最高院：非消费购房人办理预告登记的，开发商破产时有优先权吗？

作者：周军律师.

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很多人购买商铺、写字楼，或为投资而购房（非自住），会按规定办理房屋预告登记，以为这样就能在开发商破产时，优先拿回房屋或购房款。

那么，非消费购房人办理预告登记的，开发商破产时有优先权吗？

最高院在《李敬洪、徐维梅等破产债权确认纠纷民事再审案》中明确：

不享有商品房消费者优先权的买受人，在办理预告登记后，其债权在破产程序中不享有优先受偿的权利。

裁判观点简析

1.登记本身仍然只是一种债权的保全手段，其目的系限制的是登记义务人在预告登记后对财产权利的处分行为，具有一定的“物权效力”，但始终保持着债权性，所以，预告登记人对房屋主张物权没有法律依据。

2. 预告登记（预售登记）不属于《中华人民共和国企业破产法》第一百零九条规定的担保物权，仅办理预告登记，不能对案涉房屋享有优先受偿权，无法对抗破产程序中的其他优先权利。

3.《企业破产法》已经明确规定担保物权的别除权地位，此外并没有对其他民法上的优先权赋予别除权地位或者其他形式的优先受偿地位。

4. 《九民纪要》第七十一条中“可参照担保物权请求优先偿还债权”的适用，以“已完成财产权利变动的公示方式（如房屋转移登记）、将财产转让至债权人名下”为前提，未完成权利变动公示的，不符合该条适用条件。

因此，要明确两个关键概念，避免混淆：

1. 预告登记的作用：根据《民法典》第221条规定，预告登记的核心是“排他性保护”，防止开发商在房屋建成前，将已出售的房屋再次出售、抵押，未经预告登记权利人同意，开发商处分房屋的行为无效，但它不直接赋予破产时的优先受偿权，本质仍是一种债权请求权，而非物权。

2. 购房人分类：分为“消费购房人”和“非消费购房人”，二者在开发商破产时的权利差异巨大

如果是商品房消费者（符合“以居住为目的、自然人购房、已支付全部或大部分房款”三个核心条件），即便未办理预告登记，也享有优先保护，不仅有权解除合同，其要求返还已付购房款的债权，也优先于建设工程价款优先受偿权和抵押权。权利顺位为：消费购房人房屋交付请求权/价款返还请求权 > 建设工程价款优先受偿权 > 抵押权 > 普通债权。

而非消费购房人（如投资性购房、购买商铺/写字楼、法人购房），即便办理了预告登记，也无特殊优先权。

周军律师提醒，非消费购房人办理预告登记，仅能防止开发商恶意处分房屋，不能在破产时优先受偿；其权利顺位低于建设工程价款优先受偿权、抵押权，仅等同于普通债权，与其他债权人按比例分配破产财产。遇到相关问题，建议及时咨询专业律师，寻求有效的法律帮助，以免错失维权良机。

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