拉齐奥，福尔梅洛基地的“重估模型”：详情

拉齐奥俱乐部通过官方网站公布了截至2025年12月31日的半年度合并财务报告。报告中除财务收支与负债情况外，还纳入了福尔梅洛训练中心的"重估模型"，即按重估日的公允价值对固定资产进行评估（扣除折旧及可能的减值）。具体内容如下：

"为体现福尔梅洛训练中心这一战略资产的实际价值，俱乐部决定对'土地及建筑物'类别采用《国际会计准则第16号》规定的'重估模型'，自2025年7月1日起生效，同时遵循《国际会计准则第34号》要求，使训练中心的账面价值与评估日的公允价值保持一致。

拉齐奥足球俱乐部委托独立外部机构开展评估工作，该机构依据《国际财务报告准则第13号》（第三层次），采用收益法对未来预期收益以特定折现率进行折现，且收益采用无杠杆形式。考虑到本次重估对象具有经营性本质，其财务结构可灵活调整，因此无杠杆形式更适用于本次评估。

模型中使用的折现率（加权平均资本成本WACC）通过资本资产定价模型（CAPM）确定，参考全欧洲其他房地产公司的市场信息，并综合考虑各类相关变量后得出。根据所采用的假设，加权平均资本成本（WACC）为5.1%。

'g率'代表长期经济增长率，在本次评估中按长期预期通胀率估算，数值为2%。

评估机构通过对已确定的折现率（WACC）和增长率（g）分别进行±200个基点的正负变动测试（WACC±200基点；g±200基点），最终将公允价值确定在第三四分位数的中点位置，估算值约为2.35亿欧元。

为验证上述主要方法得出的结果，评估机构同时采用了所谓的'验证法'作为辅助。

该验证法为混合评估方法，需综合考虑资产的房地产价值及其为俱乐部创造的超额价值，具体评估步骤如下：

1. 确定训练中心的重新建设成本；

2. 确定训练中心的超额价值；

3. 计算训练中心的总价值。

验证法得出的评估值同样约为2.35亿欧元，与主要方法的估算结果一致。

福尔梅洛训练中心的评估结果经过敏感性分析。需要说明的是，由于评估依据的是意大利其他俱乐部训练中心的租金水平，管理层认为此类价值在未来年度发生重大变动的可能性较低。即便出现增减变动，也将归因于当前无法预见的外部因素。

主要评估方法的结果处于四分位区间内，且基于平均租金计算得出。因此，训练中心的评估值对各类变动的敏感性较低。"