三年计提近120亿，绿城中国进入中交系全面治理阶段

3月31日，绿城中国发布2025年度业绩报告，计提相关资产减值及公平值变动损失净额49.21亿元——这是过去三年中，绿城第二次单年计提逼近50亿元。与这份年报同步亮相的，还有一场关键的人事调整：郭佳峰因退休离场，接替他的是耿忠强，资深"中交系"干将，长期主导财务管控与债务优化，全程参与了中交地产板块的重组与上市。

这不是一次普通的人事调整。3月17日，中交集团党委书记、董事长宋海良在杭州调研时明确表态：作为第一大股东，中交集团将为绿城中国提供更大力度的发展支持。此番换将，意味着绿城从创始团队主导、职业经理人管理，正式进入大股东全面深度治理的新阶段。而摆在耿忠强面前的，除了49.21亿元的年度计提，还有三年累计近120亿元的减值压力——这正是他需要直面的一道考题。

三年计提减值近120亿：去库存的代价

2025年，绿城中国计提相关资产减值及公平值变动损失净额49.21亿元。这不是第一年了——2023年计提20.35亿元，2024年计提49.17亿元。三年加起来，118.73亿元。

这笔巨额减值，直接反映了绿城中国过去几年"规模至上"策略的后果。2021年到2025年，绿城中国新增项目分别为101个、27个、38个、42个及50个，对应拿地成本938亿元、408亿元、595亿元、484亿元及511亿元。在多数房企收缩拿地的这几年，绿城中国仍然保持着足够的"面粉"储备。但拿得多，意味着踩坑的概率也大。

绿城中国管理层在2024年中期业绩发布会上曾自己拆解过这个坑：存货减值主要集中在2021年，也就是2020年下半年获取的那批项目——部分车位或业态销售价格不及预期，不得不计提。另外还有一部分来自合作项目，合作方收益不及预期，偿债能力下降，连带计提了应收款项减值。

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，计提减值，是企业对未来可收回金额低于账面价值的资产进行的会计处理，差额计入当期损失。计提减值本身属正常会计行为，但企业若持续、大规模计提减值准备，易引发市场对其经营状况的关注与质疑。

值得注意的是，在3月31日举行的业绩说明会上，绿城中国管理层表示，2026年将继续加大库存去化力度，预计利润数据仍将面临一定压力。这意味着，计提减值的压力短期内不会完全消失。

债务结构优化：短债占比创历年新低

在计提减值吞噬利润的同时，绿城中国的资产负债表正悄然发生变化。

截至2025年末，绿城中国的总借贷额为1333.86亿元，较上年末的1371.87亿元下降2.77%；一年内到期借贷余额占总借贷的占比为18.6%，为历年最低水平。

从债务期限结构的变化来看，2021年至2025年，绿城中国的短债占比分别为35.2%、28.4%、22.7%、20.1%及18.6%，呈现逐年下降的态势。据绿城中国方面披露，这一变化主要源于两方面操作：一是用长期融资置换部分短期借款，二是借助大股东中交集团的信用背书，以较低成本发行多期公司债券和中期票据。

融资成本方面，2025年绿城中国总借贷加权平均融资成本为3.3%，较2024年的3.9%下降60个基点。从历年数据看，2021年至2025年，绿城中国的融资成本分别为4.6%、4.3%、4.1%、3.9%及3.3%，同样呈现持续下行趋势。据公开信息，绿城中国2025年新发行的几期公司债，票面利率在2.8%至3.2%之间，处于同期同评级房企的较低区间。

绿城中国融资成本持续走低，与其第一大股东中交集团的央企信用背书直接相关。

背靠中交集团的央企光环，绿城中国一年狂卖2500多亿元。自投项目销售额1534亿元，权益销售额1043亿元，两项均位列行业第五。单看销售数据，绿城依然是牌桌上的大玩家。

但翻开利润表，账就没那么好看了。2025年，绿城中国营收1549.66亿元，同比下降2.26%；股东应占利润0.71亿元，同比下降95.55%。对于这份成绩单，绿城中国方面的解释是：房地产市场仍处于调整期，公司为促进长远发展，继续积极推动长库存去化，导致收入结转的毛利率以及分占合营企业及联营公司业绩下降。

中交系入局：老绿城谢幕，新棋手登场

计提减值压力持续、盈利能力承压，绿城中国率先动了自己的"人事棋盘"。

财报发布前一天，3月30日，绿城中国宣布一系列重大人事变动。耿忠强接替郭佳峰出任代理行政总裁，全面主持日常经营管理工作。

郭佳峰，2000年加入绿城，是老绿城时代的核心管理者之一。他的离场，意味着一个时代的落幕。耿忠强，2019年进入绿城中国，出任执行董事、执行总裁，长期主导财务管控与债务优化，是中交集团对接绿城中国的核心人物。2018年至2019年，他曾担任中交地产总裁、党委副书记，同时兼任中交房地产集团董事，全程参与了中交旗下地产业务的重组、上市与规模化发展。

这场人事调整的潜台词很明确：创始团队退场，大股东接手。

其实信号早就放出来了。3月17日，中交集团党委书记、董事长宋海良在杭州调研绿城中国时明确表态：作为第一大股东，中交集团将为绿城中国提供更大力度的发展支持，加强与各主要股东的沟通协调，共同助力绿城中国稳健发展。调研期间，宋海良还特别强调了加强公司治理管控、全面防范经营风险、强化领导班子建设。

除耿忠强的人事调整外，绿城中国还公告了另外几项变动：非执行董事周安桥，独立非执行董事、薪酬委员会及审核委员会成员、提名委员会主席朱玉辰，均因"需要处理个人事务和其他业务"辞任。与此同时，陈国邦获任非执行董事，熊良俊获任独立非执行董事，并兼任审核、提名、薪酬三大委员会职务；刘成云出任提名委员会主席。

一番调整下来，中交系通过经营端接管、规则端锁定话语权、监督端适配战略，进一步掌控了绿城中国董事会的核心治理权限。

但人事调整从来不是解决问题的万能钥匙。库存去化承压、资产减值持续、盈利能力弱化——这些硬骨头，摆在新任代理行政总裁耿忠强面前，一样也绕不过去。

老绿城的时代谢幕了，中交系的新棋手已经就位。换了人，能不能换回利润？这道考题，才刚刚开始。

北京商报记者就绿城中国2025年度业绩大幅变动、投资策略、经营平衡及战略调整等问题向公司发去采访函，但截至发稿未收到绿城中国方面的回复。

北京商报记者 李晗