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北京招商玺
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01

敏感的人可能发现这个现象级事实：

招商正在凭借一己之力，悄然改变北京豪宅圈生态。

先是两年前的「招商玺」产品力跃升，北京豪宅开始了会所军备竞赛。今年又推出「招商序」，持续高歌猛进。

悄然间，招商在北京不到三年的时间里，已经完成「玺」「序」两大豪宅产品系的落地和布局，也在迭代北京豪宅生态圈。

而今天要跟大家分享的新面孔招商序，有哪些产品心法，又将在哪些方面深度影响北京豪宅排行榜？

☉招商序售楼处，未来会用做商业

很少有人知道，招商玺作为「玺」系产品线北京首发，内部代号「X」。作为未知数，「X」在函数方程中代表无限可能。

「序」系列更是在「X」上往前走了一大步，有了更多的无限可能。

最大的可能性就是定位突破，做91㎡到165㎡区间，总价800万+的高品质豪宅。

可能有人将定位成功归结于受惠于好房子政策，有了超高得房率，又有好政策加持。

这些都对，但又不完全是。

你有没有想过，好政策是公共产品，为什么只有招商序敢于做出反常规定位突破？

而且，他们是从产品更软性的细节发力，而且是颗粒度很细很细的那种发力，持续创造无限可能。

在定位突破背后，招商又有哪些更底层的深度思考？

表面上看，招商序的售楼处就是一本连续铺陈的书籍扉页，你只有走进它，翻阅它，才能知晓它的无限可能。

☉招商序售楼处

在深度调研后，表姐总结了四个「X」是招商序敢于做定位突破的关键：

1.下沉庭院地面化

在堆坡造林后，不仅营造出北京第一个坡地垂直森林庭院，而且还是坡地垂直森林庭院综合体，会所功能空间彻底景观化。

2.小尺度交互空间娴熟运作

很多豪宅做景观庭院时，只是做到小尺度空间就戛然而止。招商序更进一步，创造出更多的小尺度空间，而且是交互的小尺度空间，创造出业主们更多的邻里交流空间。

3.建筑灰空间内容浓度化

不只是提高绿荫覆盖率，还有风雨连廊、架空层的内容高浓度化。

更夸张的是，招商序通过一条超级洄游的动线，把整个架空层，立体庭院和会所，全部串联了起来。

这也是一条生活洄游动超级动线，招商序的日常生活内容更加粘稠。

4.高品质一定要有文化感、艺术感

新一代豪宅的特点就是，开发商会迅速建立自己的产品高识别度，在一堆网红脸中脱颖而出。

要做到这一点，就需要主动输出文化和自己的审美。

4个「X」是招商做高级楼盘的最新实践，和两年前的招商玺会所一样，正在深度影响北京高端市场的走向。

接下来，我们一起进入招商序的定位重度思考时间。

02

大家知道，新一代楼盘大都要做下沉庭院。

而对于下沉庭院的设计，90%的项目，依然逃不出下沉方盒子的既定设计框架，也就难逃「坑」感。

招商序这次却给表姐很大意外和惊喜，将下沉庭院地面化，迭代出了下沉庭院未来的进化方向。

招商序是如何做到的呢？

第一步，是先不惜成本和不惧技术难度，在下沉庭院堆了一个连绵的坡地出来。

第一视角看过去，是这样的：

表姐看过施工现场的过程照片，实景展示会远比效果图来得更为震撼。

这样做的好处就是，巨大的缓坡非常有效地模糊了地上与地下的边界，因而消弭了传统下沉庭院很难解决的「坑」感。

不只是坡地庭院，还要有度假感。

所以就有了第二步，度假感营造。

顺着缓坡，招商序还沿着山势，规划了蜿蜒的登山小径，种下了更具野趣的山感栾树。

浓密的栾树，会把四季更替更加具象化。

春季嫩叶艳红，夏季黄花满树，再过几个月到深秋，就是叶色变黄，红色蒴果缀满枝头。

当你漫步其中，那种扑面而来的山林感，其实就是来源于招商设计师极其精心的设计。

有坡地，又有垂直森林，招商序因此成为北京第一个坡地垂直森林庭院。

这样的庭院感，才是高知们的心头好。

但这还不够。

03

光是模拟山林的氛围，还不够。

他们还在不同「坡段」上，嵌入了倒映天光的水景，和可以小憩的卡座，让业主更亲近栾树的林荫感。

我们看下图，招商序在营造坡地垂直森林庭院时，又想了哪些办法让业主停下来、坐下来呢？

这里不能不提到一个专业名词，「小尺度空间」。

我们常说的舒适度，其实是说人的尺度。「小尺度空间」就是人的尺度，是很舒适的的尺度。

所以，在上图中我们会看到很多「小尺度空间」，会有度假感。

而且，招商序更进一步，让不同的「小尺度空间」高频交互，其实是不同的生活场景高频交互，创造出业主之间更多交流空间。

招商的设计师们不仅很懂小尺度交互空间的妙用，更是娴熟地嵌合到了庭院当中。

让你愿意停下来，坐下来，跟邻居们聊聊家常，孩子们在身边玩耍，不离开父母的视线。

当业主围坐在会客廊架，或者靠在僻静的悬挑岛屿上，又或者对坐在栾树的茂密树荫下时，整个垂直森林尽收眼底。收入眼底的，是别处不曾有过的生活。

实际上，不只是景观庭院，还有很多小尺度空间。

比如下图中的大门。

☉招商序社区入口效果图

通常，大门要有仪式感。虽然面子有了，却容易忽略了温馨感。

招商序深知仪式感和温馨感并不冲突。

所以在左右对称的仪式感大门娴熟使用小尺度空间，让门不只是门，还是廊，还是亭。

这样就有了温馨感十足的廊下空间和亭下空间。

此时，业主就更加明白：

我们的居住方式正在被招商序重新定义。

04

不只是下沉庭院地面化，小尺度交互空间娴熟使用，还有

建筑灰空间的内容高浓度化

在出台好房子政策后，北京楼盘主要是血拼风雨连廊和架空层的空间尺度，要面积足够大，长度足够奢侈。

但是，我们有没有想过，更阔绰的架空层、长度足够的风雨连廊，到底对业主的日常真实生活意味着什么？

所以，接下来我们会看到，招商序又往前迈了一大步，增加建筑灰空间的内容高浓度。

所以，在去看招商序架空层的时候，你会发现他们做了有娃一族更爱的超大尺度的下沉书吧；

还有很多更适合办公一族和考试一族小尺度空间的自习室；

还有适合学生们攀爬运动的训练馆；

甚至他们还做了小朋友们超喜欢的、整体高度超11米的立体绳网爬架+旋转滑梯……

这应该是目前北京新一代豪宅中独一份的存在。

因为要做到这些，非常难非常难。

需要招商的设计师们提前规划好布局，要打通超过两层楼高的空间，协调好建筑、景观、精装等多条线协同才有可能实现。

有信源告诉表姐，为了呈现整个立体庭院和会所，招商序的过程设计稿已经数不清有多少个版本。

而且，设计过程稿是顶着极大的开盘节点压力，一遍又一遍地开会、修改、推翻方案、重来，如此反复N轮。

但也正是这样对建筑灰空间内容高浓度的执着，才有了业主们未来入住以后的高级烟火气：

可以在下沉书吧读书；

无论是坐着、躺着、倚着，都能找到与文字最舒服的角度；

而架空层的另一端，又是一个很特别的社交空间，它是架空层里的「模拟超市」，适合年龄更小一点的孩子们。

☉招商序效果图

高浓度的生活内容，需要低饱和度的色彩氛围，才更有温馨感。

所以，招商序整个架空层空间没有用饱和度很高的颜色来渲染，而是让这个童玩空间色彩饱和度很低，带着高级感丝滑地融入整个楼盘。

高级楼盘都会懂得内容要有温馨感。

比如在果蔬模拟超市的货架上，你能发现会眨眼睛的牛油果，会唱歌的番茄，孩子推着小购物车就能当上一天「迷你店长」。

☉招商序效果图

从最开始走出家门接触同龄的小伙伴开始，孩子们会在这里结识更多的小伙伴，开始有了自己的社交圈，有了自己成长的力量。

很多高级楼盘的建筑灰空间大多是不连续的，生活内容会有撕裂感。但是，招商序还做了一件超级牛的突破，那就是

通过大洄游的动线，把整个架空层，立体庭院和会所，全部串联了起来。

串联起来的，不仅是地下、地面、架空层和悬挑空间，还有丰盈的日常。

串联起一组组内容丰盈的日常场景背后，也蕴藏着招商迅猛提升住宅产品力的奥秘。

05

新一代豪宅越来越拼命融入文化，尝试当文化+建筑+生活产生惊艳的化学反应，表姐把这种反应叫情绪价值。

比如巨量细节和非遗工艺的使用，是希望突出在地性；

比如强调归家礼仪和归家秩序，是为了增加仪式感和传承；

比如将公共空间打造成美术馆或画廊化，是为了出世入世转身的怡然自得。

这些在招商序身上，统统都有。

比如穿过如华盖般的社区大门，你会看到环绕着艺术叠水的曲折游廊。

☉招商序园林效果图

再比如下图中的艺术馆化大堂。

☉招商序效果图

这些都很美，都很有文化，但不是表姐最想说的。

表姐最想说的是，招商序正在尝试营造一种日常真实生活的文化感，让业主们的日常都融入到文化中来。

如果你能获得一个从空中俯瞰的全维视角，就会发现，招商序的庭院建筑轮廓线并不是笔直的。

生活要柔软起来，就要从触目所及的建筑轮廊线开始，而且是景观嵌合式柔软。

什么意思呢？

仔细看下面这张图片，这是招商序健身房的一角。

发现不同了吗？

☉招商序效果图

健身房的观景侧面，并不是像以前一样直直地落下来，而是做了大尺度的弧面。

这样整个跑步区，就会延伸到了立体庭院中，感觉是在立体家庭院中跑步。

跑步的心情也因此变得不同，你可以欣赏微风吹过树叶，水落进镜池，那一瞬间，你会感受生命的力量和对话，跑步也变得诗意起来。

再比如水晶茶室，招商序居然依着立体会所的走势，做了一个精致的悬浮玻璃盒子，

现代感的曲水流觞扑面而来。

☉招商序效果图

大面积的曲面玻璃，把空间衬得晶莹剔透。这里有古人不曾有过的曲水流觞，与庭院景观「隔而不离的嵌合感」，还有「温馨纷而不扰的包裹感」。

设计负责人告诉表姐，这间水晶茶室后期可以有更多种使用可能，比如私宴厅。

这样来看，秀色可餐好像就更具象化了，比顾闳中的《韩熙载夜宴图》更高级，比周文矩的《同乐图》更有韵味。

日常生活的文化感，我们叫它高级烟火气。

这是寻找有共同感受和认识的一群人，要有这样的文化共识，要有这样的情绪价值，才能叫圈层。

你猜的没错，招商序通过高级烟火气，想要做的是，让文化来筛选一群有共识的人，筛选出属于自己的圈层。

06

美，从来不缺少发现，是因为美学供应的稀缺。

所以，招商序开盘之后，就一直受到市场疯狂追捧。

特别是91㎡到165㎡的产品面积段，让北京的很多高知家庭对拥有属于自己的一套招商序，也开始有了期待。

就在上周，招商序还加推了8号楼，补货前期热销的91㎡三居和108㎡三居。

据说，在神秘力量新政放开，五环外不再限制购买套数后，神秘买家就出现了，一口气买走了四套招商序，总货值差不多接近一个小目标。

能同时得到市场买房人和神秘大客户的青睐，除了招商序产品力能打，和对亦庄核心板块未来潜力的认可外，

表姐猜想产品定位精准，也是招商序能够成功的原因之一。

因为，在北京2000万+的豪宅很多，但总价控制在800万+上下的豪宅，却很少。

表姐查了下，除了限竞房时代，整个亦庄河西板块，已经很久没有91㎡-108㎡面积段的新房供应。

而这一点，恰好是招商序瞄准的空白。

也是政策东风助力，招商序甚至可能是亦庄河西区唯一一个高拓展尺度的好房子。

北京限购政策刚刚放松不久，8月13日，北京建筑规划的审批尺度悄然收紧。

虽然没有明确的文字表述，但在这前后公示的新项目的报规图，有的南向阳台进深尺度变窄，有的干脆就取消了花池。

所以，像招商序这种，高套内使用率叠加高交付收纳量的项目，或许就是现阶段的稀缺绝版。

但是这些内容，在整个交流过程中，招商序却很少主动向表姐提及。

他们还是那个只知道做产品，只知道把目光聚焦在产品无限可能上的招商。

07

接下来，这样的招商，还要干一系列无限可能的大事。

预计在今年十月份左右的时候，除了招商序要开放二展实景，招商玺则要宣布召开一场2.0版本的软性服务发布会。

那个曾经在产品层面引发行业轰动的招商玺，接下来还要持续在服务端发力。

这也是招商在北京奠定会所豪宅地位之后，再一次发起迭代式的内卷。

对此，表姐毫不怀疑招商能够引发再一次的行业轰动。

或许一个很小很小的事件切口，能解释表姐对招商的盲目相信。

这张照片，是表姐在招商序示范区拍的一张园路的照片：

细心的朋友应该已经发现了，在石板的边缘，招商序做了很圆润的弧形收边。

当视线放大到整个场域后，这样的处理就衬得整个空间有一种很温润的艺术感。

☉招商序售楼处实景

很不起眼的细节，却非常耗费人力和成本。

更重要的是，这样的弧面石板，在招商序不是一两片，而是很多很多，嵌入你行走的整个动线。

招商序可以用普通的石板来代替吗？当然可以。

但他们却愿意花时间去关注这些普通人可能都关注不到的细节，只是为了照顾业主的实际体验。

所以说，为什么招商序很珍贵，原因大概就在这样的每一个细节里，充满无限。

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