天津的“公园地产”

春回大地，万物复苏，又到了逛公园的好时节。

海棠节、桃花节……人满为患。

公园，对天津人来说可太奢侈了。

根据去年官方数据统计，截至2025年11月，天津市人均绿地面积突破10平方米。

在全国属于水平呢？中等偏下，明显低于15.7-15.9平米/人的全国城市平均水平，差了三成有余。

北京17.3平米/人，上海15.6平米/人……生态强市普遍能达到16-20+平米/人。

要知道，亲地生活是刻在人类DNA里的。

所以，天津楼市近年来对生态资源的依赖度越来越高，缺啥补啥。

尤其主城的自然资源非常稀缺，需求更加迫切。

那么，目前天津主城的“公园地产”发展得怎样了？

开发模式主要分两类。

一类是依靠大体量自然资源。

主城内大体量的自然资源屈指可数，基本上都是高总价的“富人区”。

集中在四大板块：海河、水上、梅江、水西。

海河一线已经没有新盘了，水上板块仅有天房崇德园一盘在售。

老梅江的在售新盘也寥寥无几，新梅江在大力开发中央绿轴公园。

水西板块作为后起之秀，房价的天花板不断突破，甚至超越了市区的一些板块。

从300万到3000万的房子都有。

这些富人区的形成逻辑，表面上是主城稀缺的自然资源。

但核心在于业态的差异化。

说白了，富人在公园旁买房，其实看重的就是周边的非标资源。

它与城市核心的繁华多样不同，公园周边的居住形态更高阶。

以水西为例，它是主城最大的洋房集群。

产品以别墅、洋房为主，居住密度很低，还有临湖的项目。

而且，可以够得到市区的配套，又有一些独特的资源。

比如，天津画院、作家协会、康养中心等，真正做到离尘不离城。

后期，海河柳林也有这样的潜质。

像中交海河玺，就是依托海河和柳林公园的外部资源，做出了改善产品。

值得一提的是，它和水西板块都在今年天津政府工作报告中被提及，成为楼市发展重点。

滨城现在也在发展这样的板块，包括临海新城、静湖等，只是限于城市资源的缺乏还未成气候。

但毕竟，这些公园周边的开发空间有限，不能把所有的项目都塞进去。

于是，开发商开始另辟蹊径。

另一类就是项目自建公园。

这几年，房企的步子越迈越大。

从红线外的绿化带，到街角公园，再到市政公园，体量越来越惊人。

不做个万八千平米的都不好意思拿出手。

举几个典型案例。

金地风华 919

项目在社区入口处打造了约5000平米的919城市公园。

包含曲径通幽的小景，叠加绿植，其纵深约100米。

先入园、后归家，颇具仪式感和体验感。

龙曜城凤鸣

龙曜城凤鸣在公园建设上也投入了大手笔，营造了一处公园式住区。

截至目前，约1.5万平米云谷公园，龙曜城月季公园也已开放。

同时，还叠加了约17万方的体育公园，大到能装下一架客机，冬天还能改造成滑雪场。

鹏飞天一格

项目在住宅地块南侧代建了1.8万方的市政公园。

具体方案还未最终确定，计划打造樱花主题景观、草坪露营基地、儿童趣玩空间和活力运动空间。

海泰格调砚溪花园

项目在南侧打造了体量超2万平米的市政公园。

内部规划了长约360米，宽约56米的园林景观，与社区内部景观相得益彰，营造出公园式社区。

目前，公园正在紧张施工中。

中建悦庐桐溪

项目在四十范围内用三面围合出C型的城市公园，体量超2.7万平米。

其中包含大体量的园林景观，公园纵深约50米，还包含约6米台地高差，融入山水叠瀑。

有一说一，中建的设计确实惊艳，在市场中算是独一份了。

其实，从这几个案例中，我们发现自建公园的好处不仅仅是景色更好，满足亲地性生活。

更能提升归家的仪式感和体验感，还融入很多功能。

一方面，成为主干道和社区的自然过渡，提升质感。

另一方面，生活的静谧性和安全性能得到保证。

传统社区，大多运用的是铁艺围栏或者有底商围合，私密性相对会差一些。

通过天津的“公园地产”，可以看到现在的新盘开发一定要有全域思维。

不止是产品自身的突破，更要关注到周边的城市视角。

欣喜的是，房企自建公园已不拘泥于景观的提升和功能性的打造。

有些项目还融合了“在地文化”，让买房人有更深层次的认同感和归属感，把生活的场域延伸，与城市高度捆绑。

所谓人均绿化面积的拥有，就是让人们有更好的居住体验。

既然城市的自然资源有限，与其被动等待，不如房企主动出击。