筑底周期下,龙湖集团的韧性与转型底气

2025年，中国房地产行业深度调整进入第五个年头，行业格局呈现“强者恒强、弱者出清”的鲜明分化态势，多数房企仍面临去化承压、利润收缩、债务兑付等多重挑战。此时，龙湖集团发布2025年度全年业绩，交出了一份“阵痛与韧性并存”的财年答卷。

短期承压、运营及服务崛起

年报显示，龙湖2025年全年营业收入973.1亿元，同比下降24%，这一降幅基本与行业整体走势持平，国家统计局数据显示，2025年全国商品房销售面积为8.81亿平方米，较2021年17.94亿平方米的历史高点累计回落超过50%。

值得关注的是，龙湖的盈利层面呈现明显的结构性差异，毛利下降，归母净利保持正向，达到10.2亿元，主要得益于运营及服务业务持续创造稳定利润，有效对冲了开发业务的亏损压力。

龙湖运营及服务业务的逆势崛起，成为支撑企业穿越周期的核心底气。

2025年，龙湖集团运营及服务业务全年实现收入267.7亿元，在总营收中的占比提升至27.5%，创历史新高，这一板块不仅实现规模增长，更展现出极强的盈利能力——全年贡献核心权益后利润79.2亿元，整体毛利率超50%，净利率约30%，显著高于传统开发业务，成为利润“压舱石”。

具体来看，运营业务板块中，龙湖商业全年如期新增运营13座购物中心。截至2025年底，龙湖商业累计运营商场达99座，覆盖全国25座城市；同时持续改造升级存量项目、提升消费体验、增强客户粘性，租金收入同比增长4%至112.1亿元，营业额及日均客流均同比增长15%以上，出租率保持97%高位。

截至2025年末，龙湖资产管理在管资产近300亿元，与商业投资航道同为龙湖集团运营业务板块的重要构成。2025年，运营业务板块实现运营收入141.9亿元，其中资产管理收入总额29.8亿元。

服务业务板块内，龙湖智创生活不断拓宽服务半径，住宅服务、商企服务、龙湖优选、塘鹅租售、龙湖美居等业务单元协同发展，依托数字科技能力，构建高效的智慧空间服务体系，实现服务精准触达，优化业主服务体验。

龙湖龙智造作为“智慧营造”的践行者，依托全周期的开发管理与品质管控体系，以承诺兑现收获客户信赖，更在纾困盘活、城市更新等复杂实践中积累了扎实能力，为合作伙伴提供稳定可靠的专业支持。

龙湖集团运营及服务业务下的四个航道，在细分领域均保持领先身位，延续稳定增长的态势，这使得龙湖可以依靠内生动力、通过业务“造血”自循环来驱动公司发展，以“低负债、低融资成本、正向现金流驱动”的健康模式，持续践行高质量发展路径。

基于此，龙湖在2025年的投资政策显现出“收缩与扩张并行”的特点，一方面，收缩开发业务拿地节奏，全年仅获取7幅土地，聚焦核心城市优质货值。另一方面，持续深化运营服务布局，商业投资、长租公寓、物业服务及智慧营造四大航道协同发力，构建“开发+运营+服务”的闭环生态。

大行摩根士丹利表示，龙湖正走在正确的轨道上，正逐步转型为一家专注于运营及服务业务的资产运营商；同时预计龙湖2026-2028年商场租金整体高单位数复合增长。龙湖管理层也在业绩会上表示，运营及服务业务今年预计实现10%以上增长，力争尽快达到100亿规模。

“不逾期、不展期、不违约”

2025年，龙湖综合借贷总额降至1528.1亿元，较上年末减少235.1亿元，主动去杠杆成效显著。在手现金高达292.0亿元，现金对短债覆盖倍数达到1.85倍，远高于1倍的安全警戒线，有效保障了企业的流动性安全。

截至2025年底，龙湖的净负债率仅为52.2%，剔除预收款后的资产负债率为54.7%，不仅符合行业监管要求，而且显著高于行业平均水平。根据远东资信评估的统计，2025年118家样本企业虽被动缩表，但杠杆率不减，均净负债率攀升至84.5%，均现金短债比降至1.0的临界水平。

龙湖的融资成本却进一步降至3.51%，平均合同借贷年期延长至12.12年，银行融资占比达89%。极低的融资成本与长期限的债务结构，极大降低了公司的流动性风险与利息支出压力。

2025年，龙湖集团实现含资本性支出的经营性现金流净流入58亿元，这已是龙湖集团连续三年实现含资本性支出的经营性现金流为正。

凭借经营性物业贷增量以及正向经营性现金流，龙湖已安全平稳的度过了债务高峰：2025年全年如期/提前偿还了包括境内信用债、中债增担保债券、境外信用贷款在内的债务共计220亿元。严格恪守“不逾期、不展期、不违约”的承诺，维护了企业的信用评级与市场信心，为后续融资奠定了坚实基础。

UOB大华继显表示，龙湖集团已成功度过2025年的债务偿还高峰，2026年龙湖集团的境内债和境外贷款到期金额环比大幅减少约70%。在UOB大华继显看来，良好的经营性现金流以及获取经营性物业贷的能力是支撑龙湖平稳度过债务高峰的关键因素。

今年3月底的龙湖集团2025年度业绩会上，管理层总结了龙湖的融资管理三原则：严守信用银行融资不逾期不展期、公开市场债务不违约；不断提高运营资产的MPI，挖掘经营性物业贷空间，优化融资结构；强化融资和现金管理机制，建立账户级管控体系，提前削峰到期债务。他表示，龙湖在2025年已成功穿越债务最高峰，2026年剩余到期债务约61亿元，偿债压力已大幅缓解。