瑞安房地产，“硬啃”旧改

“硬啃”不止

撰文 | 贾斐

主编 | 付庆荣

图片来源 | 官方渠道

2025年的财报，给瑞安房地产画出了一张充满矛盾的脸谱。

一面是“核心溢利3.97亿元”的经营韧性，租金收入连涨三年至36.25亿元，上海翠湖天地的风貌别墅以每平方米31.1万元的均价全部售罄；另一面却是股东应占亏损17.82亿元、收入同比腰斩50%的惨淡账面。

五年来首个全年亏损的阴影下，这家以城市更新起家的老牌港资房企，却仍在旧改的赛道上“硬啃”不止——上海三林、召楼新天地、永新里，一个个动辄十年周期的城中村项目纳入囊中。

瑞安房地产并非不知旧改的“骨头”有多硬，行政总裁王颖曾直言，城市社区的生态打造“要放弃对速度的执念”。但在财务层面，这份“执念”亦有代价：投资物业估值减值6.43亿元、未出售存货拨备9.24亿元，合计超15亿元的非现金亏损，直接吞噬了账面利润。

更关键的是，2025年物业销售收入骤降至4.99亿元，而旧改项目从投入到回笼资金，短则五六年、长则十年以上。一边是销售端的“青黄不接”，一边是旧改端的“持续输血”，瑞安的现金流正在承受双重挤压。

然而，主席罗康瑞的态度依然坚定：“市场的调整还没完结，城市更新和城中村改造是未来发展的重点。”在他看来，一线城市核心地段的优质资产将成为资金避险的重要选择。

但问题在于，当“硬啃”旧改成为唯一选择，瑞安能否在战略定力与财务安全之间找到那个脆弱的平衡点？

01

租金收入三连涨

上海仍是最强“压舱石”

财报显示，2025年，瑞安房地产期内的租金及相关收入总额（包含合营公司及联营公司）为36.25亿元，同比增加2%，连续三年增长，成为稳定现金流压舱石。

此外，截至2025年12月31日，集团的零售物业组合平均出租率达到94%。消费零售额及客流量分别同比增长15%、12%，显示出消费者端对“新天地”品牌的高度粘性。

分区域看，78%的租金收入来自于上海的物业组合，达28.26亿元，同比增长3%。期内，新天地石库门街区的单盘租金和相关收入高达5.11亿元，这一数字表明在整体市场承压的背景下，核心资产凭借强大的运营能力，依然能构筑起坚实的护城河。

上海新天地：版图扩容与文化焕新

作为瑞安商业的旗舰项目，上海新天地在2025年版图有了实质性扩容。

太平洋新天地商业中心的零售部分——“新天地东台里”于2025年12月正式开业，新增8.4万平方米的开放式商业空间，成为淮海路商圈的新地标。该区域共引入260家商户，总体量已接近“新天地石库门街区+新天地时尚一期+二期”的总和。

新天地东台里的餐饮业态中，中餐占比接近50%，填补了区域这方面的空白，代表性品牌包括福庐·川扬中国首店、圆苑、锦府园、黔山婆、新顺记、左庭右院鲜牛肉火锅、老墙根涮肉等。

在零售业态方面，新天地东台里引进了极具专业性的宠物品牌，如拉夫威尔（RUFFWEAR）中国首店。项目B区首层还集聚了近10家高端美妆个护品牌，形成了较为完整的高化氛围，包括：LA MER海蓝之谜新天地概念店、Helena Rubinstein赫莲娜中国首家全新概念旗舰店、PERFUME BOX拾氛气盒上海首家在地文化概念店、B.U.T.ESSE PREMIUM中国首家品牌高端线旗舰会馆，以及英国奢华美发造型品牌ghd中国大陆首店等。

运动户外品牌旗舰店，同样是项目首层零售的重要组成部分。NB Grey、Onitsuka Tiger、UNDER ARMOUR OUTDOOR中国首家旗舰店、The North Face北面亚太区首家会员中心、Pelliot上海旗舰店、OSPREY旗舰店、中国首家SIDAS Fitting Lab、高择运动眼镜集成店首店等，涵盖从服饰到户外背包、专业鞋垫、运动眼镜等多元且垂直细分的品类。

在文化体验方面，新天地东台里以百年东台路为主轴，串联章太炎故居、喇格纳小学等文化节点，引入沉浸式剧场与娱乐体验业态，进一步强化“全时段社交”属性。

从租售数据来看，上海新天地2025年租金及相关收入实现14%的强劲增长，出租率基本维持在97%以上。在上海核心商圈竞争日趋白热化的背景下，这一表现充分印证了其商业模式的韧性。

蟠龙新天地：日均客流涨了16%，内容持续迭代

据赢商网大数据显示，蟠龙新天地2025年日均客流达到40973人次，同比增长超16%。开业近三年累计吸引超5,200万人次客流，2025年租金及相关收入同比增长7%。在笔者看来，项目“长红”的密码在于持续的内容迭代。

据赢商网不完全统计，2025年，蟠龙天地新进品牌包括山系设计师女装WOW-IN上海首店，新中式设计师品牌集合店青红by时堂，烘焙品牌Dookee、赋梅、辛一手作糕点等上海首店。

开业至今累计举办活动近600场，涵盖非遗手工艺市集等文化IP。凭借“城市微度假社区”的独特定位，蟠龙天地将文化内容与商业空间深度融合，持续保持着对消费者的新鲜感与吸引力。

瑞虹新天地、鸿寿坊：租金齐升，韧性在线

核心资产的稳健表现不止于此。除上述项目外，汇集多个商业体的瑞虹新天地在2025年租金及相关收入增长3%，展现出成熟区域的持续韧性；而作为城市更新标杆的鸿寿坊，受益于办公楼组合出租率上升，租金及相关收入实现了49%的强劲增长。

02

“硬啃”旧改

品牌与轻资产的双面进击

守住上海这个“黄金地”，成了瑞安房地产是第一任务，而旧改在成了其能持续获取魔都核心区大规模、低成本、高毛利地块的最可行路径。

截至2025年12月31日，瑞安房地产土地储备的总建筑面积为720万平方米，包括540万平方米的可供出租及可供销售面积，及180万平方米的会所、停车场和其他设施，分布于上海、南京、武汉、佛山及重庆这五个中国主要城市的黄金地段，合计16个发展项目。

在540万平方米的可供出租及可供销售的总建筑面积中，约280万平方米的建筑面积已经落成并持有作销售及/或投资用途，约60万平方米的建筑面积正处于发展阶段，余下的200万平方米则持有作日后发展用途。

不难看出，瑞安房地产当下土储高度集中上海内环、前滩、虹桥等绝版地段，且几乎全部来自旧改/城市更新。不啃旧改，其可能陷入断粮、无地可开发的尴尬困局。

当然，于瑞安房地产而言，旧改已然不只是稳住土储的路径，还是其“金字招牌”与护城河。

2025年，瑞安商业地产最大的战略动作是“新天地XINTIANDI”由商业项目品牌升级为社区品牌。旗下武汉新天地、重庆新天地、岭南新天地、瑞虹新天地、虹桥新天地、蟠龙新天地六大项目统一更名，形成“城市地标社区、区域中心社区、城市微度假社区、知识创新社区”四大产品线。

从 “商业地标” 到 “社区生态”，旧改是唯一载体。一方面，只有旧改能做历史保育+商业+办公+住宅+文化的百万方复合大盘；另一方面，只有旧改能支撑“天地系+翠湖天地”双高端IP，形成高溢价、强复购、强口碑。不啃旧改，瑞安就会沦为普通开发商，失去差异化。

如果说品牌升维是瑞安在旧改之“形”上的整合，那么轻资产战略的深化，则是其在“实”上的选择。

• 截至2025年12月31日已参与的轻资产项目

2025年底，瑞安官宣了上海三林旧改项目。项目总建筑面积约72.4万平方米，由瑞安与陆家嘴集团、浦东房地产集团、三林资产集团共同开发，瑞安实际权益13.26%，开发周期为2026年至2035年。这是继蟠龙天地之后，瑞安在上海的又一城市更新项目，区位上紧邻前滩南，潜力可期。

更早之前，其以15%的权益介入“永新里”项目，与天安集团、永业集团共同开发新天地东区三幅商住用地；以纯管理输出的“永年里”项目，不占股权，仅提供服务；以5%的权益参与奉贤南桥天地（贝港城中村）项目。

从“小股操盘”（三林、永新里）到“纯管理输出”（永年里），旧改让瑞安以10%–20%资金投入，获得100%品牌与运营收益，实现规模扩张不加重资产负债表。不啃旧改，轻资产就是无米之炊。

于瑞安房地产而言，城市更新与城中村改造早已不是补充业务，而是决定未来增长的战略命脉。在增量土地稀缺、行业回归 “存量运营” 的大势下，唯有啃下旧改这块 “硬骨头”，才能锁定一线城市核心地段资源、构筑长期价值。

从蟠龙天地的现象级成功，到三林、召楼等项目的有序落地，它正以“改造-活化-运营”全链条能力，将旧改的长周期挑战转化为差异化优势。2025年财报的起伏，恰是这场转型的缩影：短期账面波动不改长期战略定力，旧改攻坚的每一步，都在为瑞安穿越行业寒冬、抢占存量时代制高点积蓄力量。

瑞安硬啃旧改，不是选择，是生存必需、战略必由。

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