地产图谱｜扫货核心城市优质地块，越秀、华润、保利领衔拿地榜

当大部分房企选择“勒紧腰带”过冬时，越秀集团、保利发展、华润置地、中国金茂等央国企却在核心城市“扫货”。今年一季度，TOP100房企拿地总额同比下跌近五成，但广州、杭州、上海的核心地块却屡屡拍出高溢价。土地市场的“马太效应”进一步加剧，强者愈强、弱者离场。这不仅是资金的较量，更是对未来城市格局的一次重新投票。

一季度百强房企拿地额超1400亿

春节假期结束后，各地土地推出和成交有所恢复，上海、杭州等城市均有热点地块推出，房企拿地力度有所回升，拿地金额降幅收窄。根据中指研究院数据，1-3月，TOP100企业拿地总额1465.2亿元，同比下降49.4%，降幅较1-2月收窄3.0个百分点。

在中指研究院发布的1-3月房企新增货值TOP20榜单中，绝大多数是国企、央企或地方城投平台。其中，头部企业拿地规模断层明显，越秀集团以711亿元的权益新增货值一骑绝尘，远超第二名华润置地的243亿元，是典型的“断层式领先”格局。值得关注的是，仅有5家企业权益新增货值破百亿，包括越秀集团、华润置地、保利发展、中国金茂、宁波鄞州城开。

值得关注的是，部分企业全口径新增货值和权益新增货值差异较大，说明其更多是依赖联合拿地模式，比如上实城开、上海紫竹等。

从一季度来看，越秀集团、华润置地、保利发展、中国金茂等企业，拿地规模大、权益占比高、布局全国，资金实力和融资优势突出，是当前土地市场的“压舱石”。其中，越秀集团是领跑者，拿地规模远超其他企业，体现了其扩张的决心和资金优势；而且越秀集团是100%权益拿地，无合作开发。

由于越秀集团一家独大，其旗下的越秀地产，今年被机构拆分出来进行单独排行，越秀地产的拿地规模也不俗，权益新增货值位居第11位。

事实上，目前华润置地、保利发展、中海地产也均以独立开发为主，其权益拿地占比也较高。只是中海地产在一季度土地市场表现不佳。

此外，地方城投和平台公司深耕本地市场，代表企业包括宁波鄞州城开、石家庄城发投、南京江北新区产投、义乌国资等。其特点是拿地聚焦所在城市，几乎均为100%权益拿地，是本地土地市场的重要参与者，承担了城市更新和基建配套的角色。

据克而瑞分析，从拿地企业角度审视，“央企领衔、城投为主”的格局仍在延续，企业整体的拿地意愿依旧偏向谨慎。在销售排名前100的企业里，仅有不足三成的企业有土地储备入账。

核心城市优质地块高热，拉动平均溢价率回升

尽管整体市场趋冷，但核心城市稀缺地块仍具备较强的吸引力，房企资金继续向确定性较强的优质资产集聚。其中，2月25日，广州马场一期地块经过9小时、243轮竞价，由越秀集团以236.04亿元竞得，溢价率26.6%，成交总价位列广州历史第二，住宅楼面地价刷新广州住宅楼面价纪录。

3月6日，杭州上城区城东新城宅地经109轮竞价，由保利发展以总价32.2亿元、溢价率51%获得，成交楼面价达44985元/平方米。该地块原为商办用地，2025年4月调整为纯住宅用地后，容积率由3.0降至2.2，居住属性明显提升。3月13日，上海青浦徐泾地块由绿城中国竞得，成交总价26.7亿元，溢价率6.6%，楼面价31972元/平方米。该地块为上海首批次供地中，唯一溢价成交地块，区位价值优势显著。

相比核心城市的核心区域土地火热，多数城市土地市场仍是低温运行，青岛、福州、武汉、天津出让地块均底价成交。一方面是供地节奏放缓，同时核心区推出的优质地块较少；二是房企资金面仍承压，拿地高度聚焦核心城市高确定性板块，对非核心区地块保持审慎。

溢价率方面，据中指研究院统计，今年以来，在供应放缓背景下，300城溢价率整体仍处于低位。根据中指研究院数据，一季度，300城住宅用地平均溢价率为5.0%。其中，1月土地市场相对平淡，2月在广州马场地块等高溢价地块带动下，溢价率升至10.7%；3月平均溢价率为3.3%。

在中指研究院分析人士看来，今年一季度土地市场延续了“总量收缩、结构分化”的格局。在房企拿地整体谨慎的背景下，核心城市优质地块仍能吸引头部央国企激烈争夺，反映出市场对高确定性资产的强烈偏好。与此同时，各地供地策略更加注重质量与效率，控增量、优供给、盘存量成为政策主基调。未来，随着城市更新推进和改善型住房需求释放，土地市场有望在结构性调整中逐步走向稳定与理性。

对于二季度，克而瑞分析人士认为，土地市场将呈现“局部回暖、整体审慎”态势。随着核心城市优质地块入市，土拍热度有望阶段性回升，但企业整体谨慎格局难以根本改变。企业格局上，央企及优质地方国企凭借融资优势深耕一二线城市；城投平台在三四线城市承担托底职能；少数财务稳健的优质民企或择机补货，但整体拿地能力有限。

新京报贝壳财经记者 袁秀丽

编辑 杨娟娟

设计 许骁

校对 赵琳