地块解读 | 6家参拍、超百轮竞价，五里店热门宅地研判报告

2026年3月31日两江新区五里店板块（26003号地块）公开出让。本次土拍中海、金茂、海成、远达、邦泰、建发共6家房企参拍，上百轮举牌，最终邦泰以总价6亿元摘得，成交楼面价13916元/㎡。

为何这块地如此受关注，该板块又有哪些发展特征？克而瑞重庆以研究视角解读地块开发潜力及产品打造方向与目标客群定位，展现地块全景信息。

一、板块核心发展特征：

·区位：两江新区与传统母城协同发展的关键纽带

五里店板块隶属两江新区（江北区管辖范围），是衔接重庆母城与两江新区的核心节点，既承接母城成熟资源外溢，又承担两江新区核心区功能衔接作用，是两江新区与传统母城协同发展的关键纽带。根据克而瑞重庆土地市场报告公开定位，板块区位优势显著，周边配套成熟，区位价值明确为城市品质板块（U2），整体品质较高，土地及物业价值具备坚实支撑。

·配套：开发成熟度高，交通、公共服务配套完善

板块整体开发成熟度高，交通、公共服务配套均形成完善供给体系，能够充分满足板块内居民的日常出行、公共服务等各类居住需求，无需等待配套落地周期，居住便利性与舒适度处于中心城区较高水平，成熟配套进一步强化了板块的居住属性与市场吸引力。

·产业：共享两江新区产业发展红利

作为两江新区核心区的重要组成部分，五里店板块依托两江新区核心区的整体产业定位具备突出的产业承载优势，可充分共享两江新区作为重庆产业发展核心引擎的发展红利，承接产业集聚带来的高素质人口外溢居住需求，为板块长期发展提供持续动力。

·规划：城市更新的核心承载区

2025年两江新区出台「1＋2＋N」城市更新政策体系，围绕存量资源盘活、功能品质提升等方向出台系列支持措施，五里店板块作为重庆中心城区成熟核心区，是本轮城市更新的核心承载区，将充分享受政策带来的城市界面提升、配套功能完善等发展利好，进一步强化板块居住价值。此外，全市性契税新政等购房支持政策已落地，据公开数据显示，该政策落地4个月已累计减免税费14.5亿元，惠及14.2万户购房人，有效降低了居民购房成本，对板块住房消费需求释放形成普惠性支撑，有利于板块房地产市场平稳健康发展。

二、地块核心参数与开发潜力分析

区位潜力：兼具成熟度与发展潜力，城市更新政策的核心承载区

本地块所属的五里店板块为城市核心成熟板块，市场关注度较高。板块官方定位为城市品质板块（U2），品质属性突出，是重庆核心城区内兼具成熟度与发展潜力的居住板块，交通、公共服务、商业等配套成熟度均处于中心城区前列，可充分满足居住需求。同时板块作为两江新区「1＋2＋N」城市更新政策的核心承载区，后续将享受城市界面提升、配套功能完善的政策红利，叠加契税新政带来的购房需求释放利好，整体发展环境友好。

市场潜力：土地供应稀缺性强，市场竞争压力小，需求支撑韧性较强

从市场供需来看，五里店板块近5年累计仅供应2宗涉宅用地，土地供应稀缺性极强，直接导致板块内在售商品住宅项目存量不足，当前仅1个在售项目，市场竞争压力小。从价格走势来看，板块商品住宅均价近5年涨幅显著，需求支撑韧性较强，尽管2022-2024年成交规模出现阶段性收缩，但2025年仍实现2.32万㎡、168套的成交规模，居住需求稳定性较强，未出现大幅萎缩。从库存情况来看，2025年板块库存4.33万㎡，但整体仍处于较低水平，去化压力可控。

三、产品打造方向与目标客群定位建议产品打造：高端改善型纯住宅产品，高层+小高层的新规产品组合

结合五里店板块城市品质板块（U2）的定位、市场供应数据及地块已公开的规划参数，结合板块2025年商品住宅成交均价29495元/㎡、在售项目价格跨度较大、纯住宅用地供应稀缺的市场特征，建议本地块打造中高端改善型纯住宅产品。依托地块3.0的容积率指标，可规划高层+小高层的新规产品组合，项目定价可参考板块当前成交均价及在售项目12319-34158元/㎡的价格区间，结合项目开发成本合理制定。

目标客群定位：两江新区、江北区自住改善群体

结合五里店板块衔接两江新区与母城江北区的核心区位特征，以及板块成熟的交通、教育、医疗、商业等配套优势，本地块目标客群主要覆盖两江新区、江北区自住改善群体，具体包括两江新区、江北区范围内的产业从业人员、本地置换改善人群。

上述研究成果有由克而瑞重庆分析师王琳雅，通过人机协作综合使用克而瑞·决策专家的AI问数、AI问智、AI报告功能撰写。

1.本文章内容是由克而瑞重庆分析师王琳雅撰写。本内容仅供参考，不构成投资建议。

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