楼市见底了？

我印象特别深刻的就是过年的时候，几个人坐在一起讨论房价这个事情呢。

每个人都有自身的一个说法，有人说2026年3月份是买房的好时机，也有人说2026年末的时候才是买房的好时机，还有人说2027年的时候才是买房的好时机。

基本上他们判断的逻辑很简单，就是房价并没有跌到底，还需要继续的回调。

也有人说再下跌30%那才是真正意义上的抄底，其实这没有一个特别衡量的标准不过对于市场上普遍有两种说法。

第1种说法就是当房贷利率与房租收入比持平的状态下，那市场基本上就已经见底了。

第2种说法就是当房租回报率，30年的情况下，就等于一套房子的价格，那市场就是抄底了。

这两种说法呢，并不是随便的说的，而是真的有市场一个相对比较合理的认可度的。

1、市场目前的租金回报率

一线普遍<2%，深圳/厦门垫底；中西部/东北弱二线普遍3%+，性价比更高；国内住宅均值2%–3%，远低于国际合理区间4%–6%。

对于这个租金回报率相对来说，就是整体的层次级别越高，租金的回报率也就越低，普遍能达到2.6%的水平，就已经是高水平标准了，所以租金回报率这一方面的问题呢，就很谨慎的，目前这两年租金回报率是很大的程度的提升的，最关键就是房价已经降低了，租金降幅并没有“这么大”！

目前国内租金回报率最高的城市居然是贵阳，达到了年化3.85%的水平，是远低于30年这个标准线的，不过最接近标准线的，当然就是3.4%左右的水准。

也就是哈尔滨，长沙和西安，基本上都是3.4到3.65之间的比较多，符合30年的标准。

除此之外，国内绝大部分城市都是达不到的，可以说是90%的城市都达不到这个标准线。

2、房价真的一定要探到这个底吗？

特别是大城市很难看得到底，想想如果在大城市一套房子30年与租金持平的情况下，那绝大部分人都会想尽一切办法的去买房的，以目前大城市的租金回报率来看，普遍都是在1.86%~2.05之%行。

知道大城市的租金每提高1%这个水准是非常的夸张的，因为大城市即便房价降了之后，房子主要的价格都是在300万到600万之间，占比一个非常夸张的幅度。

即便以最近在上海主要成交的房子300万以内进行计算，基本上一套房子，每年的租金收益能达到10万元，也就是折算下来平均每个月的租金要8000元这显然是非常的夸张的。以目前上海的价格来看，300万左右的房子，租金价格大概就是在5000元左右，也就是一年收益在6万元，年租金回报约为2%的水平，如果要达到3%的水平，那么房价得要降到200万以内。

显然是不太可能的，想想300万再降价都200万也就是要降33%的房价，目前的楼市，怎么可能还允许能降这么多呢？

3、我个人的衡量标准

大城市租金年回报在2.1%左右就可以下手购买了，新一线城市租金回报2.5%左右就可以购买了，二线城市租金回报在2.8%左右就可以购买了，至于345线城市嘛，价格就是无休止的回调的，基本上就是无限的接近成本价。

就拿我在惠州这座城市，我不知道评判标准是怎么样，反正可以说是弱二线城市进行计算，80万的房子，普遍租金在1800元左右，年化收益约为2.7%其实这个水平其实真的挺划算的，也是差不多下手购买的好时机了。

至于一定要达到3%我觉得就是天方夜谭，当然这是我个人觉得是行为！

对于当前的房价来说，价格已经是相比最高峰回调了30%~50%的，就我所在的城市，价格回调了接近45%的水平了，根据克尔瑞的数据显示，全国前30城的二手房价格，回调幅度能达到39%的水平，所以价格几乎是接近底部。

对于想要买房的人群，把目光重点瞄准一线城市和新一线城市的核心区域，当然价格肯定是贵的，不过所享受到的资源也肯定是更好的，换句话来说，即便后面房子升值了，这些地方也是最新升值的。

不要幻想租金能达到3%，如果能的，大概率是小城市，那其实也没有多大意义，因为太多太多方子可以选择了。