中东乱局阴影下的香港楼市：从历史规律推敲 基本面才是王道

近期中东局势急剧升温，2026年2月底美国与以色列对伊朗发动军事行动，市场突然多了一重不明朗因素。不少置业人士担心，这场“美伊战争”会否令香港楼价大幅波动？笔者近日作出了专题分析，回顾过去50年美国发动的主要战争，我们大概能梳理出一个脉络：战争对香港楼市的影响，主要停留在短期情绪冲击，长期走势始终由利率、政策、供求、资金及经济五大基本面决定。今次就让我们一齐温故知新，为大家拆解历史经验，并对2026年楼市作出务实展望。

香港楼宇。 大公文汇资料图片

回顾历史看潜在规律

正因为香港的国际金融中 心地位，楼市与全球经济脉搏紧密相连。任何重大国际事件如战争，都会透过资金流动、风险情绪及利率传导等多个渠道影响本地市场。

笔者今次的专题研究涵盖过去50年美国发动的五场具全球影响力的战争：1990-1991年的海湾战争、1999年的科索沃战争、2001-2021年长达20年的阿富汗战争、2003年的伊拉克战争，以及刚爆发的2026年伊朗战争。这些战争背景各异，但对当时全球政治经济格局均产生一定影响。时间轴清楚显示，每场战争爆发时点不同，香港楼市的实时反应亦有差异。

先看海湾战争与科索沃战争。海湾战争期间，香港楼价基本维持平稳；战争结束后，因风险释放加上本地利好因素，楼价出现大幅上扬。相反，科索沃战争爆发时正值亚洲金融风暴余波，市场本身已极度脆弱，战争期间楼价仅小幅下跌。战后却未见反弹，主要因为亚洲金融风暴后楼市持续深度调整、“八万五”政策、高失业率，以及当年美息持续升穿5厘以上，年底楼价指数徐徐回落。这充分显示，战争因素必须与本地经济基本面叠加，才会产生实质影响。

再看持续20年的阿富汗战争，影响明显分阶段。战争初期叠加SARS疫情，楼价大跌；但由2004年起，在超低息环境及内地资金强力推动下，香港楼市展开波澜壮阔的牛市。到了战争后期，市场更多受中美贸易战、本地社会事件及疫情影响，与战争本身的关联度已大幅减弱。

伊拉克战争期间情况与阿富汗战争中期极为相似。虽然战争初期市场有短暂波动，但更强大的基本面——低息环境及内地需求——迅速主导大局，香港楼价开启“越升越有”的上行走势。这再次印证：当本地驱动力足够强劲时，远在地球另一端的战争影响，会被显着削弱甚至忽略。

实质影响有限

分析完各场战争期间表现，也来总结战争结束后的楼价规律，得出两大核心洞见：第一，短期而言，战争结束是明确利好。市场风险释放，资金回流，楼价容易出现上升。第二，长期来看，战争影响纯属暂时性，楼价最终仍由利率、政策、供求、资金及经济这些根本因素决定。

同样是战争结束，不同时期的楼价表现却天差地别。海湾战争后大幅上扬，主因当时低息及政策宽松；阿富汗战争后却持续下调，因为正值加息周期及市场信心不足；伊拉克战争后则高位震荡后持续大升——政府“辣招”只压抑交投量，未能为楼价降温，加上长期零息环境，令楼价不跌反升。

这一切，正印证长期走势由基本面主宰！

现在我们对2026年2月底爆发的美以对伊朗的军事行动，可作出理性判断。基于过去规律，相信其对香港楼市的实质影响同样有限，战争对楼价的冲击更多是短期情绪层面。展望2026年，在减息周期展开、政策逐步放宽、经济好转及内地需求回升的五大基本面合力推动下，笔者对香港楼价持积极乐观态度，预计将继续有序上涨。保守估计，2026年楼价可升约一成，推升RVD指数至329.8点，重返2023年中水平，并有望创接近三年半新高。

为何如此乐观？近期市场数据已充分印证：本港3月份两个全新盘首轮销售即告沽清；3月份仅半个月，一手新盘交投已突破千宗，是连续14个月破千宗，反映用家及大手投资客入市态度非常积极；二手市场交投同样保持活跃，50指标屋苑按周成交量无惧战火及新盘抢客，已明显重越百宗之上。可见，中东战事对本港楼市的实质影响轻微。

结论很简单：大家不用太担心战事对香港楼市的冲击。历史早已证明，基本面永远胜过地缘政治风云。2026年楼市仍将在稳健基本面支持下，继续向

上！

来源：香港经济导报

作者：陈海潮 利嘉阁地产研究部主管