房价止跌，影响最大的因素出现了

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3月全国重点城市的楼市数据出炉了，行情相当的胶着。

如果用一个词来形容小阳春第一个月的行情，就是纠结。不管是从新房还是二手房来看，楼市都显出了复杂的成色。

不能说这个小阳春数据好不好，也不能说热度高不高，楼市的复杂程度，已经不能用一个单一词汇来衡量。

不信的话，咱们可以一起看看数据，看完就明白这个复杂背后的含义。

咱们先说新房市场。

根据克而瑞的数据，3月份全国重点50城新建商品住宅供应面积488万方，一季度累计供应了1487万方，同比去年减少了42%。

等于相比较去年，新房供应几乎砍半。

新房成交数据不如去年，但是降幅收窄。3月50城新建商品住宅成交面积约1214万方，一季度累计成交2720万方，同比减少了28%。

如果分一二三四线城市来看。一线城市和三线的成交复苏走在了前面。

3月四大一线城市成交184万方，同比降幅收窄至21%，三四线城市成交337万方，同比降幅收窄至9%。只有二线城市仍然拉跨，22个二线城市成交面积693万方，同比去年降幅34%。

新房成交量还在下降，但是成交面积远远大于供应面积，一季度成交面积是供应面积的2倍多，并且成交面积降幅明显低于供应面积的降幅。尤其是一线城市和三四线城市的新房市场，复苏的态势非常明显了。

再来看看二手房数据，二手房数据则比去年更好。

3月份，重点20城二手房成交面积大约1797万方，环比倍增117%，同比增长6%。一季度累计成交面积4108万方，同比增长4%。

尤其是成都的二手房，今年3月表现出来极强的攻势。成都3月份二手房成交261万方，位居全国城市第一位，同比去年增加了21%。

其余城市像上海、武汉、北京、天津、合肥等城市，3月份二手房成交面积都突破了100万方。

二手房市场的成交量，即使在楼市下行状态下，仍然强于2025年。

我们从上面的数据，可以感受出来楼市的纠结和复杂。

你说楼市明显好转，并没有，新房市场成交量仍然下行，但是在下行中一线和三四线城市微露出拐点的曙光。

二手房市场仍然在强势的抢占新房市场的成交量。从2025年开始，二手房成交量同比上一年都要高。尤其是今年3月份，在没有救市大招的状态下，几乎全靠市场自然力量，二手房3月成交量依然超过2025年3月的成交量。

这不失为一个积极的信号。

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今年的楼市反应，几乎完全是对照着今年经济基本面做出的映射。

我们之前分析影响楼市量价的因素，包含楼市政策、经济增长基本面、物价，人口、增长和城镇化。

这几个因素，在不同时期对于楼市影响的权重不同。

城镇化和人口因素是长期变量。在2015年之前，城镇化对楼市的影响权重更大。2015年之后，人口因素对于楼市的影响因素最大。

但是长期变量，影响的是长期趋势。决定楼市是否出现拐点的，主要还是看中短期的变量。

中短期三个变量，楼市政策、经济增长基本面、物价这几年也发生了权重的偏移。

2023-2024年是救市的高峰期，这两年楼市政策的出台，对于楼市阶段性的回暖和变冷，具有直接的影响。

而从去年开始，在众多楼市政策能出尽出，应出尽出之后，楼市政策的影响权重开始变小。

这两年的楼市，主要依托经济增长基本面和物价两个短期变量来牵引。

这两个变量，今年年初发生了明显的转变。

今年1-2月的经济增长开局良好，不仅仅是出口超预期的强劲。更为重要的在于经济动能的转变。

我们经济的内生动能已经在进行腾挪。房地产对于经济的拖累开始减少了，根据高盛的预估。2026年房地产对于经济的拖累从2025年的2个百分点，大致收窄到1.5个百分点。

更为重要的是制造业内在发生的变化。

今年1-2月，全国规模以上的工业企业实现利润同比增长了15.2%，达到了2022年以来的最大增幅。

这个数据传递出来一个信号。

东方大国制造业的盈利能力正在迎来拐点。

宏观上一直期盼的从堆数量的价格竞争转型成靠创新驱动的质量竞争真的实现了。

这是经济内生动能的巨大转变。过去几年经济最难的槛迈过去了。

物价方面也发生了非常明显的拐点，虽然3月的CPI和PPI数据还没出来，看2月份的PPI和CPI就能看出来趋势。

2月份，CPI环比上涨1%，同比上涨1.3%，扣除食品和能源价格的核心CPI同比上涨1.8%。

而PPI数据从去年11月份以来，持续上行，2月份PPI环比上涨0.4%，同比下降0.9%，降幅持续收窄。

从CPI和PPI图上，就能看出向上的趋势。按照高盛最新的观点，今年我们物价将会进入到温和通胀区间。

这意味着过去几年物价低迷期真的过去了。

经济增长基本面和物价，这两个对楼市中短期影响最大的因素在2026年都迎来了拐点。

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是不是2026年楼市彻底实现止跌了？这个没有谁能够100%能保证。

虽然经济增长基本面和物价正在向上，但是楼市的状态仍然具有惯性。

之所以有这个惯性，是除了基本面之外，影响楼市的还有情绪和预期。

尤其是情绪，在对具体房产定价时发挥主要的作用。

这个作用体现在房产交易上，尤其是二手房买卖。如果大家对于楼市仍然没有那么看好，那么卖家更加倾向于让步，买家更倾向于再砍一刀。

过去几年的二手房市场，都是买家朝着卖家狠狠砍价，卖家被砍的无从招架。

从去年开始，楼市的情绪也悄悄发生了一点点的变化。

如果用温度来衡量的话，楼市的情绪从冰冻回到了寒冷。

温度上来一点点，但是还没有冷意仍然没有融化。

大家依然不看好房价上涨，甚至不少声音也认为今年房价还会降，但是在二手房市场的具体操作上，卖家开始不让步了。

这也是我们在过去几个月二手房成交价上看到的情景。一些跌的很的小区不再往下降价了，一些优质房产业主也不往外甩卖了。

根据中指院的数据，3月小阳春重点城市二手房新增挂牌量同比去年下降了4成。

这是楼市情绪悄悄起到的变化。

当然不可能一下子指望楼市情绪回到温暖状态。2026年楼市可能就在寒意的情绪之下沿着惯性，慢慢收窄跌幅。

等到情绪从寒转温，这个时候才是真正止跌的时刻。按照现在的状态，这个止跌时刻离得不会太远了。

THE END

来源： 米宅（ID：MizhaiPlus）

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