北京市场：刚需的弹性

关于数据：

北京有2200万人口（不含短期流动人口）；

900万个家庭（取“七普”整数）；

不到800万套住宅存量（约780万套吗，取800万）。

北京每年新房+二手房成交量：

市场差时大概：20万套上下；

市场好时大概：25万套上下；

市场极好时（如2016年，这种N年罕见的市场）勉强能到30万套。

这就是北京常规的房产吞吐量，我们看到底谁在买房、多少人在买房，这些数据是确凿的。

另外，看年成交还有一个好处，它能比月成交更为客观地反应市场好坏。

至少在北京，可以非常确定地讲：年成交量高，市场一定好；年成交量低，市场一定差。这句对理解后文很重要。

按高值算，每年参与市场交易的家庭，25万/900万=2.78%，不足3%。

刚需是什么？

刚需就是当下要买房。

数量是多少？

20万、25万或30万，对应需求强弱，大概差5万左右。

（大致平均数，微小偏差，不影响本文结论）

按照一年时间算，放到北京家庭总数里：

（下面的数据肯定是动态的，同一个家庭，不可能年年都是强需求）

无需求：870万

弱需求：5万

强需求：20万

极端需求：5万

”极端需求”只有在特殊市场下出现。

常规时间看，强弱需求，区别只在“弱需求”这5万里，换句话说，这5万是市场好坏的关键变量。

5万/900万=5.6‰

往多一点算，四舍五入6‰。

即，关键变量：千分之六。

这千分之六很难说清到底是哪类群体，我们可以稍微从弱需求的特征上简要分析：

卖掉房想再观望的，占一部分；

落户无房或社保满12/24个月无房的，占一部分；

不够住想再多买一套的，占一部分（其实这部分很小）。

（而大部分纯TZ的，在极端需求的变量里）

所以，从长期动态中观察，真正的关键变量，是无房者中的一小部分（因为前面说了，大部分无房者，天然是无需求，他们永久无意愿或无能力参与市场交易，这类群体，常年在上文的870万里。当然也有可能在空头博主的各类韭菜群里）。

请问，这关键变量的千分之六中，有没有人睡桥洞？

显然是没有的。

那他们睡哪里？

出租房。

也就是说，无房者中的小部分租房者，是长期动态市场中的关键变量。

这就是北京的情况，其他国内城市，甚至其他国外城市，如果你按照这个分析，大多数和北京不一样（一线城市中的上海应该和北京最像）。

那问题的阐述，就在这抽丝剥茧中，变得简单化了：

这少部分租房者的“刚需强弱”，决定了他们是否要买房。

那什么决定了他们的“刚需强弱”呢？

是租金。

再科学一点的说法，是“租售比”。

你一套300万的房子，年租金如果是3万，我显然是不会去买房的，这种便宜，不占白不占。

（这个案例里，也可以不是300万，但越便宜的房子，租房的一般越多）

如果是4万5万，我还能将就，但我已经开始算计了。

因为买下它，首付50万，商业贷款250万，我每年的贷款利息是7万6。

可以忍一忍。

如果再高，比如6万甚至7万呢？

这个时候，如果首付50万了，我再可以公积金贷款250万呢？

算了下利息，每年是6.5万（即250万*2.6%）。

大部分租房者（永久无意愿或无能力），还是可以继续忍，但是上面说的那个小部分本身就有“弱需求”的租房者，就会转换成强需求。

【这，就是现在的上海】

虽然不能只看上海一个月的，而且上海和北京成交量级有差别，但逻辑是不变的。

上海出台“沪七条”那天，我问了一下当地博主“上海的租售比”后，我就在直播间反常说了一句：上海今年应该筑底了。

好，再聊回来：

那有没有一种可能，大部分租房者（永久无意愿或无能力），这其中，也能转一部分成为“强需求”呢？

有可能。

【这，就是疯狂的2016年的北京】

2016年，很多无能力群体，甚至套了XYK、撸着XYD，赤手空拳，进了市场。甚至买不起北京，去买了环京或假环京。

【这部分在极端期间入场的，并不是关键变量，我们可以称之为“极端变量”】

（这个绿色字体，和韭菜的绿色还是有些差异）

那时候的关键变量，是什么节点入场的？

在2015年到2016年初。

这段时间，北京的成交量，在强需求基础上，增加了5万套。

极端变量是什么时候入场的？

2016年下半年到2017年初。

这段时间，北京的成交量，又在前面的基础上，另增加了5万套。

这整个过程，体现了刚需的弹性。

当然了，按照10年成交量总和算，北京也只有200万次交易，这还不算重复交易的。换句话说，有700万家庭，是10年都没有房产交易需求的，他对房产关注度自然也是极低的。

既然你能刷到本文，不要怀疑，你至少是三波中的一波了。

请问，您应该属于哪一波？