佳兆业狂赚500亿，旭辉挣了170亿！地产发生了什么？|| 焦点

来源：无冕财经

今天要讲个鬼故事：那些爆雷房企，去年居然集体“赚翻了”。

你看，佳兆业宣布，预计去年归母净利润不少于500个亿。

是的，你没看错，而上一年，佳兆业还是净亏损285亿。

而且，不止佳兆业哦！

金科地产预计去年净赚300亿-350亿；禹洲集团预计2025年净赚至少234亿；旭辉集团，预计去年净赚至少170亿；还有曾经的“宇宙房企”碧桂园，预计去年净赚10个亿，但上一年净亏超351亿。

世茂、远洋则已经公布全年财报，结果去年分别净赚：145亿、68亿，但它们上一年都分别净亏损359亿、186亿。

债权人估计看到都要气笑了……钱没还，但爆雷房企的账本，从爆亏到爆赚。

这究竟是为啥？

首先，这些房企，并非真的卖房子赚钱了。

这完全就是靠“会计魔术”，靠债务重组“变出利润”。

就像你欠朋友100块，你朋友同意你还50块就行，那就算你赚到50块了。

根据香港财务报告准则和企业会计准则：

当房企与债权人达成债务减免、展期、债转股等重组协议时：

原债务账面价值 − 新债务公允价值 / 清偿对价 = 债务重组收益

这部分差额，会一次性计入当期净利润。

简单说就是：本来房企欠了100亿，重组后只认60亿，那么这40亿的差额直接算 “利润”。

也就是说，这并非经营层面的改善，而是房企靠债务重组换取的表面盈利假象。

真实的情况是，房企剔除重组收益影响后，房企去年业绩仍然是亏损的。

比如禹洲集团，剔除重组收益，实际年度归母净亏损112亿至92亿。

而房企还在亏损的原因，也基本都存在共性：

一是交付项目的毛利减少，说白了，房企前期高价拿地算不过账了；

二是部分房地产项目存在减值，计提存货及其他资产减值和投资物业的公允价值亏损；

也就是说，地产项目甭管是住宅还是商场写字楼，都不如以前值钱。

三是大量融资成本无法资本化。

最后这点其实很好理解，房企的地产开发项目停摆，再加上债务逾期，让利息没法 “藏” 进存货，只能直接冲利润。

因为，按会计准则，房企为正在开发、还没卖的楼盘借的钱，利息是可以资本化的。

也就是利息不算当期费用，而是计入 “存货 / 开发成本”，等房子卖出去、结转成本时再慢慢 “消化”。

但是现在房企盖房子的毛利就已经是亏的，再叠加大额费用化利息，扣非净利润还可能亏得更惨，全靠重组收益 “纸面扭亏”。

你看，有的房企债务重组方案停摆了的，亏损还进一步扩大了。

比如正荣地产，去年净亏损174亿，亏损扩大接近3倍。

它的债务重组方案已经失效，基本上停摆了。

而宝龙地产的债务重组还有待债权人表决，花样年的债务重组是今年才获得法院批准，进入执行。

奥园则有点“特殊”，其实它在2024年就已经完成了 “法律层面的重组”，但至今未完成 “实操层面的重组”。

此外，佳兆业、花样年、旭辉、碧桂园的重组方案均已经生效，削债规模35亿-117亿美元不等。

所以可以得出一个结论：2025年是出险房企 “债务重组扭亏大年”，至少有7家房企靠 “债权人让利” 实现报表转正。

等到都重组的差不多了，这一轮地产风波，也就过去了吧。

地产，永远是一个重要的行业，对吧。

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▶本文转载自公众号“说财猫”（ID：finance-cat），原标题为《佳兆业宣布狂赚500亿，旭辉大赚170亿！地产发生了什么？》原文发布于2026年3月30日。无冕财经已获得转载授权，并稍作编辑。

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