停止房地产用地供应，房价可能就要暴涨了

自然资源部出台的38号文，停止房地产用地供应，房价可能就要暴涨了——这是最近坊间流传很广的一个传言。

自然资源部、国家林业和草原局确实在今年3月5号发布了一份文件，简称38号文。文件内容很长，其中和房地产相关的核心只有一句话：新增建设用地原则上不用于经营性房地产开发建设。

字面意思很容易被理解成：不给房地产供地了，现在市面上有多少房子就卖多少，以后没有新房了，从源头上卡住供给。没有供应了，物以稀为贵，房价不就得暴涨吗？

3月17号，自然资源部召开新闻发布会，对坊间这种解读进行了拨乱反正。相关负责人指出，并不是房地产不再供应土地，而是原来征收农民土地、转为建设用地的这部分新增用地，不能再用于房地产开发。但老城区拆迁改造的土地、闲置收回的土地，仍然可以用于房地产开发。

这样一解读，大家对这件事就比较清楚了。

在我看来，这个措施对扭转当前房地产低迷的局面有一定作用，但作用远没有大家想象的那么大。

第一个原因，文件禁止的是新增建设用地，也就是征收农民的土地。房地产已经开发二十多年，现在新征的农民土地基本都在郊区。黄浦江、外滩这类核心地段早就没地了，目前市场低迷，城里的房子都不好卖，城乡接合部的土地即便供应出来，也不会对市场产生多大影响。

第二，现在房地产市场库存积压再创历史新高。根据官方数据，截至2026年2月底，全国商品房待售面积7.6亿平方米，同比增加10.5%，是近十年最高水平。而且这只是狭义数据，仅指已建成的现房，不包括未建成、已拿地在建、未取得预售证的房源。据市场机构测算，按当前销售速度，全国已建成和在建的房子，平均需要两年半才能卖完。

第三点是人口。出生人口持续下降，2016年是出生人口高峰，达到1786万，之后一路下滑。具体数字大家可以自行查询，这个话题比较敏感。所以当前土地市场的问题，根本不是供不供应，而是有没有人买。

就拿广州来说，2020年广州土地成交达到历史高峰1537万平方米，去年仅成交300万平方米，还是国企托底的结果。这还是一线城市，二三线城市很多已经连续几年卖不出一块地。

综合这些信息和数据，大家自己也能得出结论：目前房地产市场在逐步筑底，但期待房价暴涨并不现实。

对普通人来说，房产早已失去投资品属性，买一套房持有十年八年就能暴富、翻几倍的时代已经一去不复返。房子正在回归消费品本质，有居住需求就买，想投资理财，还是尽量远离。