超一线城市，房价上涨了

最近问上海地产的朋友比较多，主要还是中指研究院公布了3月份百城房价数据。

3月份全国百城二手房里，有91个城市价格下跌，2个城市持平，只有7个城市逆势上涨。

而这上涨的7个城市，只有上海一个超一线城市，于是就有朋友一直想问，现在是不是好的房地产抄底时机。

怎么说呢？

聊这个问题前，我聊另一个数据好了，就前段时间，上海公布了新的房产税征收标准。

这个指标很有意思。

因为上海在2011年试点了房地产税，所以每年都会把房产税征收基数按照上一年度全市新建住宅销售均价的两倍来测算计算征收，这个数据由上海市统计局每年公布。

2026 年执行的房产税标准刚出炉， 46268 元 / 平方米，对比一年前的 47223 元 / 平方米，直接下滑了 3%，直接从官方层面上承认了房价下降。

不过大家注意一点，这个下跌，不是均价的下跌，而是新房的下跌，而因为新房牵涉到土地出让金，实际上跌幅还是相对低一点。

但关于这个基数的下降，其实还有一点是需要注意的。

就大家如果真实接触过上海楼市的话，就知道实际上从2021年开始，上海房价就呈现了一个下降的趋势了，就现在2026年的价格，相较于2021年的高点，几乎都打了个5-7折.

但问题是如果你现在去看这个房产税征收基数，你会发现过去这几年，房地产税征税标准还是在涨的。

大家知道这意味着什么吗？

这意味着如果如果你2021年在上海高位接盘了房价，哪怕你的房子价格在2021到2025年一直是跌的，但因为房地产税缴纳基数是在涨的，你要交房地产税实际是涨的。

当然，因为这个房产税牵涉到的人群还比较少，所以可能大家感知还不强烈，但问题是如果未来房地产税全面普及，那会不会出现这种情况呢？

房价一个劲跌，而你要交的房地产税不跌还会涨。

其实这块不用想了，一定会的。

因为房地产税一旦落地，本质上是在绑定地方财政和房价。

这块可以看看当年日本的例子，日本房地产泡沫破了之后，房价一路狂跌，但日本地方政府的税源就是房地产税，所以哪怕当时日本房地产市场跌得再惨，日本也死死守住房地产税的征收基准，不肯轻易下调。

因为税基一跌，地方财政也会跟着减少，这是地方不能承受的。

美国也是一样的逻辑，现在美国通胀这么高，为什么川普还要表示想把房价托住？

真的是川普自己的房地产商基因作祟，热爱房价吗？

因为川普想保的，不是房价，而是房地产税这个长期税源。

所以大家就会发现一个问题：

房地产税一旦出台，地方政府从利益上，就有强烈动机去维护一个 “明面不跌” 的房价。

这和过去的土地出让金完全不一样：

土地出让金高，新房贵，你可以选择不买，但房地产税是持有就要交，不管你愿不愿意，都躲不开。

一个是自愿交易，一个是强制成本，这才是最本质的区别。

所以就站在这个角度上，我认为大家对于买房这个事，因为你现在买的每套房子，在未来，可能受到的压力，不只是价格涨跌，还有房地产税，而这实际是很可怕的。

全文完。