上海二手房市场，成交大涨

2026.04.02

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作者 |第一财经 马一凡

久违的“3万+”行情回来了。

2026年3月，上海二手房成交一举冲到3.12万套，不仅刷新近五年纪录，也把市场从“试探回暖”推向“情绪升温”。

除了二手房成交量大涨以外，二手挂牌量持续缩水、价格指数悄然转涨、新房市场跟进复苏——一系列的变化正在发生，在政策与需求的双重驱动下，上海楼市出现了“量涨价稳”的共振信号。

成交大涨、挂牌量下跌

根据公布上海房屋网签量的官方网站“网上房地产”数据，2026年3月，上海全市二手房（含商业）网签套数最终定格在31215套，突破了3.1万套大关。

这一成交量，相比上月（2026年2月）环比大涨176%，相比去年同期（2025年3月）增长6%。

如果说二手房月成交两万套是上海楼市“荣枯线”，那“3万套”则毫无疑问是“活跃线”。这对于上海二手房市场来说，是一个久违的数据——上一次二手房成交量突破3万套的，还得追溯到5年前的“小阳春”，即2021年3月份，当月录得3.94万套的成交量。

回看过去的十年，上海的二手房市场经历了数个周期，其中最为突出的牛市周期包括2016年、2020年下半年到2021年上半年，这些周期内，均有不少月份的单月网签量超过3万套。

上海链家研究院负责人李根表示，3月上海二手房成交数据印证了市场信心的强势回归。

根据上海链家内部统计，其3月份的二手房带看量，相比1月提升了28%，价格指数也环比上涨了1%；去年年中时，买方的平均成交周期达到49天，而到了今年3月，平均成交周期已缩短至39天。

在市场热度下，上海二手房挂牌量持续减少。安居客上海的统计数据显示，截至3月30日，上海二手房挂牌约32.6万笔（含一房多挂），较今年1月减少了约1.6万笔。上海链家的外网挂牌量也在继续下降，目前在8万套左右。

中指研究院数据则显示，上海二手房自2025年8月起进入去库存通道，至2026年2月挂牌存量较高峰期已减少25.7%，供需关系持续优化。

李根认为，3月二手房市场的一系列表现，充分体现了2月25日发布的“沪七条”楼市新政的精准施策与促进作用。新政通过优化限购、降低交易成本等多维度发力，有效打通了置换链条，释放了刚性与改善性住房需求，政策的持续发酵，为市场注入了流动性，推动上海二手房市场在量价齐升中稳步迈入良性循环的复苏通道。

中指研究院上海企业常务副总经理程宇认为，今年2月以来，上海楼市政策利好密集释放，除了“沪七条”，还有2月初释放的试点收购二手住房用于保障性租赁住房的政策，这些政策有效稳定了市场预期。从3月市场表现看，政策已初步激活市场需求，二手房市场率先回暖。

新楼盘去化压力同步缓解

上海二手房成交放量之际，新房市场也重新热闹起来了。

根据安居客统计，今年3月，上海一手房（含商业）网签总量为17213套，环比上涨167%，同比增长25%。

中指研究院上海分析师张翔认为，目前上海楼市呈现显著的“二手房领跑、新房跟进”的复苏格局。

具体到项目层面，核心区高端改善盘表现抢眼。1-3月，上海销售额前20名的新房项目合计卖了254.9亿元，其中，澐启滨江以40.2亿元居于榜首，安澜上海销售额达到30.9亿元、时代之城则合计卖了30亿元。

认筹率超过100%的楼盘近期又多了起来。在近期开盘的楼盘中，保利珺园认筹率达到127%，澐启滨江认筹率达到139%，安澜上海达到118%，时代云境认筹率为110%，保利外滩曜也超过110%。

3月27日，上海新房市场六盘同开，位于核心片区、定位中高端改善的楼盘均取得不错的去化，根据楼盘方面披露，澐启滨江当天去化九成，安澜上海销售额超22亿元。

值得关注的是，外环外新房市场温度也在回升。比如位于嘉定的时代云境，首开110套，去化也超过了90%。

李根认为，伴随当前成交放量，上海外环外区域库存去化压力将得到有效缓解。

一二手房量价齐升的楼市数据，将对上海楼市未来走向产生怎样的影响？

李根认为，基于3月带看量的增长来判断，这一先行指标的上升将为后续成交提供有力支撑，市场将逐渐从前期 “去库存”阶段转向供需动态平衡的修复期。

“若当前市场情绪得以延续，上海有望在“小阳春”行情中保持较高活跃度。但需关注的是，市场企稳仍将是一个渐进过程，它的持续性依赖于居民收入预期，以及房价预期的实质性修复。”程宇分析称。

张翔则预判，上海楼市的热度有望在4月份延续，当前上海楼市已初步形成“政策托底、二手房率先回暖、新房跟进修复”的良性传导路径。

“从成交结构看，外环外300万元以下高性价比二手房源成交占比提升，刚需入市意愿增强，谈判议价空间收窄，为后续价格稳定奠定基础。新房方面，部分优质产品受到购房人群追捧，但是远郊区域去化压力依旧，结构性分化的情况仍然存在。”张翔表示。

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