亏了2100亿还交出115万套房，碧桂园这次算是真活过来了

3月30日深夜，一份安静出炉的年报，让无数曾与碧桂园有过交集的人，在屏幕前沉默了片刻。

归母净利润32.6亿元。这个数字，平静而有力地摆在那里。

对于很多关注房地产行业的人来说，它的意义或许远不止于一个财务科目的正负转换——它是这家曾以“宇宙第一房企”之名站在行业顶端的企业，在连续三年合计亏损超2100亿元之后，第一次重新交出的正数答卷。

有息负债从2535亿元骤降至1480亿元，一年内削减逾1055亿元，降幅达42%。

三年累计交付近115万套住房，持续稳居行业榜首。

这三组数字叠加在一起，勾勒出的不只是一家企业的财务修复，更像是一个时代注脚——关于一家企业在最深的低谷里，如何完成了最难的那几步。

要读懂这份年报的重量，必须先回到那段辉煌的起点。

杨国强出生于广东省顺德北滘镇，家境贫苦，少年时当过放牛娃、做过农活、干过水泥匠和建筑工，是从中国农村土地里真正走出来的创业者。

1993年，他通过产权改革出资收购北滘建筑公司，1994年底接手濒临失败的碧桂园项目，以“给您一个五星级的家”为卖点，把一片顺德荒地变成了中国房地产史上早期最具传播力的品牌故事之一。

2007年，碧桂园登陆香港联交所，彼时杨国强的女儿杨惠妍以超过1000亿港元的财富身家，成为当时中国内地最年轻的女首富，市场轰动一时。

此后碧桂园几乎踩准了中国城镇化浪潮中的每一个节拍——三四线城市布局、快速周转模式、规模化复制能力，让这家企业以惊人的速度在全国铺开。

2017年，碧桂园以5508亿元的销售额首度登顶全国第一，同年挺进《财富》世界500强；2020年，其全年销售额更是创下7888亿元的历史峰值。

在那段时间里，业内流行一个略带调侃却不无敬意的称谓：宇宙第一房企。

那是中国房地产市场最后一段真正意义上的顺风期。

2022年，风向发生了根本性的转变。

行业深度调整的浪潮裹挟而至，碧桂园当年净利润出现上市以来的首度亏损，归母亏损60.52亿元。

这一数字在当时看来已属沉重，但没有人能预料到这只是开始。

2023年亏损扩大至1784亿元，2024年虽大幅收窄至328.35亿元，但依然是触目惊心的负数。

三年，合计亏损逾2100亿元——这个数字，足以让任何人理解这家企业经历了怎样的至暗时刻。

然而，读懂这三年的关键，不只在于亏损的数字，而在于这家企业在亏损中到底做了什么。

2022年开始，碧桂园便陆续启动资产处置，先后出售珠海万达商管、长鑫科技等股权资产，截至2025年累计回笼资金超700亿元。

与此同时，公司从2023年开始推进五轮组织架构改革，将国内地产区域从60个大幅缩并至10个，员工规模也随之持续精简——截至2025年底，员工总数降至1.41万人，营销与市场推广成本较2022年下降约60%，行政费用亦下降约45%。

在大刀阔斧地瘦身的同时，碧桂园几乎将一切可调动的资源，集中到了一件事上：把欠购房者的房子交出去。

这是一个在外界看来可能有些“不合时宜”的选择。

在流动性极度紧张的背景下，将有限的资金优先用于交付，而非偿还金融债务，意味着短期内资产负债表的数字只会更难看。

但碧桂园坚持了下来。

2023年至2025年三年间，累计交付近115万套住房，涉及28个省份、204个城市。

仅2025年一年，就完成交付约17万套，交付面积约1982万平方米。

这不是一个可以用金融逻辑轻易解释的决定，其背后是对每一户购房家庭现实处境最直接的回应。

当然，支撑这一切运转的底层支柱，最终还是这次被称为“近年来民营房企最大规模”的债务重组。

2025年，碧桂园完成了境内与境外两项重组方案的落地。

其中，境外约177亿美元的债务重组方案获香港高等法院批准，于2025年12月30日正式生效，新债务与权益工具均已完成发行。

境内规模约137.7亿元人民币的重组方案也顺利推进，当前已启动上限4.5亿元的现金购回程序，预计2026年4月内完成。

理解这次重组的价值，必须厘清一个常被混淆的概念：它与市场上常见的“债务展期”根本不同。

展期只是把债务的到期日往后推，债务规模本身并未缩减；而碧桂园本轮重组的核心操作，是通过发行总额最高约130亿美元的强制性可转换债券及最多155亿股资本化股份，直接置换原有债务，债务总额得到了实质性削减，债务属性也发生了根本转换。

这一差别，在财务上的体现是：2025年碧桂园由此录得债务重组收益约934.8亿元，与其他收益项综合后，为公司贡献了821.37亿元的其他收入净额，这正是2025年净利润得以扭亏为盈的核心原因。

也正因此，需要对这份年报的“盈利”作出客观的补充说明：若剔除债务重组带来的非现金收益，碧桂园2025年的经营层面仍处于亏损状态。

其开发业务毛利持续承压，公司当年对土地及在建项目等存货全年计提减值约445亿元，另对金融资产及财务担保计提减值损失约105亿元。

上海易居房地产研究院副院长严跃进在解读这份年报时直言：“这一数据与债务重组带来的账面效应密切相关，但对于资本市场的运作、日常经营以及企业形象，都具有正面作用。”

这是一个比较中肯的评价——重组收益托起了账面盈利，但真正意义上的经营复苏，还在路上。

重组之后，资产负债表的改观是清晰可见的：截至2025年底，碧桂园总负债降至7678.61亿元，较2024年底减少2264.64亿元；净资产回升至443亿元；资本负债率从81.4%降至74.5%；借贷加权平均成本亦降至3.76%。

重组后，债务期限延长至最长11年，融资成本降至1%—2.5%，短期偿债压力显著降低。

这意味着，这家企业终于从“随时可能被催债”的窒息状态中，争取到了一段相对宽松的喘息空间。

在重资产的开发业务仍在消化历史包袱之际，碧桂园旗下的轻资产业务，却悄然展现出了另一副面貌。

碧桂园早在2021年便提出“一体两翼”战略，即以地产开发为主体，科技建造与代管代建为两翼。

这一布局在当时看来不过是大型房企的常规多元化尝试，并未引起太多关注。

而今回望，这条支线正在成为企业穿越周期的重要“造血”来源。

旗下凤凰智拓建管公司截至2025年12月已累计承接代管代建项目逾200个，累计管理面积近2000万平方米，在管开发面积近300万平方米，在售货值约300多亿元，覆盖全国20个城市。

这种“不拿地、不押资金、输出管理能力”的模式，在行业整体收缩期恰恰具备了轻盈穿越的优势。

另一个令市场意外的信号，来自碧桂园商管板块。

2026年2月，碧桂园商管中标并签约佛山桂城项目（原桂城万达广场），承接了商管运营业务，项目将更名为碧桂园商管自有品牌“凤凰荟”。

这笔签约之所以引人注目，不只在于它本身的体量，而在于它所代表的一种能力背书——从万达手中承接轻资产运营，意味着碧桂园的商管能力已经得到了市场层面的实质认可。

与此同时，长租公寓品牌“碧家公寓”自2024年至今新增管理规模接近3万间，且几乎所有单个项目均处于盈利状态。

在整个行业的重资产逻辑正在重估的当下，这些轻资产板块的稳步盈利，给了这家企业在主营业务之外难得的信心支撑。

将视野拉到行业层面，碧桂园的经历，实际上是整个中国房地产市场大周期演变的一个横截面样本。

中指研究院高级分析师孟新增指出，进入2026年，政策层面已释放出清晰的“稳预期”信号，换房退税政策延长、白名单项目贷款展期及结构性降息、支持城市更新等具体措施相继落地，政策已进入以“稳定预期、缩短调整时间”为目标的新阶段。

克而瑞数据显示，2026年1—2月，碧桂园在中国房企销售权益金额和操盘面积两个排行榜中，均重新进入前十。

资本市场给出的反馈，同样耐人寻味。

2026年2月，碧桂园正式纳入MSCI中国小盘股指数，2月27日生效；3月20日，碧桂园纳入富时罗素全球股票指数系列。

截至3月21日，内地投资者通过港股通持有碧桂园的比例已升至17.7%，较2025年末提升2.4个百分点。

这些指数层面的纳入与机构持仓的悄然变化，往往是市场对一家企业基本面预期改变的最早信号。

对于曾经高峰时总市值突破3000亿港元、如今仅剩136亿港元左右的碧桂园而言，这些变化的意义，大于数字本身。

2026年，杨惠妍在内部多次提及一个词：“转段”。

这个词很精准。它既不是“反转”，也不是“重启”，而是一种更克制、更务实的表达——从一个阶段向另一个阶段的过渡。

她在月度管理会议上说：自2025年3月开始走出去，通过与同行业、跨行业交流中，深入探索行业变局下的新发展模式，并以保交房为先、债务重组为要、保主体为本，为2026年的关键转段做好准备。

2026年3月—4月，她要求全员围绕“春雷行动”关键节点部署铺排，系统推进销售工作。

对于未来3—5年，杨惠妍为碧桂园划定的战略核心，是“构建核心竞争力”：在产品端推进第四代住宅迭代，落地适老化、宠物友好等适配不同人群需求的设计；在服务端依托碧桂园全产业链优势打通产品设计与物业服务等环节，“提供的不仅是房子，而是一种生活模式”。

这种表述，已经和那个追求规模、追求速度的旧碧桂园，有了质的差异。

这或许是观察这份年报时，真正值得深想的地方。

2025年的账面盈利，背后有934.8亿元债务重组非现金收益的支撑，这是事实；若剔除这一收益，经营层面仍处亏损，这也是事实。

这两个事实并不矛盾——它们共同构成了这家企业此刻真实的处境：财务层面完成了一次系统性修复，但经营层面的真正复苏，仍是一道需要用时间和销售来作答的考题。

现金及现金等价物约为58亿元，受限制现金约128亿元，两项合计约186亿元——这是这家总负债仍达7679亿元的企业，目前手中可握的流动性。

路，还很长。

但如果把时间轴拉得足够长，就会发现：中国房地产行业这一轮深度出清，某种意义上既是一次纠偏，也是一次重塑。

那些在高杠杆、高周转逻辑中狂奔而遭遇流动性断裂的企业，有的已经倒下；而那些选择咬紧牙关、以保交付优先、以实质削债而非展期来换取喘息空间的企业，正在用时间证明：穿越周期，从来没有捷径，只有那些在最困难的时候做了正确选择的企业，才有资格谈“未来”。

从顺德一块荒地出发，到“宇宙第一房企”的顶峰，再到三年超2100亿的至暗，再到如今这份“近四年最好成绩单”——碧桂园走的这条路，不是一个简单的商业故事，它折射的是整整一代中国房企在时代浪潮中的共同命题：当潮水退去，什么样的企业，才能真正站稳脚跟？

这个问题，这份年报给出了一部分答案，但更多的答案，仍在2026年那个被称为“最关键转段之年”的每一个季度里，等待被书写。