三成企业份额企稳 房企聚焦“好房子”与存量运营转型

中经记者 卢志坤 北京报道

中指研究院近期发布的专题报告显示，2025年全国房地产市场仍处于调整期，百强房企销售业绩下行，但阵营内部的分化正在加剧。

在近日举行的“2026中国房地产百强企业研究成果发布会”上，中指研究院发布的《2026中国房地产百强企业研究报告》（以下简称《报告》）指出，在流动性承压的背景下，房地产行业已从规模扩张、高杠杆阶段，实质性转向以生存为基础、以高质量发展为核心的新阶段。在此过程中，聚焦核心城市布局、向“好房子”与存量运营转型的房企正在稳住基本盘。

流动性管理仍是首位

《报告》显示，从各项规模指标来看，行业整体仍在探底。2025年，百强企业销售总额为32605.2亿元，同比下降18.1%；销售面积为14857.9万平方米，同比下降24.3%。受项目交付规模减少、历史包袱及资产减值等因素影响，百强房企营业收入连续两年下滑，2025年均值降至321.6亿元，同比下降6.5%。

但在整体数据下行中，部分企业表现出较强的经营韧性。《报告》指出，约三成企业的市场地位相对稳固，2024—2025年销售额和拿地金额均位居前100。这些企业普遍采取了以销定投的策略，将资源聚焦于核心城市的优质板块，以产品力兑现销售业绩。相比之下，部分投资规模支撑不足或历史包袱沉重的企业，经营稳定性偏弱，行业洗牌仍在持续。

一家行业排名前十的央企营销负责人对《中国经营报》记者表示，他们对投资仍偏谨慎，等待市场情绪的进一步信号，特别是要搞清楚当前的“小阳春”行情，是去年需求的延迟释放还是新的增量客户。其表示，目前公司重点关注杭州、成都、西安等城市的投资机会，因为这些城市的销售投资比相对划算。

“我们拿地前做的测算是，项目要能做到6个月就开盘销售，最好开盘就能卖到80%。如果项目1年还没清盘，那这个项目在内部基本可以说是失败了，这个城市总下次要想再报批拿地，集团就得考量是不是还要听他的。”该营销负责人表示，如今的环境下，保持投资灵活性和现金流安全，依然是房企的头等大事。

这也是中指研究院《报告》重点关注的部分。中指研究院方面指出，短期内，保障流动性安全依然是多数房企的经营核心。《报告》测算，2026年房企债券到期规模达7311亿元，绝对规模依然处于高位，传统的“以债养债”模式早已失效。

中指研究院建议，房企需加大去库存力度，积极利用地方政府收购存量商品房用作保障性住房、运用专项债收购存量闲置土地等政策机遇回笼资金。同时，应充分对接“白名单”机制，并灵活运用有息债务展期工具来缓解短期偿债压力。

寻找增量空间

在化解存量风险的同时，行业的新增量空间在哪里？

尽管行业整体增速放缓，但基本面需求依然存在。据《报告》测算，“十五五”期间全国城镇住房需求总量约为49.8亿平方米。随着人口向重点城市集聚、家庭规模小型化以及老龄化趋势加深，改善性需求已成为新房市场的核心支撑。

基于此，打造适销对路的“好房子”成为房企对抗周期压力的关键。而在增量开发之外，行业正全面进入存量时代。《报告》提到，“十五五”期间，老旧小区改造、城市更新等领域涉及的直接投资规模巨大。代建、长租公寓、商业运营以及不动产基金等轻资产和运营服务业务，正成为房企突破开发业务天花板、寻找新利润增长点的重要方向。

“我们理解的‘好房子’不再局限于一个单纯的建筑产品，它是一个包含绿化景观、公服配套、物业服务及社会邻里关系在内的系统工程。”四川天府新区公园城市建设局相关负责人在接受记者采访时表示。

该负责人介绍，作为“公园城市”理念的首提地，天府新区在近十年的规划建设中，形成了大开大合、蓝绿交织的网状结构。目前，该区生态绿地建设占比达72.1%，拥有7.7万亩的连片绿地与河湖水体，人均公园面积达到19平方米，路网密度为8.6公里/平方公里。这种区域层面的生态与基础设施营造，实质上是在为房企开发“好房子”提供外部配套托底。

在市场逻辑上，该区域正在推动从传统的“产城人”向“人城产”思维转变。上述负责人向记者表示：“现在的购房需求，不仅是对住房产品的需求，更是对一种生活方式的需求。”

面对房企投资普遍趋于审慎的现状，地方政府也试图通过优化营商环境来打通“愿买房、值得买、愿意建”的行业闭环。上述负责人向记者介绍，为了让开发企业“愿意建”，天府新区从要素和制度层面入手降低企业开发成本，建立“1+3+N”政企沟通矩阵，政务服务事项实现100%网上办理，通过极致压缩审批时间来提高企业运转效率；推行房地联动，加快项目去化，促使企业在区域内的资金能快速流转，形成良性循环。

这种微观层面的地方策略，与《报告》中建议的精选优势城市核心板块、保持适度投资、降低开发成本的破局路径形成了一致。

业内普遍认为，依靠高杠杆冲规模的时代已经结束，未来企业比拼的核心，将是现金流的安全管控能力，以及对精细化运营和产品力的深度打磨。

（编辑：卢志坤 审核：童海华 校对：刘军）