商业毛利占比超六成，轻资产突围！新城控股重塑民营房企发展范式

伴随房地产行业发展进入新阶段，新城控股（601155.SH）凭借“住宅+商业”双轮驱动战略显现业绩韧性。3月27日，新城控股披露2025年年度报告，公司实现营业收入530.12亿元，归属于上市公司股东的净利润6.80亿元。其间公司在手现金充裕，多层次融资产品落地，融资成本持续降低。

近年来，新城控股秉持“骆驼精神”耐力长跑，这种在逆境中积蓄力量、稳健前行的精神特质，令其在商业运营及轻资产代建领域焕新活力。与纯粹住宅开发企业相比，新城控股在商业地产领域形成了规模化开发体系，增强企业抵御市场波动周期的能力。2025年，公司物业出租及管理业务毛利率水平近70%，贡献毛利规模超六成。公司代建、代管业务同时拓宽轻量化发展空间，构筑盈利增量。

商业运营构筑半壁江山

建管业务贡献盈利增量

依托轻重并举战略，新城控股在2025年保持开发业务高回款、商业势能持续释放，抵御市场波动周期成效显著。

2025年，新城控股在地产开发业务上注重“有回款”的销售，提升货值变现能力。报告期内，公司实现合同销售面积253.58万平方米，完成合同销售金额192.70亿元，实现212.76亿元的全口径资金回笼，全口径资金回笼率达110.41%。

与此同时，公司商业运营的基本盘持续夯实，成为业绩增长的核心引擎。从主营业务营收构成来看，2025年新城控股物业出租及管理业务实现营业收入130.36亿元，同比增长8.37%。该板块毛利率高达69.77%，毛利规模90.95亿元，占公司总毛利的比例由去年同期的48%提升至63%。

作为国内体验式商业的标杆，2025年，吾悦商管实现稳定经营，公司商业运营总收入140.90亿元，同比增长10%；新开吾悦广场5座，销售、收入、客流、会员消费均同比提升。截至2025年末，公司在全国141个城市布局207座吾悦广场，已开业在营数量达178座，开业面积达1649.07万平方米，出租率达97.86%。

深耕住宅和商业基本盘之外，新城控股还正通过代建、代管业务拓宽轻量化发展空间。2025年，新城控股旗下代建、代管平台——新城建管，新增签约面积1061万平方米，在中指研究院发布的《2025年中国房地产代建企业新签规模排行榜》中位列第八。截至2025年底，新城建管累计管理项目155个；累计管理总建筑面积超2600万平方米，覆盖住宅、商业、超大规模综合体等多元业态，公司在轻资产赛道上的战略布局进入成果兑现期。

经营性现金流连续8年为正

低成本融资优势凸显

商业运营持续发展、住宅业务企稳，使得新城控股财务表现稳健。截至2025年底，新城控股在手现金余额68亿元，在手现金充裕；净负债率为56.97%，继续保持较低水平；公司经营性现金流净额为14.25亿元，经营性现金流净额连续8年为正。

基于持续保持“零违约”纪录，近年新城控股收获来自监管机构和投资者的认同。2025年，新城控股完成3笔共计36.5亿元中期票据的发行。截至报告期末，新城控股获得各大银行给予的集团授信总额度合计为629亿元，公司及子公司已使用授信241亿元；公司整体平均融资成本为5.44%，较去年末下降0.48个百分点。

其间新城控股在资产证券化领域率先破局。2025年11月，公司成功发行以青浦吾悦广场为底层资产的“吾悦广场机构间REITs”，创下全国消费类机构间REITs、A股民企机构间REITs“双首单”行业纪录。新城控股此举盘活了存量商业资产，为商业地产“投融管退”构建全周期管理的新范式。

境外融资方面，新城控股母公司新城发展于2025年发行3亿美元高级无抵押债券，成为近三年首家重启境外融资的民营房企；子公司新城环球成功发行1.6亿美元的优先担保票据。

未来新城控股将持续提升其作为全国性商业运营龙头企业的优势。在3月30日举行的2025年度业绩说明会上，新城控股董事长兼总裁王晓松表示：“公司充分把握消费市场结构性机遇，依托吾悦商管‘经营五步法’的核心理念，聚焦资产价值提升与消费体验升级；作为全国性商业运营龙头企业，公司在行业深度调整期以差异化策略构建核心竞争力，通过强化匹配消费需求的项目定位、精细化品牌组合、沉浸式的场景创新、多维度会员生态联动，持续夯实商业基本盘。”

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