地市场研究负责人张凯表示，此次约1.98万元/平方米的楼面价，与周边在售房价之间存在约1.5万-2万元/平方米的价差，为未来的产品定价预留了一定的安全边际。
具体来看，该地块总面积约4.26公顷，规划地上建筑面积约9.24公顷，土地开发程度为七通一平，用地性质分别为R2二类居住用地及A334托幼用地。
其中，6032地块为居住用地，用地规模约3.88公顷，规划建面约8.93万平方米，容积率为2.3，建筑限高60米；6031地块则为托幼用地，将配建一所幼儿园，用地规模约3040平方米，规划建面约3040平方米，容积率为0.8，建筑限高16米。
地块四至范围为北至艺华街，南抵宋庄南大街，东临通怀路，西靠北京市十一中学通州实验学校。
图源：北京市规划和自然资源委员会
早在该地块于土地市场正式挂牌前，北京市工程建设招标投标交易系统就已发布了其施工招标计划，招标人便是北京首开京南置业发展有限公司。
土地出让前进行招标，是国企为缩短开发周期、节约时间成本先行启动的流程，摘牌后即可快速推进后续建设。
作为深耕北京多年的老牌市属国企，首开已在宋庄布局了首开LONG街商业项目和香溪郡住宅社区，此番拿地，或意在于区域形成连片开发效应，提升区域市场占有率。
从周边配套设施来看，地块公共服务资源较为完备。其所处的街区内，落位了北京市十一学校通州实验学校，已经于去年开工建设，为九年一贯制，其本校在海淀区的教学声誉对新校区形成口碑支撑。
在医疗配套上，首都医科大学附属北京安贞医院通州院区及首都儿科研究所附属儿童医院通州院区正在建设，未来将提升区域医疗服务水平。商业配套方面，现有谷德玛特购物广场和首开通州万象汇，宋庄山姆会员店已确定落地，预计2027年正式营业。
此外，该板块的生态资源极为丰富，周边分布着路县故城遗址公园、潞城中心公园等景点，以艺术氛围著称的宋庄，则构成了“艺术区”这一独特的生活场景。
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底价成交频现 五盘竞争格局形成
将观察范围扩大至整个通州区，近年来的土地出让呈现出明显的结构性分化特征。
在核心地段或成熟商圈，土地市场仍保持一定热度。2023年4月，招商蛇口以23.2亿元竞得通州区东小马地块，溢价率处于较高水平；2025年4月，通州梨园地块经历了215轮竞价，最终由中铁建以7.76亿元，溢价22%摘得；同年，招商蛇口也以超过16%的溢价率竟得通州八里桥地块。
与此形成对比的是，位于六环外的宋庄板块，连续两宗地块均以底价成交。
张凯认为：“近三年通州土地市场，呈现结构性分化特征。八里桥、梨园等成熟板块出现溢价率超15%的热门地块，反映出市场对核心资源的高度认可。而进入2026年，宋庄、丁各庄等外围板块连续以底价成交，表明市场对城市扩展区域的估值逻辑已回归基本面。”
“本次结果延续当前土地市场“提质、缩量”的整体趋势，体现了房企拿地策略的审慎与地方政府供地节奏的调控意图。”他表示。
就在今年2月初，与该地块同属0703街区的6002地块，刚刚由北投置业、北京建工、新航城三家国企组成的联合体以15.62亿元的底价摘得，该地块用地规模4.85公顷，规划地上建筑面积8.73万平方米，容积率为1.8，限高36米（局部45米）住宅楼面价约为1.8万元/平方米。
目前该地块总平面图已公示。规划显示，项目配置了架空层、邻里共享空间、下沉庭院、风雨连廊等“好房子”相关设施，并设计了东西两侧的景观大门。
随着首开新地块的加入，宋庄板块的新房供应格局将进一步扩容。目前，该区域已有金地北京壹街区（均价约3.5万元/平方米）、建投国贸·瑨上（均价约4万元/平方米）、北京城建·国誉颂（均价约4万元/平方米）三个在售项目，目标客群集中于刚需刚改群体。
加上北投地块和首开地块，该板块未来将形成五个住宅项目同时供应的局面。
对于宋庄板块而言，短期内供应量的集中释放将加剧项目间的竞争，但从中长期来看，随着安贞医院、山姆会员店等配套设施的陆续落地，以及宋庄艺术创意田园等文旅项目的推进，区域的人口吸引力和居住价值有望逐步提升。
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