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因为买这个项目的客户80%是住这附近的地缘改善客户，对房子的价值、配套，比多数自媒体都清楚。这个项目实属难得，但是其是否值11万元/平米，是多数目标客户心目中的疑问。

在北京楼市分化加剧的当下，“买对不买贵” 成为购房者的核心诉求。不少新盘开盘即破发、期房交付风险隐现，相比之下，存量新房中的优质现房反而成了 “安全选项”。

百万佳苑·兰园11万元/㎡的定价是否合理，需从学区价值、周边房价及入学人口变化多维度综合考量。

从学区来看，该小区划片展览路一小——西城区二梯队头部学校，2023 年有18% 毕业生进入“西城六小强”，小升初时可参与四中、八中、三帆等名校的派位，优质校名额占比达 15%-20%，教育资源具备一定优势。

但需注意的是，展览路学区并非西城顶级板块，与金融街、德胜等区域相比，教育资源溢价空间有限，且存在多校划片调剂风险，未被展一小录取的学生常分流至奋斗小学银河校区，学区价值的确定性有所折扣。

从周边房价对比来看，百万佳苑的定价存在显著倒挂。同小区二手房单价多在7.2万元 - 8.5万元/㎡，例如76㎡两居报价550万（折合7.2万/㎡），85㎡三居拆迁安置房报价900万元（折合10.5万/㎡）。

从区域层面看，西城区二手房整体均价11.8万/㎡，但百万庄商圈均价仅 7.2万/㎡，明显低于全区水平。即便参考同区域新房，百万佳苑为棚改现房，在社区品质、配套设施等方面与纯新房存在明显差距，11万/㎡的价格与周边房源相比缺乏性价比优势。

再看西城区入学人口变化，2024年幼升小人数为2万，虽较 2023 年的2.5 万有所回落，但仍处于高位，小升初人数达1.9万，2025 年预计维持近2 万规模，外区跨区入学需求持续推高学位竞争，展览路学区也面临激烈的入学竞争，短期内在学需求对房价有一定托底作用。

不过，出生人口下降的长期影响已逐渐显现，未来学区房的稀缺性可能逐步减弱，长期房价支撑力存在不确定性。

综合来看，百万佳苑11万/㎡的价格较周边同品质二手房溢价30%-50%，若仅考量学区价值，其二梯队教育资源虽优质但非顶级，多校划片政策进一步稀释了学区确定性，单纯为学区买单性价比偏低。

仅对重视即时入学需求、同时认可西城核心区位与现房属性的家庭而言，部分溢价或许可被接受，但从纯学区价值角度判断，这一定价支撑不足。

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