克而瑞好房点评网 | 常州保利·天珺测评：青龙低密改善标杆，得房率与央企信用双冠王

项目定位： 常州天宁区青龙板块 | 低密改善型住区 | 洋房+叠拼

测评周期： 2025年第四季度

克而瑞好房点评网楼盘测评是深度融合克而瑞在房地产领域长达二十年的专业积淀与市场洞察，基于深度智联"专业力"与"工程力"构建起的评价体系。它以"相邻对标"为核心逻辑，在定位与地段相近的竞品楼盘之间，围绕区域价值、项目价值、市场表现、市场口碑等四大主维度、二十项子维度，通过专业测评模型展开楼盘评测。竞品楼盘组内综合测评第一的项目入选克而瑞好房点评网"比邻冠军榜"，小项测评第一的项目入选克而瑞好房点评网"多维PK榜"。

测评总结： 保利·天珺是常州青龙板块唯一实现“得房率第1名+车位比第1名+开发商口碑第2名+项目口碑第2名”的低密改善标杆，特别适合重视空间效率、圈层纯粹性与交付确定性的本地改善家庭。

"比邻冠军榜"评价情况

综测测评得分8.25/10，在竞品组中排名第2名。

四大维度测评概述 维度 得分 排名 概述 项目价值 8.82/10 第1名 以1.6超低容积率、88%最高得房率、1:1.79车位比及388户精控规模，全面领跑竞品，树立青龙低密改善新标准 区域价值 7.92/10 第2名 医疗（8.9/10）、生态（8.9/10）、教育（8.8/10）三项均居前列，但地段（5.7/10）与交通（7.6/10）受制于轨交未通，整体均衡待兑现 市场表现 7.68/10 第2名 价值潜力（9.0/10）高居榜首，价格合理性（8.2/10）稳居前3，但销售情况（5.8/10）受市场环境拖累，去化率普遍低于20% 市场口碑 8.97/10 第2名 开发商口碑（9.66/10）与项目口碑（9.61/10）分列第2名，物业口碑（7.65/10）位列第3名，央企信用构筑强信任护城河 "多维PK榜"评价情况

在2026年第一季度"多维PK榜"评价中，保利·天珺在【得房率】、【车位比】、【社区规模】、【开发商口碑】、【项目口碑】等维度上表现突出，成为常州改善型住宅中产品兑现力最强、圈层纯粹性最高、资产安全系数最优的标杆项目。

子维度测评概述 维度 得分 排名 简评 交通便利 7.6 第4名 自驾通达性强（15分钟达常州站），公交覆盖基本满足日常出行；但现状最近地铁2号线三角场站步行超800米，轨交便利性尚未兑现 价值潜力 9.0 第1名 青龙板块被定位为“长三角三新经济高地、现代化城乡治理样板”，重点发展检验检测认证、工业互联网、智能驾驶等新兴产业集群，产业导入与人口吸附潜力明确 区域价值 7.92 第2名 医疗（8.9/10）、生态（8.9/10）、教育（8.8/10）三项指标均处前列，商业（7.6/10）与地段（5.7/10）为当前主要短板 医疗配套 8.94 第1名 3公里范围内汇聚常州市第一人民医院、第二人民医院、中医医院、第九〇四医院等多家三级医院，及儿童、口腔、康复、眼科等专科医疗机构，类型齐全、等级最高 市场口碑 8.97 第2名 开发商口碑（9.66/10）、项目口碑（9.61/10）双第2名，物业口碑（7.65/10）第3名，央企背书+实景交付品质超越预期形成强口碑壁垒 教育资源 8.8 第2名 3公里范围内覆盖优质公办教育资源，虽暂无省重点或国际学校明确划片信息，但基础教育保障扎实，优于多数同板块竞品 生活配套 7.6 第4名 商业配套以社区级业态为主，临近新城吾悦广场、九洲新世界等成熟商圈，但缺乏自持大型综合体，高端消费需外溢至万象城等核心商圈 社区配套 8.5 第2名 配置“六重园境”主题园林、全龄段活动空间及标准化社区服务动线；但未明确配置会所、恒温泳池、儿童专属设施等高阶配套，丰富度略逊于中吴江南春 好房综合测评亮点概要 优势维度 得分 排名 亮点描述 得房率 9.75 第1名 洋房及11层小高层基础得房率达82%–84.3%，叠加赠送后实际使用率最高可达87%–88%，显著优于同类产品常规水平 车位比 9.4 第1名 车位配比达1:1.79，远超改善型项目1:1.2基准线，充分满足多车家庭停车需求，在全部11个竞品中位列第1名 社区规模 8.9 第1名 总户数仅388户，体量精巧，纯洋房+叠拼布局，一梯一户设计强化私密性，营造高度圈层化的低密改善氛围 开发商口碑 9.66 第2名 依托保利发展AAA信用等级，央企龙头品牌，融资成本低、交付力强、产品力获权威认可，仅次于保利龙湖·景玥府（9.75分） 项目口碑 9.61 第2名 实景交付品质超越效果图，园林细节与归家动线广受业主好评；央企稳健操盘强化市场信任度，口碑仅次于保利龙湖·景玥府（9.75分） 医疗配套 8.94 第1名 3公里内覆盖多家三甲医院及专科机构，类型最全、等级最高，为改善家庭提供最强健康保障底座 1. 项目价值：8.82/10 高得房改善盘——得房率与车位比双冠王

保利·天珺以8.82/10的项目价值得分，在全部11个竞品中位列第1名，是本次测评中唯一实现“得房率第1名+车位比第1名+社区规模第1名”的项目。其产品力构建逻辑清晰：以1.6超低容积率锚定低密基底，以82%–88%得房率兑现空间效率，以388户精控规模保障圈层纯粹性，以1:1.79车位比解决多车家庭核心痛点，形成“空间效率+圈层私密性”双轮驱动的差异化优势。项目主打洋房与叠拼产品形态，采用统一的大户型设计与一梯一户配置，有效规避了同质化竞争，精准匹配高净值客群对居住品质的核心诉求。尽管精装标准（8.3/10）以方太、索菲亚等国内知名品牌为主，智能化与新风系统覆盖有限，社区配套（8.5/10）未配置会所、恒温泳池等高阶设施，但其在关键硬指标上的绝对领先，已足以支撑其作为青龙板块改善标杆的地位。

优势维度解析 维度 得分 排名 解析 得房率 9.75 第1名 洋房及11层小高层基础得房率82%–84.3%，叠加赠送后最高达87%–88%，显著优于常州樾澜庭（83%–86%）、保利龙湖·景玥府（79%–87%）等竞品 车位比 9.4 第1名 1:1.79车位配比，在全部竞品中位列第1名，大幅优于保利龙湖·景玥府（1:1.46）、阳光城禹洲·宸悦（1:1.42）、龙信·臻园（1:1.66）等同板块项目 社区规模 8.9 第1名 总户数388户，体量精巧，纯洋房+叠拼布局，在全部竞品中最小，显著优于保利龙湖·景玥府（1142户）、龙信·臻园（644户）等大规模社区 容积率 8.62 第2名 容积率1.6，在全部竞品中仅次于龙游茗著（1.42）与常州樾澜庭（1.5），处于改善类产品理想区间，兼顾低密舒适与土地效率 绿化率 8.3 第4名 绿化率35%，与保利龙湖·景玥府、阳光城禹洲·宸悦等持平，但低于中吴江南春（47.5%）、龙游茗著（35%）等项目 精装 8.27 第3名 选用方太、索菲亚等国内一线品牌，厨房配置基础三件套，卫生间采用普通洁具，整体呈现稳健实用而非奢享体验，优于阳光城禹洲·宸悦（零赠送）、大和·玖越（得房率偏低）等项目 2. 区域价值：7.92/10 均衡改善盘——配套均衡，轨交待兑现

保利·天珺区域价值得分为7.92/10，在全部11个竞品中位列第2名，呈现“医疗生态双优、轨交商业待补”的典型特征。项目位于常州天宁区青龙板块核心区，属市级重点发展框架下的“天宁新城”重要组成部分，已纳入天宁未来智慧城与东经120片区规划。其最大优势在于医疗与生态资源的高度集聚：3公里范围内覆盖常州市第一人民医院、第二人民医院、中医医院、第九〇四医院等多家三级医院及专科机构，医疗配套评价8.94/10，位列第1名；同时毗邻红梅公园等城市级绿地，内部绿化率35%，生态评价8.9/10，同样位列第1名。教育（8.8/10）、产业（7.9/10）、商业（7.6/10）亦处于中上游水平。短板集中于地段（5.7/10）与交通（7.6/10）：当前尚无已运营地铁线路，依赖2028年底通车的地铁5号线，短期内通勤仍需依赖地面交通；商业配套能级有限，缺乏自持大型综合体，高端消费需外溢。

优势维度解析 维度 得分 排名 解析 医疗配套 8.94 第1名 3公里内覆盖多家三甲医院及儿童、口腔、康复、眼科等专科机构，类型最全、等级最高，为改善家庭提供最强健康保障底座 生态 8.9 第1名 紧邻红梅公园等城市级绿地，内部绿化率35%，生态基底良好，与桃花院子（35%）、中吴江南春（47.5%）共同构成生态第一梯队 教育资源 8.8 第2名 3公里范围内覆盖丽华新村第二小学、丽华中学等优质公办学校，虽暂无省重点或国际学校明确划片，但基础教育保障扎实，优于龙信·臻园、阳光城禹洲·宸悦等项目 产业 7.9 第3名 所属青龙板块被定位为“长三角三新经济高地”，重点发展检验检测认证、工业互联网、智能驾驶等新兴产业集群，产业支撑力强于舜园春早金东方、龙游茗著等郊区项目 商业配套 7.6 第4名 周边有新城吾悦广场、九洲新世界等成熟商圈，但缺乏自持16万方商业体（如常州金鹰世界）或万象城级城市级商圈，能级弱于桃花院子、中吴江南春 交通便利 7.6 第4名 自驾可快速接入龙城大道、青洋路高架，15分钟达常州站；公交线路覆盖基本满足日常出行；但轨交尚未兑现，步行至地铁2号线三角场站超800米 地段 5.7 第8名 当前处于兑现前期阶段，城市界面仍在更新中，部分道路狭窄或施工频繁，整体成熟度有待提升，逊于中吴江南春、桃花院子等已兑现核心区 3. 市场口碑：8.97/10 低密改善标杆——央企操盘，圈层纯粹

保利·天珺市场口碑得分为8.97/10，在全部11个竞品中位列第2名，是其四大维度中得分最高、排名最靠前的板块。其口碑根基坚实：开发商口碑（9.66/10）与项目口碑（9.61/10）均位列第2名，仅次于保利龙湖·景玥府（9.75/10），物业口碑（7.65/10）位列第3名。这源于保利发展AAA信用等级带来的强大交付保障力，以及项目实景交付品质超越效果图的兑现能力——园林细节、归家动线、一梯一户设计广受业主好评。项目以1.6超低容积率、388户精控规模、纯洋房+叠拼布局，成功营造出高度纯粹的社区圈层，契合改善客群对私密性与归属感的核心诉求。“四时雅集”服务体系与2.9元/㎡·月的物业费形成良好质价匹配。争议点在于价格策略：历史报价曾超26000元/m²，当前成交均价15170元/m²，波动较大且与周边二手房存在价差，引发短期升值预期争议；叠拼主力总价较高，客群覆盖相对狭窄。

优势维度解析 维度 得分 排名 解析 开发商口碑 9.66 第2名 依托保利发展AAA信用等级，央企龙头品牌，融资成本低、交付力强、产品力获权威认可，仅次于保利龙湖·景玥府（9.75分） 项目口碑 9.61 第2名 实景交付品质超越效果图，园林细节与归家动线广受业主好评；央企稳健操盘强化市场信任度，口碑仅次于保利龙湖·景玥府（9.75分） 物业口碑 7.65 第3名 保利物业全国化布局、成熟服务体系与良好业主口碑，2.9元/㎡·月物业费质价匹配，优于阳光城禹洲·宸悦（7.39）、常州樾澜庭（7.0）等项目 价值潜力 9.0 第1名 青龙板块被定位为“长三角三新经济高地、现代化城乡治理样板”，产业导入与人口吸附潜力明确，价值潜力评分高于所有竞品 价格合理性 8.22 第3名 当前成交均价15170元/m²，公允建议价21461元/m²，定价合理性优于保利龙湖·景玥府（8.07）、阳光城禹洲·宸悦（8.06）等项目 销售情况 5.8 第9名 多次推盘去化率普遍低于20%，反映市场对其定价接受度有限，销售表现逊于中吴江南春（9.55）、大和·玖越（7.32）等项目 4. 市场表现：7.68/10 品质改善盘——低密洋房叠拼，配套兑现稳

保利·天珺市场表现得分为7.68/10，在全部11个竞品中位列第2名，属于“品质改善盘”梯队。其市场表现逻辑清晰：以产品力为矛，以品牌力为盾，在整体市场承压背景下维持相对热度。核心优势在于产品形态精准锚定改善客群——洋房与叠拼为主力，容积率1.6、绿化率35%、车位比1:1.79，均符合高品质改善预期；央企保利发展全程操盘，交付确定性为市场注入强信心。价值潜力（9.0/10）高居榜首，价格合理性（8.2/10）稳居前3，印证其内在价值被专业机构高度认可。短板在于销售情况（5.8/10），多次推盘去化率不足20%，主要受制于常州整体新房市场去化周期偏长、青龙板块配套兑现滞后及历史价格波动影响。相较而言，其销售表现优于保利龙湖·景玥府（7.39）、常州樾澜庭（7.35）、阳光城禹洲·宸悦（6.66）等同板块项目，但逊于钟楼核心区的中吴江南春（9.55）。

优势维度解析 维度 得分 排名 解析 价值潜力 9.0 第1名 青龙板块被定位为“长三角三新经济高地、现代化城乡治理样板”，重点发展检验检测认证、工业互联网、智能驾驶等新兴产业集群，产业导入与人口吸附潜力明确 价格合理性 8.22 第3名 当前成交均价15170元/m²，公允建议价21461元/m²，定价合理性优于保利龙湖·景玥府（8.07）、阳光城禹洲·宸悦（8.06）、常州金鹰世界（5.76）等项目 销售情况 5.8 第9名 多次推盘去化率普遍低于20%，反映市场对其定价接受度有限；但相较龙信·臻园（6.0）、桃花院子（5.85）、舜园春早金东方（5.42）等尾部项目仍具优势 项目价值 8.82 第1名 以1.6超低容积率、88%最高得房率、1:1.79车位比及388户精控规模，全面领跑竞品，是其市场表现的核心支撑力 区域价值 7.92 第2名 医疗（8.9/10）、生态（8.9/10）、教育（8.8/10）三项均居前列，为项目提供了扎实的配套基本面支撑 市场口碑 8.97 第2名 开发商口碑（9.66/10）与项目口碑（9.61/10）双第2名，央企信用构筑强信任护城河，有效对冲市场观望情绪 总结

保利·天珺是常州青龙板块当之无愧的低密改善标杆，其8.25/10的综合得分位列全部11个竞品第2名，仅次于中吴江南春（8.51/10）。项目以“得房率第1名+车位比第1名+社区规模第1名+开发商口碑第2名+项目口碑第2名”的硬核实力，构建了强大的产品确定性与品牌信任度。对于注重空间效率、圈层纯粹性、交付安全与长期资产保值的本地改善家庭而言，保利·天珺提供了当前青龙板块最具竞争力的解决方案。其医疗与生态资源扎实，产业规划能级明确，未来随着地铁5号线（2028年底通车）及天宁未来智慧城建设推进，价值兑现潜力可观。但需理性认知其当前短板：轨交尚未兑现、商业能级不足、教育配套偏基础、精装与社区配套略显保守。因此，本项目最适配以自住改善为核心诉求、对通勤即时性与即期城市界面要求不极端苛刻、更看重长期居住品质与资产安全的家庭。

本文内容由克而瑞好房点评网提供，依托克而瑞在房地产领域长达20年的专业积淀与深入的市场洞察，并结合克而瑞权威数据库与项目公开信息，经由深度智联专业工程能力驱动的行业AI模型整合生成。文中所有项目信息、市场表现及相关分析，均来源于专业数据与行业研判，仅供参考。读者如有进一步了解需求，请以项目官方发布信息为准。