不要再乱买房了！外行人“抢着买”的3种房子，懂行人看都不会看

我卖房子快15年了，说句掏心窝子的话，现在的楼市早就不是闭眼买都能赚的年代了！过去那几年可以，现在买错一套房，不仅赚不到钱，还可能把首付都亏进去，甚至砸手里卖不掉。

很多外行人买房只看价格低，户型大，规划好，却不知道这些看似不错的房子，其实全都是懂行人避之不及的坑！讲真的，现在的市场，真的不要再乱买房了！外行人“抢着买”的3种房子，懂行人看都不会看。

第一种，远郊“画大饼”的新房

外行人最爱买这种房子，理由很简单，价格便宜，户型大，环境好，置业顾问会告诉你，买这里就对了！这里未来会规划地铁，会规划学校，还有自建商业，听起来是一片光明，但懂行人都知道，这种房子几乎没啥流通性，买了就是长期站岗。

根据国家统计局的数据显示，二线城市的远郊板块二手房均价同比跌幅普遍在10%~20%，部分三四线的远郊甚至能跌到腰斩，比如北海、海南的远郊文旅盘，价格跌一半都没人接盘！远郊新房的库存去化周期普遍超过20个月，远超市中心的6~8个月，买了这种房子，意味着你想卖的时候，要和几百套房源去竞争，可能降价都没人要。

另外，买这种房子，生活上也不方便。远郊的通勤时间至少1.5个小时起步，每天上下班来回就要3个小时，时间成本太高，而且周边的配套几乎全都是规划中，5~10年都未必能落地，买菜、看病、上学都还要跑市区，住起来非常憋屈。

更重要的是，远郊这种地方，人口流入少，没有产业支撑，房价基本上全靠开发商炒作，一旦炒作退潮，炒不下去了，房价就会持续下跌！懂行人买房，只会看当下的配套，从来不看未来的规划，像这种远郊新房，哪怕价格再便宜，也不会碰！

第二种，40年产权的商业公寓

这种40年产权的商业公寓，最吸引人的地方就是，低总价、不限购、精装修，让人感觉花几十万就能买套房，比住宅价格便宜一半，太划算了！但懂行人都知道，这种商业公寓是房产里面最坑的房子，一旦买了，就别想再转手了。

为什么？首先，产权只有40年，比住宅少30年，到期续期麻烦，会有什么变化，谁也不知道！其次，商水商电，没有天然气，生活成本比较高！最后，不能落户，没有学区，孩子上学没戏。

当然了，以上这3点还不是最让人难以接受的！最让人难以接受的是，转手困难！公寓的交易税费高达10~20%，一套100万的公寓，转手就要交10~20万的税费，再加上愿意接盘的人少，挂牌几年都未必能成交。

有数据显示，100万的公寓持有5年，估值大概能跌到60~75万，不仅没有增值，甚至连本金都亏了！很多人买了公寓想出租，结果发现租金很低，没办法，只好空着！之前我看过一份数据，说公寓的租售比连2%都不到，还不如把买公寓的钱存银行合适呢！懂行人是不会买这种公寓的，懂行人买房只认70年的住宅，商业公寓、写字楼，一律不买！

第三种，没有学区，没有物业，房龄超20年的老破小

很多人觉得老破小的房子地段好，总价低，还有拆迁的可能性，是捡漏的好房子！其实懂行人都知道，没有核心价值的老破小，买了就是烫手山芋，住着糟心，还不好转手。

这类老破小的问题很明显，房龄超过20年，银行贷款就不容易审批，超过30年的房子，银行基本上是不会批贷款的，买家只能全款买，接盘群体大幅缩减！小区没有物业，环境肯定好不了，租客杂乱，管道老化，电路故障频发，每年的维修成本估计都能让你崩溃！没有学区，老破小的唯一优势也就没有了，有数据表明，老破小的租售比在3%~5%之间，但如果是这种没有学区，没有物业，房龄超过20年的老破小，我估计实际收益应该不到2%。

更重要的是，你以为这种房子会有拆迁的可能性，实际上现在的城市更新主要以旧改为主，拆迁已经越来越少，指望老破小博拆迁的暴富梦，基本上是空想！懂行人买老破小，只会买核心地段，有学区，靠近地铁站的那种优质老破小，像这种啥也没有，房龄还长的老破小，懂行人连看都不会看。

最后总结一句，现在买房，流动性远比增值更重要，可以随时卖掉的房子，才是好房子！像远郊新房、40年产权的商业公寓、啥也没有且房龄长的老破小，这3种房子，外行人抢着买，但懂行人却看都不看！所以说，买房不能被那些浮于表面的优势给欺骗了，便宜，肯定有便宜的道理！对此，你怎么看？