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兴华里|恭迎品鉴

『興華里』

滨江4.0时代东外滩风貌墅境

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内环CAZ+科创C位双重利好

项目所在的杨浦滨江，是上海市中心城区最后一片可成片开发的区域，开发规模大约是陆家嘴的5倍。最新10年规划中，杨浦滨江南段已划入与北外滩、陆家嘴、外滩齐名的世界客厅段。另一部分划入新质秀岸段，将成为展现新质生产力的全新秀带，其价值迎来新一轮重估。

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图片源于网络，仅供参考，后期如有变动，以政府批文及证照等记载内容为准。

作为整个滨江规划中唯一标注产业的区段，预计将有超3000亿元的产业规模。其中，美团上海科技中心、B站全球总部，即将完工。如今杨浦已经集聚了超8000家数字经济企业。（以上数据源自《杨浦滨江》微信公众号3月）这些强劲的发展势能，一定会影响周边楼市，成为杨浦滨江最坚实的价值底盘。

效果图仅供参考

而此刻的杨浦滨江，正站在了价值爆发的前夕。等到重磅规划陆续落地，届时板块价值将更上一层楼。興華里的风貌联排别墅，占据内环CAZ+滨江800米+科创C位地段，其稀缺性不言而喻。

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风貌别墅稀缺价值

环顾近10年土拍市场，低容积率的纯粹墅居产品几近空白，从2015年上海全面限制别墅用地供应至今，市场对于有天有地的低密生活渴望从未消失。

而对于国际性大都市来说，土地永远是稀贵的。而风貌别墅供应完全依赖城市更新，其稀缺性随时间推移将进一步凸显。因为这种带有历史肌理、城市文化记忆的非标产品，在开发的时候，需同时满足历史保护与低密要求，进一步压缩供应空间。

容积率约1.6的墅区条件，加上其独特的风貌设计，是興華里风貌联排的坚实底气。

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2000万级联排孤品

以主力面积建面约130-154㎡的面积段，18万元/㎡的联动价计算，总价约2000万级的興華里风貌联排，打破了传统风貌统别墅"大而贵"的门槛。

效果图仅供参考

因此，興華里是内环滨江罕见的，将风貌别墅门槛控制在2000万级的项目，性价比优势显著。在市场上此类面积段和总价的内环风貌别墅十分少见。

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海派风貌

现代手法演绎里弄新场景

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在一座城市中，最迷人的房子，往往都裹着一层时光的包浆。外立面方面，项目运用“新旧共生”的概念，采用青灰色砖片、浅色水刷石为主，对老建筑进行适应性再利用，既环保又能保留文化符号，形成了独具特色的新式石库门里弄。

景观方面，延续石库门街巷风情，形成“一街、两园、四巷”的格局，以现代手法演绎里弄新场景。

主入口的门庭阻隔了城市喧嚣，也为归家之路洗尘。漫步在中轴繁华街上，串联起摩登景观会客厅、架空层共享空间，海派美学花园，儿童活动空间、健身空间、康养花园等，每一处都透射出海派的精致感。

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这场高奢的海派美学视觉盛宴，一路从思南巷、新乐巷、安福巷到余庆巷，展现复古人文里弄风情。不仅细节充满设计感，同时填补人们对于“里弄生活”向往。所以才有了这30套纯联排，成为了一个仿佛被施展了「空间魔法」的新一代联排产品。

它所构筑的“有天有地”生活，可以充分满足每一个家族成员的个性化需求，同时又能享受家庭的温情时光和个人的情操陶冶，其居住舒适性非大平层可比！

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4层私域空间，互不干扰

主力建面约130㎡，以地上3层，地下1层为主，动静分区，4层私域空间，互不干扰。

一楼是生活的烟火场，首层约3.4米的层高，阔绰的客厅联通南庭院，大面积落地窗将阳光请进屋内。厨房与餐厅的无缝衔接，让"烟火"二字有了生动的注脚，生活的温度就藏在这一蔬一饭的默契里。

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二楼南向卧室分置两侧，儿童房与老人房相邻却不干扰，北侧的灵动空间在二胎家庭、三代同堂随时切换。

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三楼是朝南主卧套房，极尽宽舒。卫生间可以容纳浴缸和双台盆，不仅可以打造男女双衣帽间，还能摆进一张梳妆台。

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附赠空间多，给予更多生活想象

如今住宅产品都在比谁的一体化客餐厅更大。殊不知，真正让客人们最在意的，是大量风格化、多层次的场景感空间。

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来看看興華里构建的“立体社交系统”。地下空间南北双采光天窗的设计，承载着主人喜好的志趣空间，是艺术酒窖、是收藏室、是音乐厅、是工作室，也可以将高尔夫、拳击、马术等热爱于此一一陈列。

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前门外有专属的花园院落，周末的花园派对与平日的亲子时光自由切换。三楼还有露台空间，联通主卧套房，在增加使用面积的同时更亲近自然。

示意图仅参考

想象一下，居住在興華里的联排别墅，在闲暇静谧的午后，与家人欢聚在花园里，与挚友小酌，让欢声笑语不受拘束，为生活增添更多乐趣。还可以在地下空间来一场室内高尔夫、亦或是举办一场星空派对，这些都能在你的社交主场内随时上演。

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私密性较好，南北双入户

值得一提的是，墅居对于私密性向来更高，興華里打造了约1.9米高的实体墙，更大程度地减少干扰，拥有独门独户的快乐。同时，南北双入户动线，车库直通地下室，也让归家更有仪式感。

总的来说，动静分区，大套房，私密感，在興華里联排别墅里都能感受到。不仅可以纵享天伦之乐的温馨，更可以在这里，与百年海派文化产生共鸣，让思绪无限延展，灵魂更加丰满。

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上海最新购房政策

2026年2月25日，上海市五部门联合发布房地产新政“沪7条”，自2月26日起实施。新政从限购松绑、公积金优化、房产税减免三方面调整，非户籍居民外化内购房社保年限由3年缩短至1年，持居住证满5年可全市购房，公积金贷款额度最高提至324万，并放宽多子女家庭购房限制。

一、进一步调减住房限购政策

服务宜居安居，促进职住平衡，聚焦满足居民合理住房需求，《通知》明确进一步调减住房限购政策。

一是缩短非沪籍居民购买外环内住房所需缴纳社保或个税年限。对非本市户籍居民家庭或成年单身人士购买外环内住房的，购房所需缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满1年及以上。

二是符合条件非沪籍居民可在外环内增购1套住房。对在本市缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的非本市户籍居民家庭或成年单身人士，在执行现有住房限购政策基础上，可在外环内增购1套住房。

三是符合条件的持《上海市居住证》群体可在本市购买住房。对持《上海市居住证》满5年及以上的非沪籍居民家庭或成年单身人士，在本市限购1套住房，无需提供缴纳社保或个税证明。

按照上述规定，非沪籍居民家庭或成年单身人士，自购房之日前在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上的，在外环外购买住房不限套数，在外环内限购1套住房；连续缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的，在外环内限购2套住房。持《上海市居住证》满5年及以上的，在全市范围内限购1套住房。

关于住房限购政策相关业务，可拨打房地产交易行业服务热线“962269”具体咨询。

二、优化住房公积金贷款政策

发挥公积金支持住房消费作用，满足缴存人在不同阶段的宜居安居需求，《通知》规定优化住房公积金政策。

一是适度提高住房公积金最高贷款额度。将缴存人家庭购买首套住房的公积金贷款最高额度从160万元提高至240万元，叠加多子女家庭和购买绿色建筑最高贷款额度上浮政策（最高上浮35%），本市公积金家庭贷款最高额度可达到324万元。对购买第二套住房的最高贷款额度也相应予以提高。

二是优化贷款套数认定。对于已使用过公积金贷款的本市缴存人家庭，在本市无住房或仅有1套住房、且当前已结清住房公积金贷款的，在本市再次购房时可申请公积金贷款。

三是扩大多子女家庭购房支持范围。公积金贷款支持政策的适用范围从购买首套住房拓展至购买第二套住房。即对多子女家庭购买第二套住房的，最高贷款额度在本市最高贷款额度基础上上浮20%。

关于住房公积金贷款政策相关业务，可查询上海住房公积金官网或拨打住房公积金热线“12329”具体咨询。

三、完善个人住房房产税政策

支持居民置换改善需求，《通知》规定自2026年1月1日起，对本市户籍居民家庭中的子女成年后，购买住房属于成年子女家庭唯一住房的，暂免征收个人住房房产税。即对购房人于未成年时（或于本市个人住房房产税试点前）已与父母、（外）祖父母共同拥有住房的，在本市新购或置换住房后，该住房仍属于成年子女家庭唯一住房的（除上述共同拥有住房外），暂免征收个人住房房产税。

购房人家庭住房情况发生变化，符合上述条件的，可向应税住房所在地税务机关重新办理个人住房房产税纳税信息申报、认定，从税务机关重新认定之次月起调整纳税，并退还所属期在2026年1月1日以后多缴纳的税款。

关于完善个人住房房产税政策相关业务，可拨打税务咨询热线“12366”具体咨询。

此次调整涉及调减住房限购、优化住房公积金贷款、完善个人住房房产税等政策。下为购房政策调整前后的对比情况，供大家查阅：

01关于住房限购政策

Q本次限购政策调整时间节点？

A网签合同需在2026年2月26日当天及以后，符合本次限购政策调整。

Q本次调整中非沪籍居民家庭和单身人士，社会保险或个人所得税满足1年或者3年的要求?

A①以上满1年是指购房网签合同前1个月满足连续15个月累计12个月的社会保险或者个人所得税；

②以上满3年是指购房网签合同前1个月满足连续39个月累计36个月的社会保险或者个人所得税。

Q持满足条件《上海市居住证》群体可在本市购买住房的，《上海居住证》满足什么条件？

A网签合同之前1个月《上海居住证》累计满5年即可、无需连续，且持有《上海市居住证》人员必须上产证。

Q满足120积分上海长期居住证且连续满足3年社保或个人所得税的非沪籍成年单身人士，是否可剔除限购前和父母住房？

A提供关系证明，住房套数中可以做剔除。

02关于公积金贷款政策

Q此次政策调整何时生效，如果之前已经申请了公积金贷款，是不是就无法享受到此次贷款额度上调的政策支持了？

A2026年2月26日前受理的公积金贷款按原政策执行，2026年2月26日（含）后受理的公积金贷款按调整后的政策执行。

2026年2月26日前已受理但未发放的公积金贷款，借款申请人与购房合同各方协商一致的，可向贷款受理机构申请撤销原贷款申请，按照调整后的贷款条件、额度等政策重新申请公积金贷款，具体可咨询公积金贷款受理机构。

Q按照最新的政策，缴存人在本市购买住房申请公积金贷款，最高贷款额度是多少？

A缴存人在本市购买首套住房的，个人公积金最高贷款额度（含补充公积金最高贷款额度，下同）可达120万元，家庭公积金最高贷款额度可达240万元；在本市购买第二套住房的，个人公积金最高贷款额度可达100万元，家庭公积金最高贷款额度可达200万元。

同时，多子女家庭购房（上浮20%）和购买符合条件的绿色建筑住房（上浮15%）的公积金最高贷款额度上浮比例保持不变，同时符合多种上浮条件的，上浮比例可叠加，即最高可上浮35%。

Q夫妻双方在本市缴存住房公积金，名下各有一次公积金贷款且均已结清，再次购房时可以申请公积金贷款吗？

A在本市无住房或仅有一套住房的本市缴存人家庭，当前公积金贷款已结清且符合其他贷款条件的，在本市再次购房时，可申请公积金贷款。

Q公积金贷款中的首套住房和第二套住房的认定标准是什么？

A首套住房：缴存人家庭申请公积金贷款购买住房时，家庭名下在本市无住房或者购买共有产权保障住房的；

第二套住房：缴存人家庭申请公积金贷款购买住房时，家庭名下在本市已有一套住房的。

Q夫妻双方在本市缴存住房公积金，名下各有一次公积金贷款且均已结清，再次购房时可以申请公积金贷款吗？

A在本市无住房或仅有一套住房的本市缴存人家庭，当前公积金贷款已结清且符合其他贷款条件的，在本市再次购房时，可申请公积金贷款。

Q家庭名下有未结清的公积金贷款，再次购房时可以申请公积金贷款吗？

A缴存人家庭在本市或外省市有未结清的公积金贷款的，不予贷款。如本市缴存人家庭名下在本市或外省市有未结清的公积金贷款，但符合其他贷款条件的，可以先行结清已有贷款，再申请公积金贷款。

Q外省市缴存职工在本市购买住房，可以申请公积金贷款吗？

A外省市缴存职工在本市申请公积金贷款应当同时满足以下条件：

（1）符合《住房城乡建设部关于住房公积金异地个人住房贷款若干具体问题的通知》规定的异地贷款使用条件，即当前未使用过公积金贷款或首次公积金贷款已结清；

（2）在本市购买首套住房或者第二套住房，且符合本市其他公积金贷款条件。

03关于房产税政策

Q客户A上海单身，在2011年1月28日之前跟上海父母在徐汇共有一套住房90平，2015年又买进一套浦东新区的住房60平，现在卖掉浦东的住宅，再买一套50平的住宅，本次购房是否仍然可以享受成年子女首套免征房产税？

A自2026年1月1日起，对本市户籍居民家庭中的子女成年后，购买住房属于成年子女家庭唯一住房的，暂免征收个人住房房产税。

Q客户A上海单身，在未成年时跟上海爷爷在徐汇共有一套住房90平，2015年又买进一套浦东新区的住房60平，现在卖掉该住宅，再买一套50平的住宅，本次购房是否仍然可以享受成年子女首套免征房产税？

A购房人未成年时（或于本市个人住房房产税试点前）已与父母、（外）祖父母共同拥有住房的，在本市新购或置换住房后，该住房仍属于成年子女家庭唯一住房的（除上述共同拥有住房外），暂免征收个人住房房产税。

Q符合本次房产税首套减免条件的购房人员，如何操作？

A购房人家庭住房情况发生变化，符合上述条件的，应向征收房产税的住房所在地税务机关重新办理个人住房房产税纳税信息申报、认定，从税务机关重新认定之次月起调整纳税，并退还所属期在2026年1月1日以后多缴纳的税款。